Klage nr. 2021174
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. desember 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Hans Christian Brodtkorb
Advokatfirma DLA Piper Norway DA
Innklaget: Exbo Sørlandet AS avd. Mandal
Saken gjelder: Brudd på god meglerskikk ved oppgjørsoppdrag.
Saksfremstilling
I 2017 kjøpte klageren en eiendom for 6,5 millioner kroner. Innklagede fikk i oppdrag å gjennomføre oppgjøret. Da klageren og selgeren inngikk avtale om salg seg imellom, ble det ikke avtalt noe overtakelsestidspunkt, da det heftet usikkerhet om hvordan klageren skulle finansiere kjøpet. Likevel utarbeidet megler en kjøpekontrakt hvor både oppgjørs- overtakelsestidspunkt var fastsatt. Dette til tross for at klageren både ga uttrykk for usikkerhet rundt finansieringen og konsekvensene av å signere kjøpekontrakten.
Klageren signerte kontraktsdokumenter som ikke reflekterte den avtale partene hadde inngått seg imellom. Dette medførte at klageren misligholdt sin kontraktsfestede betalingsforpliktelse. Det ble gjennomført dekningssalg, og selger har rettet erstatningskrav mot klageren for tapet hun har lidt som følge av dette. Klageren anfører at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt ved å unnlate å endre kjøpekontrakten, eller forklare for klager følgene av å signere denne.
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren er amerikansk statsborger og på sitt besøk i Norge fattet han interesse for eiendommen som hans norske slektninger hadde planer om å selge. Han og selger gikk derfor i dialog for å finne en ordning som muliggjorde at klageren kunne kjøpe eiendommen. Klageren oppfattet at partene hadde et felles mål om at han skulle få overta eiendommen, og ble enige om en salgssum på 6,5 millioner kroner. Klageren gjorde det samtidig klart for selger at han ville trenge tid til å frigjøre likvide midler, og at det heftet usikkerhet rundt når salget kunne gjøres opp. Grunnen til dette var at midlene hans var bundet opp i ulike prosjekter i USA. Partene avtalte derfor ikke noe overtakelsestidspunkt. Innklagede ble deretter engasjert til å bistå med oppgjøret. I august 2017 utarbeidet megler en kjøpekontrakt på norsk, på kun én side, hvor overtakelsen var satt til februar 2018.
Klageren hadde sett for seg å få noen år til å frigi midler. Eiendommen genererte inntekter for selger gjennom utleie, og det fremkom ingen informasjon om at det hastet med å få overlevert eiendommen og innbetalt kjøpesummen. Klageren ble derfor litt overrasket da selger høsten 2017 spurte klager om det ville være mulig å betale kjøpesummen i februar 2018. I desember begynte det å haste med å gjennomføre transaksjonen av skattemessige hensyn, noe som også var ny informasjon for klager.
I februar 2018 ble klageren bedt om å signere en ny og mer omfattende kjøpekontrakt. Klageren som er utenlandsk statsborger, forstod kun bruddstykker av det norske språk. Følgelig forstod han ikke meningsinnholdet i kontraktsdokumentene utarbeidet av megler. Dette må innklagede ha vært kjent med. All korrespondanse og dialog mellom kontraktspartene som omhandlet eiendommen foregikk på engelsk, det samme var tilfelle for korrespondansen som megleren var en del av.
Selv om klager ikke forstod detaljene og begrepene i avtaledokumentet, tok han for gitt at dokumenter utarbeidet av en megler, gjenspeilet dialogen mellom kontraktspartene, og under enhver omstendighet, den dialog som megler hadde vært en del av. En megler skal tross alt ivareta begge parters interesser. Dette viste seg dessverre å ikke være tilfelle. I den nye kjøpekontrakten ble overtakelse satt til 15. februar 2018, mens fristen for innbetaling av kjøpesum ble satt til to dager før overtakelse.
Kontrakten ble altså signert dagen før overtakelse, og dagen etter at kjøpesummen skulle vært innbetalt. Dette til tross for at klageren 13. februar 2018 trakk frem usikkerheten rundt finansieringen og overtakelsestidspunkt i dialogen med selger og megler. Dette var forhold megler beviselig var kjent med. Likevel sørget ikke megler for å endre kontrakten slik at den reflekterte de faktiske forhold, eller informerte klageren om hva han i realiteten signerte på. Den nye kjøpekontrakten ble dermed signert selv om den ikke gjenspeilet avtalen mellom partene.
For klager tok det lengre tid enn håpet å få frigitt tilstrekkelige midler, mens selger fikk behov for å selge eiendommen og motta kjøpesummen. Selger ga derfor beskjed om at avtalen måtte kanselleres, og la eiendommen ut for salg i april 2018. Til tross for kanselleringen ba selger om at klager signerte nok et dokument som var utarbeidet av megler. Dokumentet inneholdt et tillegg til kjøpekontrakten. Her var det fastslått at opprinnelig overtakelse var 31. mai 2018, i tillegg måtte klageren signere på at han hadde brutt en kontraktsforpliktelse, og at han ville bli holdt erstatningsansvarlig for tapet det ville medføre. I likhet med kjøpekontrakten, hadde klager ingen grunn til å forstå hva han signerte på. I ettertid mener selger å ha lidt et tap ved dekningssalget og har rettet erstatningskrav mot klager på totalt 2 373 328 kroner i forliksklage av 20. februar 2020.
For det første sørget ikke megler for at den skriftlige kontrakten ga uttrykk for innholdet i avtalen som var inngått mellom klager og selger. Partene hadde hverken bestemt overtakelsestidspunkt, oppgjørstidspunkt eller hvordan oppgjøret skulle gjennomføres. Det var riktig nok avtalt at klageren skulle kjøpe eiendommen, men dette skulle først skje når klageren fikk realisert midler han hadde bundet opp i forskjellige prosjekter.
For det andre reagerte ikke megler da klageren ga uttrykk for at han var usikker på følgene av å signere kontrakten ved eventuell manglende finansiering. Megler burde ha veiledet klager, eller sørget for at kontrakten ble endret for å gjenspeile de reelle forholdene. Megler hadde klar oppfordring til å handle annerledes, særlig fordi klageren var en forbruker og utlending som ikke behersket norsk, og hadde derfor snevert grunnlag for å forstå kontrakten.
Klageren ga uttrykk for usikkerhet rundt finansieringen flere ganger, også før han signerte kjøpekontrakten. Klager opplyste at han ikke kunne si noe konkret om når han ville ha midler tilgjengelig. Videre stilte han spørsmål om hva som ville skje dersom det oppstod noe uforutsett som gjorde at han ikke hadde midler til å kjøpe eiendommen. Selger svarte at de skulle ta stilling til eventuelle uforutsette hendelser dersom de dukket opp, men nevnte ingenting om et mulig erstatningsansvar.
De ovennevnte e-postene ble sendt som kopi til ansvarlig megler samt en annen megler hos innklagede. Det var følgelig kjent at klager stilte spørsmål ved hvordan partene skulle håndtere manglende finansiering. Det er klanderverdig at ingen av meglerne tok kontakt med klager eller selger for å forsikre seg om at kontrakten gjenspeilet at partene hadde en fleksibel tilnærming til finansiering og overtakelse av eiendommen. Megleren skulle grepet inn og endret kontrakten slik at den reflekterte disse forholdene. I stedet forholdt innklagede seg helt passiv til klagers bekymringer.
Da klager ble bedt om å signere kjøpekontrakten med overtakelsesdato 15. februar 2018, må det ha vært åpenbart for enhver som kunne lese kontrakten, at klager signerte seg inn i et betalingsmislighold og at han ikke forstod dette. Kjøpekontrakten ble signert dagen før overtakelse, og dagen etter kjøpesummen skulle vært innbetalt i henhold til kontraktens ordlyd. Megler var på dette tidspunkt kjent med usikkerheten rundt finansieringen, samt klagers usikkerhet knyttet til konsekvensene av å signere dokumentet. Megler burde informert klager om hva han i realiteten signerte på, eller i det minste gjort rede for hvilke følger betalingsmisligholdet han signerte på ville få.
Videre har megler opptrådt klanderverdig ved å be klager om å signere tilleggsavtale
datert 26. mai 2018. Innklagedes argument om de ville forsikre seg om at klager hadde mottatt og signert på at han var kjent med risikoen i hans situasjon, er ikke holdbart. Det kan ikke ha vært behov for å gi slik informasjon på dette tidspunktet, ettersom innklagede mener at klager skulle gjort seg kjent med sine plikter før han skrev under kontrakten. Tilleggsavtalen bærer preg av å få dokumentert at klager erkjente ansvar, noe han klart nok ikke gjorde. Klager hadde ikke bedre grunnlag for å forstå innholdet i tilleggsavtalen enn han hadde for å forstå kjøpekontrakten. For det første fordi den var på norsk, og for det andre fordi hverken selger eller megler forklarte hvorfor tilleggsavtalen måtte underskrives.
Megler har ikke ivaretatt klagers interesser ved etableringen av avtaleforpliktelsene. Klageren ber nemnda ta stilling til om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Innklagede har i korte trekk anført:
Selger kontaktet innklagede i januar 2017 for å få en verdivurdering av eiendommen. Det ble ikke signert noen oppdragsavtale på dette tidspunkt. Noe senere tok selger igjen kontakt for å opplyse at hun hadde solgt eiendommen til en slektning i USA, og at hun ønsket at megler skulle forestå oppgjøret. Megler oversendte da et standard avtaleskjema som selger og kjøper utfylte og signerte 11. august 2017. Dette for å dokumentere avtalen partene hadde inngått. Selger inngikk deretter et oppgjørsoppdrag med innklagede.
I avtalen var kjøpesummen oppgitt til 6,5 millioner kroner, og avtalt overtakelse var satt til februar 2018. Megler hadde ikke mottatt opplysninger om at partene eventuelt hadde inngått noen tilleggsavtaler, eller lagt til grunn noen ytterligere forutsetninger for avtalen enn det som fremgikk av avtale datert 11. august 2017. Megler utarbeidet en standard kjøpekontrakt i overenstemmelse med den signerte avtalen både hva gjaldt kjøpesum og overtakelsesdato.
Klageren hevder at det på avtaletidspunktet heftet usikkerhet med hensyn til klagerens finansiering, noe som igjen førte til usikkerhet rundt overtakelsesdato. Megler har ikke sett
e-postkorrespondansen mellom kjøper og selger i november/desember 2017 før den ble fremlagt av klageren i anledning klagesaken. Megler var derfor ikke kjent med at det heftet usikkerhet rundt klagerens finansiering, eller at partene forut for eller ved avtaleinngåelse skal ha inngått eventuelle tilleggsavtaler. Den skriftlige bekreftelsen på avtalen mellom partene ga heller ikke uttrykk for dette.
Klager ser ikke ut til å hensynta at kjøpekontrakten ble oversendt ham pr. e-post
26. oktober 2017. Klager ble i samme e-post uttrykkelig rådet til å få kjøpekontrakten oversatt til eget språk. Klageren har da fått en fire måneders frist til å oversette og sette seg inn i kontraktens innhold. Selv etter mottagelsen av kjøpekontraktene tar klageren fortsatt ikke kontakt med megler for å belyse eventuelle tilleggsavtaler som skal ha vært inngått mellom kontraktspartene.
Klageren mener han signerte seg inn i et betalingsmislighold ved å signere kontrakten, og at megler utelukkende har vært fokusert på å få «lukket et salg» ved signering av kjøpekontrakten. Påstanden faller på sin egen urimelighet, da det var inngått bindende avtale allerede før megler fikk oppgjørsoppdraget.
Klageren har anført at han ikke var kjent med risikoen med å kjøpe eiendommen og ikke betale for det. Oppgjørstidspunktet fremgår av begge avtaler som klager har signert, og i kjøpekontrakten er det redegjort flere steder for konsekvensene ved forsinket eller uteblitt betaling. Klageren har ikke oppfylt sin plikt til å sette seg inn i den signerte kjøpekontrakten, et forhold han selv bærer ansvaret for.
Den 13. februar 2018, to dager før overtakelse, sender selger en e-post til klager som lyder slik:
«Thursday, firstcomming, the 15th of February, is the closing day for our agreement on the house in [gate]. If you have not been sending the new sales contract signed to me and the real estate agent, [meglerens navn], inside this date, I am afraid our agreement is no longer working. We also need a clear financial plan with a timeschedule. Hope to hear from you real fast. »
Klageren svarer i e-post av samme dag følgende:
«I am printing the contract to sign now. On the financial side I am converting some stock I have into cash, but I do not yet have a firm ETA. I am told the earliest would be March 15th and more likely March 30th. This is fairly straightforward so I don’t see any issues. By signing the contract, if something unforeseen does happen for my transaction, what happens?»
Dette var første gang megler fikk kunnskap om eventuelle problemer med finansieringen, men samtidig skrev klageren at dette var «fairly straightforward so I don’t see any issues». Klageren ga ingen opplysninger om at partene skal ha avtalt annen overtakelsesdato eller andre forutsetninger for innbetalingen. Det må antas at kjøper hadde reagert annerledes på den nevnte e-posten dersom avtalen ikke stemte overens med innholdet i e-posten fra selger. Megleren mottok neste dag den signerte kjøpekontrakten fra klager. Både megler og selger anså klagerens tilbakemelding som en bekreftelse på at kjøpesummen ville være innbetalt senest 30. mars 2018, noe selger aksepterte.
Utover vinter/vår 2018 sender klageren e-post til megler angående sine planer om å selge aksjene sine. I e-post av 1. mars 2018 informerte klager om at noen aksjer var blitt solgt og at han håpet på å ha resten av kjøpesummen klar i slutten av måneden. I starten av april opplyste klager at han ikke kom til å overta eiendommen.
Megler sendte brev til klageren 26. mai 2018 for å informere om at klagers varsel om å ikke overta eiendommen på grunn av manglende finansiering var å anse som et kontraktsbrudd. Megler ville også forsikre seg om at klager var blitt informert om at det ville bli gjennomført et dekningssalg. Det ble samtidig opplyst at selger ville kreve erstatning for det eventuelle tap hun måtte lide som følge av at dekningssalget. Dessverre hadde dette brevet teksten «Tilleggsavtale». Brevet var ikke ment som en avtale mellom partene, men kun som en opplysning til klageren. Innklagede kan ikke se at dette har noen betydning i saken, idet følgene av kontraktsbrudd reguleres av kjøpekontrakten og avhendingsloven.
Megler ble ikke gitt informasjon underveis som ga mistanke om at det forelå noen tilleggsavtaler. Partene har hatt god tid til å gjennomgå kontraktsdokumentene. Tilbakemeldinger fra partene har også gitt inntrykk av at innholdet i den skriftlige avtalen stemmer. Det er derfor uvisst hvilke endringer klager mener at megler burde gjort i kontrakten. Selv etter at selger sender e-post til klager 13. februar 2018, ble megler ikke kontaktet for endringer hva gjaldt de faktiske forhold.
Megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, eller opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved et oppgjørsoppdrag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Saken dreier seg om et oppgjørsoppdrag. Spørsmålet er megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og vært uaktsom.
Nemnda legger til grunn at selgeren av eiendommen og klageren (kjøperen) ble enige om pris og oppgjørstid (februar 2018), som lå til grunn for meglers gjennomføring av oppdraget. Selv om klageren er amerikansk statsborger og ikke kunne norsk godt, hadde han som kjøper av eiendommen et ansvar for de forpliktelser han påtok seg.
Megleren har overholdt god meglerskikk og ikke opptrådt uaktsomt. Erstatningskravet kan ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.