Klage nr. 2021178
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. desember 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Heimdal Eiendomsmegling AS avd. Melhus
Saken gjelder: Meglerens rådgivningsplikt og krav om erstatning
Saksfremstilling
I 2020 formidlet innklagede salget av klagernes eiendom (eiendom nr. 1). Klagerne aksepterte et bud på 7 900 000 kroner. I budet var det blant annet tatt forbehold om at en eiendom som grenset til eiendom nr. 1, skulle følge med kjøpet (eiendom nr. 2). I forbindelse med tinglysingen av skjøtet, satte megleren salgsverdien av eiendom nr. 2 til 500 000 kroner. Gevinsten ved salget av eiendom nr. 2 var skattepliktig, og salgsverdien megleren satte ble lagt til grunn i skatteoppgjøret.
Klagerne anfører at megleren burde informert klagerne om at gevinsten ved salget av eiendom nr. 2, var skattepliktig. I tillegg har klagerne innsigelser til meglerens verdifastsettelse. Klagerne krever erstatning.
Innklagede er enig i at megleren burde informert klagerne om verdifastsettelsen, og har fremsatt et tilbud om minnelig løsning. Erstatningskravet bestrides.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
I budet klagerne aksepterte, var det blant annet tatt forbehold om at eiendom nr. 2 skulle følge med kjøpet. I forbindelse med tinglysingen av skjøtet, satte megleren salgsverdien av eiendom nr. 2 til 500 000 kroner. Klagerne ble ikke involvert da megleren satte salgsverdien. Senere viste det seg at gevinsten ved salget av eiendom nr. 2 var skattepliktig, og at myndighetene i skatteoppgjøret hadde lagt til grunn salgsverdien megleren satte.
Megleren burde informert klagerne om at gevinsten ved salget av eiendom nr. 2, var skattepliktig. På grunn av den manglende informasjonen har klagerne blitt påført en stor kostnad. Dette er i strid med god meglerskikk.
I tillegg har klagerne innsigelser til meglerens verdifastsettelse. Klagerne kjøpte eiendom nr. 2 for 10 000 kroner i 2006. Indeksregulert utgjorde dette 13 325 kroner på salgstidspunktet. Korrigert for eventuelle feilvurderinger, er den rettmessige prisen etter klagernes syn
20 000 kroner. Eiendom nr. 2 ligger i et LNF-område, og det er ingenting som tilsier at den har en verdi ut over sin verdi som skogseiendom.
Klagerne bestrider at de ikke har svart på tilbudet fra innklagede. Tilbudet ble avslått i et møte mellom partene.
Klagerne har fremsatt følgende påstand:
- Heimdal Eiendomsmegling dekker [klagernes] merkostnader som den feilaktige verdifastsettelsen av [eiendom nr. 2] har ført til. Grunnlaget for økonomiske merkostnadene salget gir vil være overskytende av verdsettelsen av [eiendom nr. 2] over kr 20 000, dvs. et grunnlag på 480 000. Dette med tillegg av renter etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd, første punktum, fra forfall til betaling skjer. Forfall beregnes til det tidspunkt de økonomiske merkostnadene gis virkning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede har et ansvar for at riktig avgift blir betalt, jf. dokumentavgiftsloven § 6. Avgiften skal beregnes av salgsverdien, jf. dokumentavgiftsloven § 7. Etter å ha sammenlignet med andre tomter i området og foretatt nødvendige justeringer, beregnet megleren salgsverdien til 500 000 kroner.
Innklagede bestrider klagernes beregning av salgsverdien. Eiendomsprisene har økt vesentlig mer enn konsumprisindeksen i den aktuelle perioden. I tillegg vil lokale forhold og interesser påvirke salgsverdien. Uansett forutsetter klagernes beregning at 10 000 kroner var riktig salgsverdi da de kjøpte eiendom nr. 2.
Innklagede er enig i at megleren burde informert klagerne om verdifastsettelsen. Innklagede har derfor fremsatt et tilbud om minnelig løsning. Tilbudet baserer seg på avviket mellom en verdivurdering fra en tredjepart og meglerens verdifastsettelse. Tredjeparten verdivurderte eiendom nr. 2 til 250 000–300 000 kroner. I tilbudet la innklagede det laveste beløpet i tredjepartens verdivurdering, til grunn. Klagerne har ikke svart på tilbudet, men tilbudet står fortsatt.
Når det gjelder verdivurderingen klagerne har innhentet, kan ikke denne legges til grunn. Verdivurderingen synes å gjelde eiendommens bruksverdi og ikke dens salgsverdi. I tillegg er den foretatt av en privatperson.
Innklagede bestrider erstatningskravet klagerne har fremsatt.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder meglerens rådgivningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Verdivurdering eiendom nr. 2
Slik saken er opplyst, har nemnda ikke noe grunnlag for å ta stilling til hva som er «riktig» pris på eiendom nr. 2.
Veiledning om skatt
I oppdragsavtalen var det i punkt 13 inntatt en standardformulering om skatt ved realisasjon av bolig og fast eiendom. Når det gjelder eneboligen på eiendom nr. 1, var meglers informasjon om skatt her tilstrekkelig. Men skattespørsmålet har oppstått ved at oppdraget ble utvidet til også å omfatte eiendom nr. 2, som var ubebygget.
Det fremgår ikke at megler har konferert med oppdragsgiver (klagerne) om verdien på eiendom nr. 2 og skattespørsmål knyttet til salg av eiendommen. Nemnda har derfor kommet til at megleren ikke har gitt tilstrekkelig informasjon til klagerne. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Nemnda finner også at megler i denne sammenheng har opptrådt uaktsomt. Ett av vilkårene for at innklagede er erstatningsansvarlig er derfor oppfylt. Men nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt.
For det første gjelder det som nevnt over, hva som er «riktig» pris på eiendom nr. 2, og mulighetene for å korrigere så vel dokumentavgiftsgrunnlaget som utgangsverdien for skatteberegningen.
For det andre om klagerne ville solgt eiendom nr. 2 selv om de hadde fått tilstrekkelig informasjon om skattespørsmålet. Da ville de ikke ha lidt noe økonomisk tap, og det ville heller ikke vært noen årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og skatten klagerne ble ilagt.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Heimdal Eiendomsmegling AS avd. Melhus har vært uaktsom og opptrådt i strid med god meglerskikk. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningsansvaret.