Klage nr:
140/08
Avgjort:
31.10.2008
Saken gjelder:
Feilaktig opplysninger, herunder rådgivning i forbindelse med budgivning
Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Trondheim Syd
Saksfremstilling:
Klageren solgte eiendom gjennom innklagede som megler.
Klageren er representert ved advokat. I fremstillingen brukes hovedsakelig betegnelsen «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Etter salget gjorde kjøper gjeldende at fradeling og overdragelse av et tilleggsareal på om lag 11 dekar inngikk i kjøpet. Kravet ble bestridt av klageren. Etter dom av 4. februar 2008, som klageren opplyser ikke vil bli anket, ble klageren tvunget til å fradele og overdra 11 dekar til kjøperen som en del av salget.
Klageren holder innklagede ansvarlig for tapet den nevnte fradelingen vil påføre ham.
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede og mener det mellom kontraktsparter foreligger en særlig aktsomhetsplikt. Klageren mener fradeling og overdragelse inngikk i oppdragsavtalen og viser til salgsoppgaven hvor det under punktet «teknisk» sto skrevet:
«Tomt Tomteareal er på 4120 m2 eiertomt. Tomt er noe skrånende og er meget pent opparbeidet med plen, busker og trær. Ifølge opplysninger gitt av eier vil det bli mulighet for et medfølgende areal, slik at totalt areal vil bli på ca. 15 mål. Ta kontakt med megler for utfyllende informasjon.» (Klagerens utheving)
I budskjemaet fra kjøperen var det ikke inntatt forutsetning om fradeling og overdragelse av tilleggsarealet.
Ifølge klageren var det på det rene at overdragelse av tilleggsarealet var en forutsetning for kjøperens bud. Klageren viser til tingrettsdommen hvor det sto følgende:
« spurte megleren om tilleggsarealet burde nevnes i budskjemaet. Uvisst av hvilken grunn skal megler ha opplyst at dette ikke var nødvendig all den tid spørsmålet om tilleggsareal var et forhold mellom kjøper og selger som megleren ikke hadde noe med å gjøre» (klagerens utheving).
Ifølge klageren skulle innklagede åpenbart opplyst om at en forutsetning om at 11 dekar tilleggsareal skulle fremgå av budskjemaet. Klageren mener dette er erstatningsbetingende uaktsomt.
Verdien av tilleggsarealet er klagerens økonomiske tap. I 2001 inngikk klageren en opsjonsavtale om fradeling og salg av det aktuelle arealet hvor prisen ble satt til 25 000 kroner per dekar. Klageren mener opsjonsavtalen gir en meget god indikasjon på prisnivået, da det viser hva markedet var villig til å betale. Totalt utgjør dette 275 000 kroner. I tillegg ble klageren idømt saksomkostninger for tingretten. De utgjorde 50 000 kroner i idømte omkostninger og
11 200 kroner for egne omkostninger. Det samlede økonomiske tapet utgjør derfor 336 200 kroner.
Etter klagerens oppfatning foreligger det adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og det økonomiske tapet. Klageren hadde ikke akseptert kjøperens bud på 1 750 000 kroner dersom han hadde hatt kunnskap om kjøperens forutsetning om å få 11 dekar som tilleggsareal. Klageren påpeker at det er sannsynlig at han ville oppnådd en kjøpesum på 17 50 000 kroner uten tilleggsareal og at innklagede satte en prisantydning på 18 90 000 kroner i salgsoppgaven. Dersom innklagede hadde opplyst om kjøperens forutsetning, hadde ikke saken gått til tingretten og klageren mener det også foreligger årsakssammenheng med hensyn til kostnadene for tingrettsbehandlingen.
Klageren krever forsinkelsesrente av summen fra 30 dager etter dateringen av hans brev om erstatningskrav til innklagede. Brevet er datert 4. mars 2008.
Innklagede anfører:
Innklagede mener klageren ikke hardokumentert at selgeren ikke var klar over at budet var betinget av at kjøperens bud også omfattet tilleggsarealet. Innklagede viser til tingrettens domspremisser som viser at klageren ved sine uttalelser og handlemåte, ga bindende tilbud om at arealet på 11 dekar skulle følge med på kjøpet. Innklagede finner det merkelig at innklagede ikke ble innkalt som vitne i saken.
Innklagede påpeker at klageren har lagt ved feil salgsoppgave i brevet til Reklamasjonsnemnda. Innklagede har lagt ved korrekt salgsoppgave.
Det kan stilles spørsmål til hvorfor forholdet til tilleggsarealet ikke ble omtalt i kjøpekontrakten. Bakgrunnen for dette var at arealet ikke var definert som utskilt eiendom, og at dette var et forhold partene selv skulle ordne på et senere tidspunkt. Klageren betinget at kjøperen skulle betale utgiftene.
For øvrig viser innklagede til brev gitt til klagerens advokat i forbindelse med saken.
I brev av 31. mars 2008 fremgår det at innklagede tar avstand fra gjengivelsen av innklagedes adferd, involvering og utsagn slik det gjengis i tingrettens premisser. Innklagede mener det under enhver omstendighet er klagerens egen risiko om han har valgt å føre saken for retten uten å innkalle innklagede som vitne og ikke valgt å påanke dommen.
I brevet påpeker innklagede at han har vært tydelig på at det «kan» være en mulighet for «ytterligere erverv» av tomteareal. På salgstidspunktet forelå det ingen offentlig godkjenning eller fradeling og det var helt naturlig at dette ikke var en del av det aktuelle salget. Etter samtale med klageren var det imidlertid nærliggende at det ble nevnt i salgsoppdraget at det «i følge opplysninger fra selger» kunne være «mulighet for» erverv av ytterligere areal. Innklagede har hele tiden vært tydelig på at et eventuelt etterfølgende erverv ville utgjøre en separat etterfølgende avtale mellom klageren og kjøper.
Innklagede hevder i sitt tilsvar at klageren har fremsatt en påstand som ikke er dokumentert og saken må avvises av Reklamasjonsnemnda.
Dersom Reklamasjonsnemnda behandler saken, kan ikke innklagede se at han har handlet i strid med Norges Eiendomsmegler Forbunds etiske regler.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren bemerker fradeling og overdragelse av tilleggsarealet var en forutsetning for kjøperens bud, men at innklagede gjorde det klart overfor kjøperen at dette ikke skulle fremgå av budskjema. Forutsetningen ble ikke meddelt klageren da innklagede meddelte kjøperens bud. Klageren mener dette fremkommer av tingrettens dom og at dette ikke er bestridt av innklagede.
Klageren mener det foreligger et klart brudd på god meglerskikk og ansvarsbetingende uaktsomhet fra innklagede. Ifølge klageren er spørsmålet om hvorvidt kjøperen og klageren forut for dette hadde avtalt at fradeling og overdragelse skulle inngå i eventuell handel, et spørsmål om årsakssammenheng.
Klageren hadde sagt at fradeling av tilleggsarealet var en mulighet, men ikke avgitt noe dispositivt utsagn. Tingretten fant likevel at klageren under visning hadde opplyst at tilleggsarealet ville inngå i handelen og ble bundet av dette.
Innklagede var ikke til stede under visning, som var avgjørende for tingrettens domsresultat og forklaring fra innklagede ville derfor ikke være relevant.
Klageren presiserer at han tok med kartskissen fordi han ville diskutere mulig fradeling dersom prisen var riktig. Klageren understreker at mulig fradeling og overdragelse var en del av megleroppdraget.
Klageren mener det ikke er nødvendig for Reklamasjonsnemnda å ta stilling til årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlag og økonomisk tap for å fastslå at det foreligger brudd på god meglerskikk.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede poengterer at han ikkefikk anledning til å bekrefte i retten at budet omfattet tilleggsarealet, dersom det var mulig å få utskilt dette.
Innklagede spør hvorfor klageren tok med kart over tilleggsarealet og signerte på at kjøperne skulle dekke fradelingskostnadene på kontraktsmøtet dersom han mente dette ikke skulle følge med.
Innklagede spør også hvorfor det ikke ble diskutert på kontraktsmøtet om selgeren skulle ha en merverdi for tilleggsarealet.
Innklagede påpeker at klageren fortsatt ikke har dokumentert at innklagede ikke meddelte at budet omfattet tilleggsarealet og at saken etter hans oppfatning må avvises.
Det var ikke avtalt at innklagede skulle søke fradeling og overskjøting av tilleggsarealet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av innklagedes rådgivning overfor kjøperen.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Partene forklarer seg ulikt når det gjelder hva innklagede har sagt overfor klageren da kjøperen la inn bud. Innklagede har også bestridt saksfremstillingen som ble gjengitt i tingrettsdommen i brev av 31. mars 2008, hvor det står at «spurte megleren om tilleggsarealet burde nevnes i budskjemaet. Uvisst av hvilken grunn skal megler ha opplyst at dette ikke var nødvendig all den tid spørsmålet om tilleggsareal var et forhold mellom kjøper og selger som megleren ikke hadde noe med å gjøre.». Innklagede påpeker at han ikke var innkalt som vitne. Der partene forklarer seg ulikt og faktum er uklart, kan ikke Reklamasjonsnemnda legge den ene partens forklaring til grunn. Reklamasjonsnemnda finner at det kreves ytterligere bevisførsel i vurderingen av ansvarsgrunnlaget og at saken således er uegnet for nemndsbehandling.
Konklusjon:
Saken avvises
Oslo, den 31. oktober 2008
|
(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Cathrine Wæraas Temmerud Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |