Klage nr:
142/08

Avgjort:
31.10.2008

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om leilighetens beskaffenhet/standard m.m.

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling, Nittedal Eiendomsmegling AS

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler uten å besiktige leiligheten før kjøpet. Klageren er i ettertid misfornøyd med leiligheten og mener at den ikke er i den stand hun forventet ut fra salgsoppgaven.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren ønsker at innklagede foretar et nytt salg av leiligheten og at kostnaden i den forbindelse ikke blir belastet henne og at innklagede dekker dokumentavgiften til staten i forbindelse med nytt boligkjøp.

Klageren anfører at hun har MS og ga beskjed til innklagede om at hun har dårlig balanse/gåfunksjon osv. Innklagede ble bedt om å sjekke leiligheten for henne da hun ikke hadde helse til å reise opp og ned til Oslo for å undersøke selv. I salgsoppgaven sto at det var vaskerom, det viste seg å være dusjbadet i tredje etasje hvor dusjen er fjernet og vaskemaskin satt inn. Det finnes ikke tørkeplass. Kraner i leiligheten «er utskiftbare», vinduer er meget harde å lukke og bakken opp til boligen er svært lang og bratt, altså uegnet for klageren med dårlig gangfunksjon.

Innklagede burde ha frarådet klageren å by på bakgrunn av hennes forklaring av sin sykdom og hva hun hadde behov for og hva hun ikke klarer i hverdagen. Slik det nå er, anfører klageren at det er store problemer uten dusj og vaskerom med tørkemuligheter.

Av senere innspill fra klageren fremgår bl.a. følgende:

Klageren mener at leiligheten er et oppussingsobjekt hvor hun må ha inn rørlegger og elektriker.

Klageren spurte innklagede om alt angående leiligheten og sa at hun ikke hadde krefter til å komme og se på den og ba innklagede sjekke vannkraner etc. Innklagede sa aldri at «vaskerommet» var et bad som dusjen var fjernet fra og at det kun var et badekar i annen etasje i leiligheten. Dette til tross for at klageren sa at balansen hennes var dårlig. Her må man vaske klær i første etasje av leiligheten og bære klesvasken opp til tørk. Det ene soverommet er ikke et soverom, det er satt inn et skap som gjør at rommet blir for kort for en seng. Det elektriske anlegget er fra byggedato og noe hjemmesnekret. Hun anfører videre at det er dårlige kraner på bad. Det vil koste henne ca kr 220 000 å fikse opp badene.

Klageren spør hvordan det kan ha seg at innklagede ikke opplyste om alle trappene på utsiden fra garasjen til inngangen til denne oppgangen. Denne leiligheten ligger så bratt til at friske mennesker sliter for å komme seg opp dit. Innklagede skulle frarådet klageren å kjøpe, dessuten burde det vært opplyst at leiligheten er å regne som et oppussingsobjekt.

Klageren har sendt e-poster med informasjon om mangler ved leiligheten, herunder markise, kjøkkenvifte, manglende brannvarslere, tomt brannslukkingsapparat, manglende vasking, skapdører på kjøkken løsner m.m.

Innklagede anfører:

Klageren tok kontakt med innklagede på telefonen og gjorde ham oppmerksom på at dette var en leiligheten hun måtte ha, men til billigst mulig pris. Klageren fortalte at hun hadde bodd i området tidligere og er godt kjent og dermed trygg på å sende bud på boligen usett. Hun ønsket ikke å betale takst, og gjorde det klart for innklagede at lavest mulig pris var førsteprioritet for henne.

Klageren hadde ikke tid/mulighet til å reise for å se på leiligheten til tross for at hun fikk fortalt at den hadde vært ute en stund og selger derfor ønsket et salg snarest mulig. Innklagede hadde ikke flere interessenter å daværende tidspunkt og det var derfor fortsatt anledning for en privatvisning.

