Klage nr. 2021190
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. desember 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Peter Wright
Advokathuset Just AS
Innklaget: Rede Eiendomsmegling AS
v/advokat Mette Sandvik
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I 2021 kjøpte klageren en andelsbolig som innklagede formidlet. Prisen var 1 700 000 kroner. Etter kjøpet viste det seg at salgsoppgaven inneholdt feil opplysninger om størrelsen på fellesgjelden og de månedlige felleskostnadene. Klageren anfører at megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten, og krever til sammen 310 274 kroner i erstatning.
Innklagede erkjenner at megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten, men bestrider at klageren har lidt et økonomisk tap. Subsidiært bestrider innklagede størrelsen på erstatningskravet.
Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Kravet om avvisning
Klageren bestrider kravet om avvisning. Det gikk åtte uker fra klageren fremsatte kravet om erstatning og innklagede ble klaget inn for nemnda. I tillegg fikk innklagede utsatt tilsvarsfristen med tre uker. Innklagede gjorde ingen forsøk på å løse saken i disse elleve ukene.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
I salgsoppgaven sto det at fellesgjelden var på 1 723 020 kroner, og at de månedlige felleskostnadene var på 9 164 kroner. I forbindelse med avklaringen av forkjøpsretten, kom det frem at fellesgjelden hadde økt til 1 941 063 kroner. De månedlige felleskostnadene hadde også økt med 512 kroner, men renten på fellesgjelden hadde gått ned. Det viste seg at megleren hadde brukt et gammelt skjema med opplysninger om andelen da han utarbeidet salgsoppgaven. Økningen i de månedlige felleskostnadene skyldes kostnadene med å utbedre takene i borettslaget. I salgsoppgaven var utbedringen av takene nevnt, men det var ingenting som tilsa at kostnadene ikke var hensyntatt i informasjonen om størrelsen på fellesgjelden og de månedlige felleskostnadene.
Klageren har fått tilbud om å heve kjøpet, men har takket nei. Tilbudet om hevning har ingen betydning for erstatningskravet mot innklagede. Innklagede er prinsipalt solidarisk ansvarlig overfor klageren for de uriktige opplysningene i salgsoppgaven.
Klageren krever erstatning for differansen i opplysningene om fellesgjelden, det vil si 218 063 kroner. Når det gjelder felleskostnadene, krever klageren erstatning for sine årlige merutgifter i fem år neddiskontert til nåverdi. Med en neddiskonteringsrente på to prosent, utgjør kravet 29 211 kroner. I tillegg krever klageren erstatning for sine kostnader til juridisk bistand med 63 000 kroner. Til sammen utgjør erstatningskravet 310 274 kroner.
Klageren har fremsatt følgende påstand:
- Rede Eiendomsmegling AS har brutt god meglerskikk.
- Rede Eiendomsmegling AS har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
- Rede Eiendomsmegling AS plikter å betale til [klageren] erstatning oppad begrenset til 310 274 kroner innen to uker fra Reklamasjonsnemndas avgjørelse.
Innklagede har i korte trekk anført:
Krav om avvisning
Innklagede opplever at de ikke fikk mulighet til å behandle saken internt før de ble klaget inn for nemnda. Kravet om erstatning ble fremsatt i fellesferien, og klageren fikk beskjed om at innklagede avviklet ferie. Senere fikk klageren beskjed om at det ville ta litt tid å behandle saken. Innklagede krever at saken avvises fordi vilkåret om forsøk på minnelig løsning ikke er oppfylt.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Innklagede erkjenner at megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten, men bestrider at klageren har lidt et økonomisk tap. Så lenge klageren holder tilbake et beløp på meglerens klientkonto som tilsvarer differansen på fellesgjelden, har ikke klageren dokumentert at hun har lidt et økonomisk tap som skyldes meglerens uriktige opplysninger. Når det gjelder felleskostnadene, har ikke klageren dokumentert at hun ville betalt mindre dersom beløpet var riktig.
Subsidiært bestrider innklagede størrelsen på kravet om erstatning. Innklagede har ingen innsigelser til utmålingen for fellesgjelden og felleskostnadene. Men kravet om erstatning for utgifter til juridisk bistand, er altfor høyt. Saken er oversiktlig, og ikke særlig omfattende. Det er kun rimelige og nødvendige utgifter til juridisk bistand som kan kreves dekket. Når det gjelder utgiftene som knytter seg til saken for nemnda, har nemnda fast praksis på at spørsmål om dekning av kostnader til juridisk bistand, ikke behandles.
Innklagede har fremsatt følgende påstand:
Klagen må avvises.
Subsidiært: Innklagede vil anføre at klager ikke har dokumentert noe økonomisk tap.
Atter subsidiært: Kravet om dekning av juridisk bistand er altfor høyt og udokumentert.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Innklagede har erkjent at megler har gitt feil opplysninger om fellesgjelden og fellesutgifter. Nemnda er enig i det, og dette innebærer brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten. Megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Erstatningskravet
Innklagede er erstatningsansvarlig for det tap klageren har lidt som følge av meglers forsømmelse, jf. skadeserstatningsloven § 2-1.
Innklagede har gjort gjeldende at klageren ikke har lidt noe økonomisk tap, da hun har holdt tilbake et beløp på meglers konto. Nemnda er ikke enig i det. Spørsmålet om innklagedes erstatningsansvar står på egne ben uavhengig om klageren (kjøperen) i relasjon til selger har tilbakeholdt et beløp.
Når det gjelder økt fellesgjeld, viser nemnda til Høyesteretts dom i Rt-2008-976 (avsnitt 36 og 37), hvor det ble uttalt følgende:
«Det er generelt sett åpenbart at en økning av fellesgjelden i forhold til opplysningene i salgsoppgaven har betydning for kontantvederlaget. Partene er enige om at kontantvederlaget og andel fellesgjeld samlet gir prisen på leilighetene. Det er ingen forskjell mellom fellesgjeld og annen gjeld som kjøper etter kjøpsavtalen skal overta. Jeg tilføyer at den nye lov om eiendomsmegling § 6-7 tredje ledd bestemmer at ved formidling av sameieandeler og eierseksjoner skal den skriftlige oppgaven fra megler inneholde blant annet lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader samt andre kostnader som knytter seg til dette. Det følger av bestemmelsen at størrelsen på eventuell fellesgjeld må opplyses, jf. NOU 2006:1 om eiendomsmegling side 12 andre spalte.
Selger har ikke ført noe bevis for at kjøperne i dette tilfelle ikke la vekt på fellesgjeldens størrelse. Økingen av fellesgjelden fra 120 000 kroner til 177 000 kroner har betydning for kontantvederlaget. … .»
Nemnda finner derfor at innklagede er erstatningsansvarlig for økningen i fellesgjelden på 218 063 kroner.
Når det legges til grunn at megler er erstatningsansvarlig, har innklagede erkjent kravet på 29 211 kroner knyttet til økningen i fellesutgiftene. Nemnda legger dette til grunn.
For det tredje har klageren krevd dekket kostnader til juridisk bistand med 63 000 kroner. Nemnda nevner at utgifter til juridisk bistand i forbindelse med klagesaken normalt ikke dekkes, og det er ikke grunn til å gjøre unntak her. Utgiftene til juridisk bistand er ikke nærmere spesifisert, og kravet fører ikke frem
Totalt sett må innklagede etter dette betale 247 274 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Rede Eiendomsmegling AS har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Innklagede er erstatningsansvarlig og må betale [klageren] 247 274 kroner i erstatning.