Klage nr. 2021211
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. desember 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Majorstuen
v/advokat Sigurd Bøe Sletten
Eiendomsmegler Krogsveen AS
Saken gjelder: Meglers opplysningsplikt. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I mars 2015 kjøpte klageren en rekkehusleilighet som innklagede formidlet. Leiligheten ble markedsført med en loftsetasje med loftstue og soverom. I forbindelse med videresalg av leiligheten ble det oppdaget at loftsetasjen ikke er godkjent for varig opphold. Dette vil påføre klageren et tap ved videresalget. Klageren anfører at megleren har brutt opplysningsplikten, og krever at innklagede betaler henne erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Innklagede er representert ved advokat fra hovedkontorets juridiske avdeling.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I salgsoppgave, tegninger, takstrapport og presentasjon var boligen fremstilt som en rekkehusleilighet med loftsetasje med loftstue og soverom. Da klager skulle videreselge boligen, gjorde takstmann og megler henne oppmerksom på at loftsetasjen ikke er godkjent for varig opphold. Som dokumentasjon på de faktiske forhold vises det til Plan- og bygningsetatens brev av 28. september 2021, som klageren mottok etter å ha sendt inn søknad om bruksendring av loft.
Det er kritikkverdig og misvisende av innklagede å markedsføre boligen slik, for deretter å forsøke å komme seg unna med en ansvarsfraskrivelse under punktet «Ferdigattest» i salgsoppgaven. I tillegg mener klageren det er misvisende å bruke betegnelsen «rom», noe de fleste forbrukere trolig vil oppfatte som soverom.
Manglende godkjenning av loftsetasjen medfører et tap for klageren ved videresalg av boligen. Klageren krever tapet erstattet av innklagede. Klageren har ikke angitt erstatningsbeløpets størrelse, da dette først vil være mulig når det er mottatt svar fra Plan- og bygningsetaten og kostnadene knyttet til godkjenningen er nærmere klarlagt.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klagen dreier seg om at eiendommen ble solgt med en loftsetasje med loftstue og soverom. Salget fant sted i 2015.
I salgsoppgaven under avsnittet «Arealer og innholdsbeskrivelse» ble loftet markedsført på følgende måte:
«Loftstue, trapperom, innredet rom og soverom: 19 kvm».
Under avsnittet «Ferdigattest» fremgikk også følgende:
«Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 08.04.1998.
Vi gjør oppmerksom på at loftsetasjen er innredet etter byggeår, men før ferdigattest ble gitt. I henhold til originale byggetegninger er begge rom på loft godkjent på tegning som rom. Videre gjøres det oppmerksom på at loftsetasjen ikke nødvendigvis tilfredsstiller dagens krav til varig opphold. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning».
Videre fremgikk det av de godkjente plantegningene at loftsarealet tilhører leilighet i tredje etasje, og at rommene er angitt til bruk som «rom».
Megler står ikke som noen garantist for lovligheten av enheten som selges. Spørsmålet er om megler har brutt noen av sine plikter etter eiendomsmeglingsloven. I henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8 skal potensielle kjøpere få fremlagt ferdigattest og midlertidig brukstillatelse. Det kreves ikke at megler skal foreta undersøkelser knyttet til hvorvidt bygningene er i samsvar med ferdigattesten eller brukstillatelsen, men megleren bør si fra ved åpenbare misforhold, jfr. NOU 2006: 1 side 122.
Etter plan- og bygningsloven, byggesaksforskriften (SAK10) og teknisk forskrift (TEK 17) sondres det mellom rom for varig opphold og rom som ikke er det.
I TEK 17 §1-3 bokstav l er rom for varig opphold definert på følgende måte:
«(…) rom for varig opphold i boenhet er stue og tilsvarende rom, kjøkken og soverom»
I de godkjente byggetegningene er rommene på loftet angitt som «rom». I henhold til legaldefinisjonen, som også omfatter «tilsvarende rom», var den naturlige fortolkningen at dette var rom for varig opphold som var søkt om og godkjent. Megler opplyste også i salgsoppgaven under avsnittet «Ferdigattest» at rommene på loftet er godkjent som «rom». Dette var en opplysning, og ikke en ansvarsfraskrivelse, slik klager anfører. Det bemerkes at alternativet til rom for varig opphold er bod, garasje, lager mv., noe som ikke var nærliggende ettersom arealet var avsatt til «rom». I tillegg var rommene innredet og benyttet som rom for varig opphold av selger.
I salgsoppgaven fremgikk det at loftsetasjen ikke nødvendigvis tilfredsstiller dagens krav til varig opphold. Megler har her gjengitt opplysninger fra verdi- og lånetaksten og således oppfylt sin plikt til å innta opplysninger fra vedlegg inn i selve salgsoppgaven.
Etter innklagedes syn var bruken av rommene i samsvar med de godkjente byggetegningene. For det tilfelle at rommene ikke er godkjent til bruk for varig opphold, forelå det ikke et åpenbart misforhold mellom godkjente tegninger og bruken av rommene. Megleren gav korrekte opplysninger ut fra den informasjon som var tilgjengelig.
Innklagede bestrider klagerens krav. Det foreligger hverken ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Salget fant sted i 2015. Da gjaldt bransjenormen for markedsføring av bolig fra august 2014. Der fremgikk det blant annet at når det gjelder soverom, er det den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som var avgjørende. I tillegg fremgikk det i salgsoppgaven under avsnittet «ferdigattest» blant annet at loftetasjen ikke nødvendigvis tilfredsstiller dagens krav til varig opphold.
Megleren har derfor overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.