Klage nr. 2021032
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. februar 2022.
Thor Falkanger, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Per Zimmer
Vaag & Zimmer advokatfirma
Innklaget: Frontline Rodeløkka AS (Privatmegleren Rodeløkka)
v/advokat Johan Arnt Mettevoll
Advokatfirma Mettevoll AS
Saken gjelder: Krav om erstatning for tapt fortjeneste etter brann forårsaket av megler
Saksfremstilling
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak om salg av leiligheten sin våren 2017. Klageren hadde på dette tidspunktet flyttet ut av leiligheten. I forbindelse med visning hadde megleren tent flere stearinlys i leiligheten inkludert på badet. Lyset var plassert på vaskemaskinen i en tøyholder som ikke egnet seg for lys som brenner ned. Etter visning blåste megleren ut alle lys bortsett fra dette. Leiligheten ble deretter stående tom (ubebodd). Tre dager senere oppstod det sterk røykutvikling i leiligheten og nødetatene rykket ut. Lyset hadde brent ned og så vel tøybeholderen, vaskemaskinen og plastflasker med vaskemidler hadde tatt fyr. Leiligheten ble totalt nedsotet og måtte rehabiliteres før den kunne legges ut for salg igjen. Leiligheten var opprinnelig lagt ut med en prisantydning på 7 100 000 kroner, men ble først solgt et halvt år senere for 5 965 000 kroner. Salget skjedde gjennom en annen megler. Klageren krever 567 000 kroner i erstatning for verdifallet han hevder har sammenheng med opplysningene om den påførte brannskaden, samt at boligen måtte selges i et annet marked.
Innklagede bestrider kravet og anfører at kravet er foreldet, videre at saken ikke er egnet for nemndsbehandling.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Innklagede er representert ved advokat som også er foretakets styreleder.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Leiligheten lå opprinnelig ute med en prisantydning på 7 100 000 kroner. Klageren brøt med megleren som følge av hendelsen, og leiligheten ble solgt et halvt år senere for
5 965 000 kroner. Noe som utgjorde en prisdifferanse på 1 135 000 kroner. Leiligheten skulle opprinnelig selges uten garasje, men ble solgt til denne prisen med garasje, til en verdi av 360 000 kroner.
Det store prisfallet kan ha sammenheng med opplysningene om den påførte brannskaden, men også regjeringens endringer i reglene om egenkapital som ble innført det året og som medførte et stort fall i boligprisene.
Klageren har dessuten selv måttet dekke 6 000 kroner i egenandel på forsikringsoppgjøret.
Foreldelse
Saken er ikke foreldet. Det ble først klart at re-salget ville innebære et tap den 1. februar 2018. Foreldelsesfristen utløper tre år etter dette, jf. foreldelsesloven § 3 nr. 1. Klageren har over tid vært i dialog med megleren om en rimelig erstatning, men er blitt avvist. Megleren skal blant annet ha uttalt at han ikke var forsikret. Kostnaden ved rehabiliteringen av leiligheten ble dekket under borettslagets forsikring. Foreldelse er avbrutt ved denne klagen, jf. foreldelsesloven § 16 første ledd, jf. andre ledd bokstav a).
Erstatning
Det er på det rene at megleren, om enn ved uaktsomhet, forårsaket brannskadene i leiligheten, ved å glemme å blåse ut lyset på badet. Dette forsterkes av lysets plassering og manglende egnet og brannfarlig «holder».
De påførte skadene var den direkte årsaken til at leiligheten måtte selges i et annet marked. Risikoen for et fallende prisnivå må derfor bæres av megler.
Ettersom det kan være tvil om opprinnelig prisantydning ville vært oppnåelig og eventuelt om en budaksept på et annet tidspunkt ville medført en høyere pris, krever klageren en erstatning skjønnsmessig fastsatt til halvparten av prisdifferansen. Klageren krever 567 000 kroner i erstatning.
Det medfører ikke riktighet slik innklagede har anført, at det var selgeren som slokket og låste etter visning. Megleren hadde lovet at det skulle være to mann på visning. Klageren møtte opp uanmeldt til visning og oppdaget at megleren var der alene. Det endte derfor med at klageren måtte være med og holde visning av takterrasse, garasje og bod. Etter visningen gikk klageren ned i leiligheten. Der så det ut som megleren hadde slukket alt ferdig og han var på vei ut. Klageren gikk ut av leiligheten rett bak megleren og låste døren. Klageren visste ikke at det var et kubbelys på badet og et i boden som ikke var slukket. Megleren hadde flyttet det ene kubbelyset som stod i entréen i en bambusbeholder, inn i boden.
Det er heller ikke riktig at det brøt ut brann tre dager etter visning. Visningen var torsdag
29. juni fra kl. 17.30 til 18.30. Lørdag 01. juli ved lunsjtider gikk brannalarmen. En nabo hadde ringt megleren da denne stod på meglerlappen som var tapet på ytterdøren. Megleren ringer så klageren. Klageren var i nærheten og slapp alt han hadde i hendene og løp ned til leiligheten hvor han møtte hele sameiet utenfor. En nabo ble med klageren opp til leiligheten. Røyken stod ut av døra, så de løp ned igjen og ringte brannvesenet. Klageren ringte deretter megleren og fortalte at brannvesen, politi og ambulanse var på vei, og at han måtte komme med én gang.
I henhold til brann og eksplosjonsvernloven § 5 plikter enhver å vise alminnelig aktsomhet slik at brann, eksplosjon og annen ulykke forebygges. Det faktum at begge lysene var godt gjemt bort og at megleren i tillegg hadde flyttet det ene lyset fra gangen til boden, gjør at det hele er så langt fra «alminnelig aktsomhet» som man kommer. Når megleren valgte å tenne disse usikrede lysene, så skulle han vært veldig sikker på at de også ble slukket etter visningen. Det at lyset på badet var gjemt bak en sjakt, underbygger dette ytterligere. Det var heller ikke et lys som var på et sted det hadde vært naturlig å tenne lys. Det var umulig å se lyset fra døren, noe som sikkert også var årsaken til at megleren glemte det.
Det ble kort tid etter brannen klaget til megleren rundt hans rolle og det at han ikke slukket lysene. Det ble reklamert umiddelbart etter salget.
Leiligheten ble ifølge uttalelse fra megler selv, lagt ut på topp i boligmarkedet tidlig sommeren 2017. Meglerens uaktsomhet medførte brann og røykskader i hele leiligheten som igjen gjorde at salget ble avlyst. Leiligheten ble først solgt åtte måneder senere, den 01.februar 2018, gjennom et annet meglerforetak.
Naboleiligheten fra samme byggeår, som kun var noen få kvadratmeter større, ble solgt for
7,5 millioner kroner samtidig som prisantydningen for klagerens bolig ble satt. Den ble solgt av samme meglerforetak. Leiligheten lå i 2. etasje (mens klagerens leilighet var i 3. etasje) og hadde ikke garasje. Blant annet basert på dette ble prisantydningen satt til 7,1 millioner kroner uten garasje i juni 2017. Leiligheten ble solgt 01. februar 2018 for 5,965 millioner kroner inkludert garasje. Når garasjen er verdt ca. 360 000 kroner, så er dette et verditap på
1,495 millioner kroner, gitt at begge hadde gått til prisantydning.
I tillegg kom kostnader på 6 000 kroner til egenandel, da klageren måtte ta det på sin forsikring, ettersom megleren hevdet at han ikke hadde forsikring. Vaskemaskinen til ca. 13 000 kroner ble ikke erstattet. Totalt har klageren tapt nærmere 1,6 millioner kroner som følge av hendelsen. Da er det ikke tatt med renter eller kostnader til advokat. Utover selve kostnadene har det vært en meget krevende sak å følge opp.
På vegne av klageren er det nedlagt følgende påstand:
«Frontline Rodeløkka AS betaler kr. 567 000 til [klageren] innen 14 dager etter konklusjon.»
Innklagede har i hovedsak anført:
Partene er uenige om de faktiske forhold. Klageren har i fremstillingen av klagen unnlatt å opplyse om forhold som er vesentlige for å klarlegge hendelsesforløpet.
Eiendomsmegleren gjennomførte første visning 22. juni 2017. Andre visning var
29. juni 2017. Det var eiendomsmegleren som gjennomførte visningen, men selgeren kom innom før visningen var ferdig. Det var selgeren som slukket og låste leiligheten etter visningen. Brannen ble oppdaget 2. juli 2017. Det var utrykning både av brannvesen og politi.
Eiendomsmegleren fikk tidlig om morgenen 2. juli 2017 telefon fra styreleder i sameiet om at brannalarmen var utløst. Megleren varslet da umiddelbart klageren og dro til eiendommen. Når megleren kom frem til huset var klageren også kommet. Begge ventet i trappeoppgangen til brannvesenet hadde avsluttet sitt arbeid. Politiet ba deretter begge bli med opp i leiligheten. Der ble de spurt om hvem som sist forlot leiligheten. Klageren bekreftet ovenfor politiet at han var den siste som forlot leiligheten. Politiet gjennomførte etter dette avhør. Det legges til grunn at det ved en rettslig behandling av saken er mulig å få fremlagt logger/rapporter fra politiet som underbygger dette.
Det hevdes i klagen at brannen skyldtes et stearinlys på badet som ikke var slukket etter visningen, og som forårsaket brann mer enn tre dager senere. Det er her ikke fremlagt noe form for rapporter eller annet som underbygger at dette var brannårsaken. Uansett fremstår det som påtakelig at et stearinlys bruker mer enn tre dager på å brenne ned og forårsake brann. Heller ikke dette er dokumentert på noen måte i klagen.
Det er uklart hvilke rettslige grunnlag klagen baserer seg på. Eiendomsmegleren er erstatningsansvarlig for skade som forårsakes av meglers virksomhet etter reglene om skyldansvar. Klageren fremsetter her erstatningskrav knyttet til egenandel på 6 000 kroner som er betalt i forbindelse med forsikringsoppgjøret etter skaden. Utfra dette fremstår det som forsikringsselskapet ikke har gjort noen avkortning i erstatningen. Dette er overraskende dersom brannen som klager hevder er forårsaket av uaktsom bruk av stearinlys.
Det kreves erstatning for at eiendommen ble solgt for et beløp som er lavere enn den prisantydning som var satt av megleren. Eiendommen var lagt ut for en prisantydning på 7 100 000 kroner uten garasje. Den ble solgt for 5 960 000 med garasje som av klageren var verdsatt til 360 000 kroner. Dette salget skjedde gjennom en annen megler.
I klagen antyder klagerens advokat at det store prisfallet kan ha sammenheng med opplysningene om den påførte brannskaden. Klageren har opplyst at han mottok erstatning fra forsikringsselskapet for skaden, det vises her til kravet som er fremsatt om dekning av egenandel. Dersom man legger til grunn at brannskaden er utbedret før salg, vil det her være av vesentlig betydning for å vurdere påstanden om hva den nye megleren har skrevet om brannskadene i salgsoppgaven. Denne er ikke fremlagt.
Klageren viser også til at nye krav til egenkapital som ble innført av regjeringen, medførte prisfall i markedet.
Eiendomsmegleren kan ikke holdes ansvarlig for at en eiendom ikke selges til prisantydning. Her har markedet endret seg vesentlig fra eiendommen ble lagt ut for salg, til den ble solgt. Klageren må her sannsynliggjøre at dersom brannen ikke hadde oppstått ville eiendommen ha blitt solgt for prisantydning. Det er ikke fremlagt noen form for dokumentasjon, eller gitt andre opplysninger som sannsynliggjør dette i klagen.
Klageren hevder at eiendomsmegleren bærer ansvaret for at det brøt ut brann i leiligheten, mer enn tre dager etter visning. Det var klager selv som lukket og låste etter visningen. Videre er det ikke fremlagt dokumentasjon som underbygger klagerens påstand om brannårsaken. Basert på dette avvises at megleren har opptrådt uaktsomt og kan holdes ansvarlig for brannen.
Kravet er foreldet etter de allmenne reglene om foreldelse av fordringer.
Det sentrale i saken er de faktiske forhold knyttet til brannen og dokumentasjon av det økonomiske tapet som er knyttet til den lavere salgspris som klageren oppnådde ved salget gjennom en annen megler. Dette er forhold som bør belyses gjennom bevisføring, noe som ikke er mulig under nemndas skriftlige saksbehandling. Saken er ikke egnet for nemndsbehandling.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått uaktsom opptreden fra megler og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken avvises.
Nemnda legger til grunn at partene er enige om at bruken av stearinlys neppe var forsvarlig, men om dette har hatt betydning for det videre hendelsesforløp er omtvistet.
Partene har sterkt motstridende utsagn om hendelsesforløp, herunder om brannårsak, og endog om når brannen ble oppdaget. Og dersom det skulle bli lagt til grunn at megleren har opptrådt uaktsomt, er det ikke fremlagt materiale til belysning av hvorledes et eventuelt tap skal beregnes. Saken er derfor ikke egnet for behandling i nemnda, da den reiser bevisspørsmål som ikke kan avklares ved nemndas skriftlige saksbehandling. Det vil her være nødvendig med såkalt umiddelbar bevisførsel, det vil si at parter og eventuelle vitner forklarer seg direkte for den instans som skal ta standpunkt i saken.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.