Innklagede rådet klageren til å se leiligheten før hun eventuelt la inn bud på den, men igjen insisterte klageren på at det ikke var nødvendig siden hun kjente området og uansett måtte foreta en del forandringeri leiligheten på sikt. Første bud kom på

kr 2 150 000 og da hun forsto at selgeren ikke var interessert, kom det et nytt bud på kr 2 250 000. Klageren kjøpte leiligheten for kr 250 000 under takst og var ifølge innklagede veldig fornøyd med kjøpesummen.

Etter en tid dro klageren for å se på leiligheten og fant ut at selgeren var en gammel venninne/bekjent. Klageren gjorde innklagede oppmerksom på et par ting som måtte rettes opp, et vindu som var punktert og en hylle på kjøkken som måtte festes. Siden holdt klageren direkte kontakt med selgeren. Under overtakelsen oppdraget klageren at vinduet ikke var byttet og ble enig med selgeren om å holde tilbake kr 10 000 til dette var ordnet, og det ble gjort.

Klageren var ifølge innklagede hele veien fullstendig klar over at dette var en to etasjes toppleilighet i den øverste rekka på området. Det positive med det som klageren selv bemerket var panoramautsikten og det at beliggenheten gjorde at hun fikk marka på baksiden, med andre ord ingen naboer.

Innklagede understreker at han alltid oppfordrer kjøpere til å besiktige leiligheten før kjøp uavhengig av hvilke kriterier eller behov kjøperen måtte ha. Klageren valgte på eget initiativ å kjøpe leiligheten usett, selv etter innklagedes oppfordring om å besiktige denne. Klagerens anmerkning om at dette er et oppussingsobjekt må stå for klagerens regning, det er en beskrivelse verken innklagede eller takstmannen er enige i. Innklagedes oppfatning er at salgsoppgave med takst gir en riktig beskrivelse av leiligheten. Når det gjelder eventuelle skjulte feil og mangler, er det krav som må stiles til selgerens forsikringsselskap da det er tegnet eierskifteforsikring.

At klageren nå i ettertid ikke trives i leiligheten og at trapper og bakken er for tøft for helsen er beklagelig, men ikke innklagedes ansvar. Alt dette ville klageren med selvsyn observert dersom hun hadde fulgt innklagedes oppfordring og besiktiget leiligheten og beliggenheten før bud ble lagt inn.

Innklagede hjelper gjerne klageren med å selge leiligheten til normale markedsmessige vilkår.

Innklagede finner ikke at han har gjort noe han kan klandres for i denne saken og avviser derfor klagerens krav.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om mangelfulle/feilaktige opplysninger om boligens beskaffenhet og meglerens fradrådningsplikt.

Reklamasjonsnemnda behandler saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 83.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis presisere at kjøper-selger forhold ikke behandles. Således vil ikke krav mot selgeren som følge av påståtte mangler, herunder markise, kjøkkenvifte, brannslukkingsapparat/brannvarslere, manglende vasking m.m. bli vurdert av Reklamasjonsnemnda.

Reklamasjonsnemnda baserer seg på hva som kan dokumenteres skriftlig. Det opplyses i takst og salgsoppgave at eiendommen er bygget i 1972. Det må forventes noe slitasje på en leilighet som er over 30 år gammel. De påståtte mangler, herunder markise, kjøkkenvifte, brannslukkingsapparat/brannvarslere, manglende vasking m.m. nødvendiggjør ikke i seg selv at eiendommen skal selges som et oppussingsobjekt. Det fremgår heller ikke av taksten at dette dreier seg om et oppussingsobjekt. Reklamasjonsnemnda finner det på denne bakgrunn ikke dokumentert at leiligheten burde vært markedsført som et oppussingsobjekt. Skjulte mangler som oppdages i ettertid er et forhold til selgeren eller hans eierskifteforsikringsselskap, se ovenfor.

Klageren anfører at innklagede burde frarådet henne å kjøpe leiligheten. En eiendomsmegler har ingen alminnelig frarådningsplikt ved salg av bolig.

Ut fra de skriftlige saksdokumentene som Reklamasjonsnemnda baserer sine bemerkninger på, kan Nemnda ikke ta stilling til klagerens anførselom at hun spesielt har bedt innklagede om å undersøke særlige forhold ved leiligheten.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 31. oktober 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant