Klage nr. 2021184

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. desember 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Fritid Vestfold-Telemark

Saken gjelder:               Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.        

Saksfremstilling

Klageren kjøpte byggeklar hyttetomt formidlet gjennom innklagede foretak i november 2020. Kjøpesummen var på 1 150 000 kroner. Prisantydningen var satt til 1 250 000 kroner. Tomten ble overtatt den 20. desember 2020. Etter overtakelsen ble kjøperen oppmerksom på at reguleringsplanen for området med tilgrensende arealer, ikke tillater at det oppføres nye hytter innenfor planområdet. Klageren anfører at innklagede har brutt sin opplysningsplikt og krever erstattet kostnadene til søknad om dispensasjon.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

I forbindelse med kjøp av hyttetomt ble det ikke opplyst om at reguleringsplanen for området ikke tillater oppføring av nye hytter. Av § 5 i reguleringsplanen for området med tilgrensende arealer fremgår det:

«Det tillates ikke oppført nye hytter innenfor planområdet».

Tomten ble fradelt og regulert i en periode da kommuneplanens arealdel ble satt foran reguleringsplanen for området. Kommuneplanens arealdel åpner for oppføring av hytter også der reguleringsplaner er til hinder for etablering av nye hytter. Kommuneplanens arealdel ble av kommunen gitt forrang en kort periode i 2017. Senere ble igjen reguleringsplanen for området gjeldende ved motstrid. Klageren ble gjort oppmerksom på § 5 i reguleringsplanen av hytteleverandøren klageren har inngått samarbeid med. Planstatus for området ble senere bekreftet av kommunen. Klageren ble av byggesaksavdelingen i kommunen også opplyst om at dispensasjon fra § 5 var eneste mulige fremgangsmåte, dersom det skulle oppføres hytte på tomten. Klageren ble ikke gitt opplysninger om byggeforbudet av innklagede. Tvert imot ble tomten fremstilt og solgt som byggeklar.

Da klageren reklamerte ovenfor innklagede, hevdet de at de ikke hadde grunnlag for å kunne gi andre opplysninger enn hva som fremkommer i salgsoppgaven. I sitt svar forskutterte de også kommunens svar på en eventuell dispensasjonssøknad med henvisning til at saksbehandler i kommunens har gitt uttrykk for at det ikke skulle være noe grunn til at tomten ikke kunne bebygges. Senere tiltak på tomten ville ikke rammes av reguleringsplanen og kreve dispensasjon.

Dette er feil og i strid med gjeldende planforvaltning. Nye tiltak vil kreve dispensasjon fra
§ 5. Byggeforbudet vil hefte ved tomten så lenge reguleringsplanen er gjeldende. Det foreligger brudd på meglers opplysningsplikt. Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-7 har megler plikt til å opplyse om blant annet forholdet til endelige offentlige planer. Klageren krever erstatning for de manglene opplysningene ved tomtesalget.

Klageren kan ikke se at det er noe i opplysningene som innklagede mottok fra kommunen (Infoland pakke), som gir signaler om at byggeforbudet etter § 5 i reguleringsplanen er opphørt. Reguleringsbestemmelsene for området med tilgrensede arealer er også vedlagt i Infoland pakken. Kommuneplanens arealdel ble gitt fortrinn en kort periode i 2017. I denne perioden gikk kommuneplanens arealdel foran reguleringsplanen for området ved motstrid. Som følge av dette ble flere tomter godkjent fradelt og regulert av kommunen, herunder klagerens tomt.

Klageren har inngått samarbeid med hytteleverandør, og det var de som opplyste om byggeforbudet etter § 5 i reguleringsplanen. Motstrid mellom planer og enkeltbestemmelser er normalt i kommunal plan- og byggesaksforvaltning.

Når det gjelder klagerens utgifter i forbindelse med manglende opplysninger om byggeforbud, gjelder dette avgift til kommunen for behandling av dispensasjonssøknad som beløper seg til 12 320 kroner. Klageren var i kontakt med hytteleverandøren for å få bistand til arbeidet med dispensasjonssøknad. For dette skulle hytteprodusenten ha 20 000 kroner. De hadde imidlertid ikke tid til å gjøre arbeidet umiddelbart. Klageren valgte derfor å gjøre dette selv. Klageren bruke 42 timer og har beregnet seg 500 kroner timen. I tillegg har klageren hatt utgifter i forbindelse med rekommandert sending av nabovarsel på 1 500 kroner. Samlet sett utgjør dette en kostnad på 34 820 kroner som kreves erstattet av innklagede.

Innklagede har i hovedsak anført:

Innklagede inngikk oppdragsavtale med selger om salg av ubebygget og godkjent fradelt hyttetomt den 19. juni 2019. Tomten ble godkjent fradelt i 2017, grunneier var på dette tidspunktet selgers far. Nåværende grunneier er selgers bror.

Ettersom det skulle innhentes en rekke opplysninger om tilknytning til strøm, vann, avløp og mulig flytting av adkomstvei, ble det bestemt at salgsstart måtte utsettes til over sommeren. Den 25. september 2019 bestilte megleren standard Infoland pakke fra kommunen for ubebygget eiendom. Dokumentene ble mottatt digitalt samme dag. Etter godkjenning fra oppdragsgiver ble salgsoppgaven ferdigstilt og publisert 27. september 2019.

Prisantydning ble satt til 1 250 000 kroner. Klageren kjøpte eiendommen for 1 150 000 kroner ved budaksept den 24. november 2020. Overtakelse ble avtalt til den 20. desember 2020. Tomten hadde da ligget ute i markedet i mer enn ett år.

I ettertid viste det seg at revidering av kommuneplanen i 2017 hadde betydning for muligheten for ny fritidsbebyggelse i området. Klageren fikk den 24. august 2021 dispensasjon fra reguleringsplanen til oppføring av fritidsbolig. I vedtaket har kommunen nok engang skrevet at

«[e]iendommen er omfattet av kommuneplanens arealdel 2015-2027, ikraftsatt 16.09.2015, med reviderte bestemmelser gjeldende fra 13.09.2017 og er avsatt til fritidsbebyggelse. Reguleringsplanen for Naverfjorden med tilgrensede arealer, ikraftsatt 26.10.1994, gjelder også for eiendommen, og har formål fritidsbebyggelse.»

Det var svært vanskelig for megleren på bakgrunn av de tilsendte opplysningene fra kommunen å avdekke at revideringen av kommuneplanen i 2017 ville få betydning for mulighet til å bebygge tomten, og at dette ville medføre at det måtte søkes om dispensasjon.

At kommuneplanen hadde en bestemmelse § 2-5 i 2017 som lød:

«Utbygging av flere hytter bak 100 meters grensen innenfor områdene avsatt til fritidsbebyggelse kan tillates etter en konkret vurdering i samsvar med § 3-2. Denne bestemmelsen overstyrer gjeldende regulerings- og bebyggelsesplaner»

Dette kan vanskelig sies å være noe megleren måtte være klar over, all den tid megleren ikke mottok den aktuelle informasjonen fra kommunen. Megleren har heller ikke mottatt informasjon fra selger eller andre som tyder på at revidering av kommuneplanen i 2017 skulle ha betydning for muligheten for å bygge på den allerede fradelte fritidstomten, og at en slik utnyttelse ville medføre behov for dispensasjon.

Det gjelder i utgangspunktet et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Likevel er det et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet. Innklagede kan ikke se at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i dette tilfellet. Megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt utført oppdraget i henhold til god meglerskikk og for øvrig slik det kan forventes. Det foreligger følgelig ikke ansvarsgrunnlag. Beløpet klageren krever kompensert er alt for høyt og fremstår udokumentert.  

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt

Det fremgikk av reguleringsplanen § 5 at det var et byggeforbud som også gjaldt den aktuelle hyttetomt. Etter nemndas syn skulle megler på bakgrunn av denne informasjonen gjort nærmere undersøkelser i kommunen om mulighetene til å bygge på tomten. Megler markedsførte også eiendommen (tomten) som byggeklar. Da megler ikke gjorde det, har han brutt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megler har også opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Erstatningskravet

Innklagede er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret, jf. skadeserstatningsloven § 2-1. Når det gjelder enkelte poster som klageren har krevd erstattet, finner nemnda at klageren har krav på å få dekket utgiftene til kommunen vedrørende dispensasjonssøknaden, 12 320 kroner. Det er ikke sannsynliggjort at klagerens øvrige tapsposter er erstatningsmessige.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til DNB Eiendom AS avd. Fritid Vestfold-Telemark har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Innklagede må betale 12 320 kroner i erstatning til [klageren].