Klage nr. 2021186
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. desember 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet.
Innklaget: EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Bodø Stormen
v/advokat Arne Johansen
Advokatfirmaet Kvasstind AS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I mars 2021 kjøpte klagerne en kjedet enebolig som innklagede formidlet. På visningen ble det opplyst at det hadde vært en reklamasjonssak i sameiet, men at manglene var under utbedring. Klagerne spurte om det var ytterligere problemer i forbindelse med sameiet. Dette avkreftet megleren. Etter overtakelsen ble imidlertid klagerne gjort kjent med at utbedringsarbeidet hadde stoppet opp en stund før visningen ble gjennomført, og at det var flere pågående tvister mellom sameiet og utbyggeren. I ettertid har også utbyggeren gått konkurs. Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke opplyse om problemene, deriblant at sameiet var i pågående tvist med utbyggeren. Klagerne krever 240 000 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider kravet og krever prinsipalt klagen avvist.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
På visningen ble klagerne informert om at det var en pågående reklamasjonssak i sameiet, som følge av mangler ved tak og takterrasser ved samtlige enheter. Megleren kunne imidlertid fortelle at dette var under utbedring. Taket og takterrassen på klagernes bolig var ferdig utbedret, med unntak av et siste malingsstrøk. Ettersom det var tale om en reklamasjonssak for hele sameiet, spurte klagerne om det var flere ting i denne forbindelse de trengte å vite om. Megleren svarte at alt var i orden, og at det eneste var denne reklamasjonssaken.
Kort tid etter at klagerne hadde overtatt boligen, kom det frem at utbedringsarbeidet hadde stoppet opp flere måneder tidligere, altså før klagerne var på visning. Det hadde vært et brudd mellom utbyggeren og de som utførte arbeidet. Videre kom det også frem at det var flere pågående tvister mellom sameiet og utbyggeren, hvorav flere av boligene stod med ødelagte baderom, tak, takterrasser og annet utestående arbeid.
Selv om man som kjøpere er ansvarlige for å sette seg inn i forretningsførerens informasjon om sameiet, har megleren en undersøkelses- og opplysningsplikt. Megleren har ikke innhentet tilstrekkelig informasjon om salgsobjektet i sin helhet. Megleren har opptrådt klanderverdig ved å ikke gi korrekt informasjon om de reelle forholdene i sameiet. Det har vært en pågående konflikt mellom sameiet og utbyggeren i flere år, og det fremstår derfor merkelig at megleren ikke informerte om dette på forespørsel fra klagerne. Dersom det er slik at megleren ikke var klar over disse problemene, har informasjonsinnhentingen i forbindelse med salget vært mangelfull.
Klagerne står nå i en situasjon der de må belage seg på store advokatkostnader gjennom sameiet, takstmann m.m., for å få løst tvisten med utbygger. I tillegg er det flere mangler med klagernes hus. Takstmannen har estimert at det er tale om reparasjoner og utbedringer for 150 000 kroner. Ettersom utbyggeren har gått konkurs, ser det ut til at klagerne må dekke alt av utbedringer og reklamasjoner selv.
Klagerne ville aldri inngitt bud på eiendommen dersom de hadde blitt opplyst om de reelle forholdene. Klagerne sitter nå igjen med en bolig beheftet med flere feil og mangler, og en følelse av å ha overbetalt for et boligprosjekt der megleren har gitt utrykk for at alt var i orden. Megleren har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt og derigjennom opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne krever 240 000 kroner i erstatning fra innklagede.
Innklagede har i korte trekk anført:
Krav om avvisning
Innklagede krever prinsipalt at klagen avvises. Saken reiser bevisspørsmål som gjør den uegnet for skriftlig behandling. Det vil være nødvendig med muntlig bevisførsel for å avklare hva som skal ha blitt sagt på visningen.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Under forutsetning av at nemnda tar saken til behandling, bestrider innklagede klagernes krav.
Megleren kjenner seg ikke igjen i påstandene slik de fremkommer av klagen. Det er imidlertid riktig at megleren visste at det gjenstod utbedringer av noen reklamasjoner. Megleren videreformidlet all informasjon han var i besittelse av om eiendommen. Det var for øvrig oppgitt i selgerens egenerklæringsskjema at det var blitt utført garantiarbeider på takterrassen. Det er vanskelig å forestille seg hvilke ytterligere undersøkelser megleren skulle foretatt. Megleren hadde ingen kunnskap eller mistanke om at utbyggeren ville gå konkurs. Det ville uansett falle langt utenfor meglerens undersøkelsesplikt å avklare tidligere salgsledds kredittverdighet.
Megleren har opptrådt samvittighetsfullt og videreformidlet den informasjonen han hadde. Det at utbygger i ettertid går konkurs er selvsagt uheldig for den praktiske håndteringen av eventuelle reklamasjoner, men er ikke et forhold megleren kan lastes for. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Riktig adressat for kravet er selgeren.
Det økonomiske tapet er udokumentert. Kostnadene er ikke spesifisert i forhold til hvilke eventuelle reklamasjoner de hører til. Det fremkommer heller ikke hvilken kostnad som er knyttet til den påståtte uaktsomhet hos megleren. Ingen av erstatningsvilkårene er dokumentert eller redegjort for.
Det ble fremsatt følgende påstand:
- Prinsipalt: Klagen avvises.
- Subsidiært: Klagernes påstand tas ikke til følge.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Nemnda legger til grunn at sameiet ikke hadde forretningsfører, og at sameiet drifter seg selv. Når det gjelder reklamasjonsarbeidene, bygget megler på informasjonen fra selger. I en slik situasjon skulle megler også innhentet informasjon fra styrets leder om status i reklamasjonssaken. Det er ikke kjent hvilken informasjon megler i så fall ville fått, men det er brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten at megler ikke foretok noen undersøkelse her, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Det var heller ikke i salgsoppgaven noe om reklamasjonene. Megler har opptrådt uaktsomt.
Erstatningskravet
Det er flere vilkår som må være oppfylt for at innklagede skal bli erstatningsansvarlig. Slik saken er opplyst, har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til om innklagede er erstatningsansvarlig, og en eventuell erstatnings størrelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Bodø Stormen har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet.