Klage nr. 2021169

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. februar 2022.

Thor Falkanger, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Novum Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling Stovner)      

Saken gjelder:              Brudd på meglers omsorgs- og rådgivningsplikt. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

Saksfremstilling

Klageren solgte ubebygget tomt gjennom innklagede foretak i juli 2021. På grunn av språkproblemer forstod ikke klageren at han aksepterte bud fra kjøper. Han hadde forklart megleren at han trengte mer tid og ønsket å se an om det kom inn flere bud før han aksepterte. Megleren ba ham sende en SMS og siterte hva han skulle skrive. Han forstod SMS-en som en bekreftelse på at han kunne avvente salget inntil midten av august, men i stedet viste det seg å være aksept av bud med angivelse av dato for overtakelse. Klageren hadde engasjert en fullmektig til å bistå seg i salget. Fullmektigen ble orientert underveis i prosessen bortsett fra den siste tiden før aksepten, hvor megleren kun forholdt seg til klageren direkte.

Det anføres at megler har opptrådt kritikkverdig og i strid med god meglerskikk. Klageren krever erstatning, samt bortfall av innklagedes vederlagskrav.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Klageren kjøpte tomten i 2017. Da han fire år senere skulle selge tomten, ble innklagede engasjert til å forestå salget. Oppdragsavtalen ble signert 25. juni 2021 og overlevert til megleren sammen med fullmakten klageren hadde gitt til en venn han ønsket skulle bistå ham i salgsprosessen. Megleren ble informert om at all kommunikasjon under salgsprosessen skulle skje gjennom fullmektig ettersom klageren ikke snakket norsk og kunne lite engelsk.

Klageren og hans fullmektig fikk oversendt annonse og salgsoppgave for godkjenning på e-post den 13. juli 2021. Tomten ble lagt ut for salg med en prisantydning på 1 500 000 kroner. Dagen etter kom første bud på 1 400 000 kroner. Det var totalt to budgivere som bød mot hverandre, og det ble deretter lagt inn bud på henholdsvis 1 500 000 kroner, 1 590 000 kroner, 1 610 000 kroner og 1 640 000 kroner, som alle ble avslått.

På ettermiddagen la budgiver nr. 1 inn et bud på 1 700 000 kroner, som ble avslått. Senere inngav budgiver nr. 2 inn bud på samme beløp. Megleren tok da direkte kontakt med selgeren, selv om han visste at klageren hadde engasjert fullmektig til å håndtere prosessen på sine vegne og at det var vedkommende megleren skulle forholde seg til.

Klageren forklarte megleren på telefon at han trengte mer tid, minst to eller tre uker, og at han ikke ønsket å selge før han hadde sett an situasjonen med tanke på om det kom inn flere bud. Megleren ba selgeren om å sende ham en SMS og siterte hva selgeren skulle skrive. Selgeren ble fortalt at han skulle skrive følgende:

«Ok 18.8.21 er overtagelse»

Selgeren sendte SMS-en til megler. Selgeren forstod SMS-en han hadde sendt som en bekreftelse på at han kunne avvente salget frem til 18. august. Ikke lenge etter bekreftet megleren at tomten var solgt til budgiver nr. 2 for 1 700 000 kroner.

Klageren føler at han ble blitt lurt til å akseptere budet. På grunn av språkutfordringene forstod han ikke at SMS-en han sendte kunne tolkes som en aksept. Megleren skulle ha informert ham på en tydelig og forståelig måte hva det innebar å sende den aktuelle SMS-en. Megleren har en skjerpet omsorgsplikt overfor selger når vedkommende ikke snakker norsk og kan lite engelsk.

Den siste tiden før aksepten forholdt ikke megleren seg til klagerens fullmektig, men tok i stedet kontakt med klageren direkte. Fullmektigen ble ikke kontaktet da budet på
1 700 000 kroner ble mottatt.

Klageren kjenner seg ikke igjen i meglerens fremstilling av hendelsesforløpet. For det første anfører innklagede at megleren aldri fikk overlevert noen fullmakt fra klageren. Dette medfører ikke riktighet. Klageren gav sin venn fullmakt til å opptre på hans vegne under salgsprosessen, herunder akseptere eventuelle bud. Fullmakten hadde følgende ordlyd:

«I give fullmakt to [navn på fullmaktshaver] she do all about to my land case.»

Klageren gav sin venn fullmakt til å representere ham i salgsprosessen fordi han ikke behersket norsk og bare kunne litt engelsk. Megleren ble gitt kopi av fullmakten da han kom innom klageren den 28. juni 2021, for å få hans signatur på oppdragsavtalen. Slik klageren oppfattet det, trengte megleren han til å signere på én av sidene i oppdragsavtalen. Han endte imidlertid med å signere fem papirer, han er usikker på hva slags papirer dette var. Det bemerkes at fullmakten i original ligger hos advokaten som klageren og fullmektigen hans søkte veiledning hos etter at tvisten med innklagede oppstod.

Videre anfører innklagede at megleren gjennomgikk oppdragsavtalen med klageren og at kommunikasjonen opplevdes som uproblematisk. Fullmektigen stiller seg tvilende til at megleren klarte å formidle innholdet i oppdragsavtalen på en forståelig måte, ettersom klageren behersker lite engelsk og ikke kan norsk. Det er ikke riktig at fullmektigen skal ha sagt at hun kunne akseptere budet på 1,7 millioner kroner på vegne av klageren. Megleren tok ikke kontakt med henne i forbindelse med dette budet. Hun mottok heller ingen SMS-er eller samtaler fra megler etter kl. 13.36 den dagen.

Megleren kontaktet klageren rundt kl. 16.00 angående budet på 1,7 millioner kroner fra budgiver 1. Klageren uttrykte at han ønsket å avvente salg for å se om det kom flere bud. I samtalen med megleren sa klageren

«You not miss your money, I miss my money. I must wait 3-4 weeks more».

Megleren svarte at dette var ok. Megleren ringte tilbake ca. én time senere, hvor han ba klageren om å sende ham en SMS og siterte hva som skulle stå i SMS-en. Samme dag
kl. 17.51 sendte klageren SMS til megleren hvor han takket for meglerens tilrettelegging med tanke på å avvente salg i håp om at det ville komme flere bud på tomten. Klageren opplevde at megleren ønsket at budgiver 1 skulle få tilslaget på tomten, og at megleren lurte ham til å akseptere budet på 1,7 millioner kroner.

Da klageren kjøpte tomten i 2017, lå den ute med en prisantydning på 1,5 millioner kroner. Da den skulle legges ut for salg i 2021, mente megleren at han ikke kunne oppnå noe mer enn 1,5 millioner kroner. Fullmektigen foreslo da å dele tomten i to enheter for deretter å legge dem ut for salg. Megler frarådet å gjøre dette, ettersom tomten da ville bli vanskeligere å selge og det uansett ikke ville bidra til en høyere salgssum.

Megler har opptrådt kritikkverdig, og i strid med god meglerskikk. Klageren ble ikke informert på en forståelig måte, og megleren har ikke forholdt seg til inngitte fullmakt. Hadde det ikke vært for meglerens håndtering av budet, ville tomten blitt solgt for en langt høyere pris. En annen megler har verdivurderte tomten til 4 millioner kroner. Klageren krever differansen på 2,3 millioner kroner erstattet av innklagede. I tillegg kreves det at vederlaget til meglerforetaket bortfaller i sin helhet.

Innklagede har i hovedsak anført:

Saken er ikke egnet for skriftlig behandling. Saken reiser bevisspørsmål knyttet til hva klageren har eller ikke har forstått av den konkrete dialogen med megleren forut for budaksept. Saken kan derfor ikke behandles forsvarlig ved nemndas skriftlige behandling.

Det foreligger ikke grunnlag hverken for vederlagsnedsettelse eller erstatning. Klagerens representant tok kontakt med innklagede i 2018, og salgsoppdraget knyttet til klagerens tomt ble inngått den 08. januar 2018. Salgsoppdraget ble imidlertid utsatt inntil videre, og klagerens representant tok igjen kontakt med innklagede i juni 2021, for å inngå et nytt salgsoppdrag. Hun fikk med seg en oppdragsavtale som skulle fylles ut av hjemmelshaver, men kom dagen etter tilbake med en ufullstendig utfylt oppdragsavtale.

Eiendomsmegler tok da kontakt med, og dro deretter hjem til hjemmelshaver/klageren for å få fylt ut oppdragsavtalen. Eiendomsmegler gikk der gjennom oppdragsavtalen sammen med klageren både på norsk og på engelsk, og opplevde kommunikasjonen som uproblematisk. Klageren besvarte de punktene som ikke var besvart tidligere, og signerte på avtalen. Megleren fikk aldri overlevert noen fullmakt fra klageren til klagerens representant, og har derfor forholdt seg til klageren som oppdragsgiver og beslutningstaker gjennom hele prosessen. Dette ble forklart til partene, og begge to var innforstått med at megler forholdt seg til klageren som oppdragsgiver så lenge det ikke ble levert en fullmakt til megler.

Partene ble enige om at klagerens representant skulle bistå klageren underveis i salgsprosessen, men at klageren skulle signere på alt av dokumenter/akseptere bud osv. Underveis i salgsforberedelsene ble det kommunisert direkte både med klageren og klagerens representant på e-post og telefon, men da slik at alle beslutninger ble tatt av klageren. Da markedsmateriellet skulle godkjennes ble dette sendt på e-post til klageren, som godkjente materiellet.

Tomten ligger innenfor markagrensen, og bygging vil kreve dispensasjon fra markaloven. Begrensningene i markaloven håndheves strengt, og det kan ikke påregnes å få bygge på tomten. Dette la naturlige begrensninger på prisen. Klageren kjøpte selv eiendommen i 2017 for 1 000 000 kroner. Boligen ble markedsført 24. juli 2021. Første bud på eiendommen kom inn 26. juli 2021, pålydende 1 300 000 kroner. Dagen etter økte samme budgiver (budgiver nr. 1) sitt bud til 1 400 000 kroner. Samme dag la en annen budgiver (budgiver nr. 2) inn bud på 1 500 000 kroner, og dette førte til en ny budøkning fra budgiver nr. 1. Budrunden fortsatte mellom de to budgiverne frem til budgiver nr. 2 hadde høyeste bud på 1 590 000 kroner med budfrist til dagen etter kl. 17.00.

Dagen etter la budgiver nr. 1 inn bud på 1 600 000 kroner. Budgiver nr. 2 la inn bud på 1 700 000 kroner, men dette budet ble trukket før det ble formidlet til klageren. Eiendomsmegleren informerte både klageren og budgiver nr. 1 om at det var kommet inn bud på 1 700 000 kroner, som ble trukket før det ble videreformidlet. Eiendomsmegleren fikk deretter budgiver nr. 1 til å øke budet sitt fra 1 600 000 kroner til 1 700 000 kroner etter samtale med klageren som presiserte at han nå ville ha kr 1 700 000 for å selge eiendommen. Budgiver nr. 1 la inn to bud på 1 700 000 kroner, det første med frist kl. 17.30 og det neste med frist kl. 18.10. Fristen på budet ble forlenget av budgiver nr. 1 da eiendomsmegleren ikke fikk tak i klageren. Megleren ringte da klagerens representant som sa at hun kunne akseptere budet på 1 700 000 kroner på vegne av klageren. Eiendomsmegleren forklarte at det var klageren selv som måtte akseptere budet.

Eiendomsmegler kom i kontakt med klageren på SMS. Klageren ønsket en noe senere overtakelsesdato enn det hans representant tidligere hadde antydet på telefonen til megleren. Megleren sendte deretter en SMS til klageren og etterspurte skriftlig aksept på budet på
1 700 000 kroner med overtakelsesdato 10. august 2021. Som SMS korrespondansen viser, svarte klageren «OK 18.8.21 er overtagelse».

Megleren sendte deretter SMS til budgiver nr. 1 for å avklare om overtakelse den
18. august 2021 var i orden. Megleren fikk bekreftet dette, og han gratulerte deretter klageren med salget av eiendommen på SMS. Klageren skrev tilbake at megler hadde gjort en god jobb og takket.

Megleren har ikke mottatt noen fullmakt fra klageren til hans representant, og megleren har derfor forholdt seg til klageren som oppdragsgiver. Alle godkjenninger av salgsoppgave og aksept av bud er gjort av klageren. Påstanden om at klagerens representant var fullmektig for han i forbindelse med salget, er derfor ikke riktig.

Klager har krevet vederlagsnedsettelse og erstatning. For at vederlag skal settes ned eller falle bort, må det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Dette avvises. Eiendommen ble solgt på helt vanlig måte etter annonsering og budrunde, og eiendomsmegleren hadde hele tiden dialog med klageren og hans medhjelper. Det var ingen ting som tydet på at oppdragsgiver ikke forstod gangen i budrunden, vilkårene for den avtalen som ble inngått med kjøper eller at han ikke forstod at han aksepterte budet på eiendommen. Tvert imot, viser SMS-dialogen at klageren var fornøyd med salget og takket megler for godt utført jobb.

Det foreligger ikke grunnlag for erstatning. Det foreligger hverken ansvarsgrunnlag eller et adekvat og oppstått økonomisk tap. Det fremstår for øvrig uklart hva klager faktisk krever erstatning for. Tomten ble, etter annonsering i det åpne markedet, solgt for 200 000 mer enn avtalt prisantydning. Budrunden strakk seg over to dager med to ulike budgivere, og endte som dokumentert med at budgiver nr. 1 (kjøper) etter meglerens innsats faktisk økte sitt eget bud som da var det høyeste med 100 000 kroner.

Innklagde kan ikke se hva eller hvilken handling/manglende handling som eventuelt skal kunne utløse erstatningsansvar. Det er heller ingen ting som tyder på at klageren er påført et økonomisk tap. Tomten ble som nevnt solgt over prisantydning på helt ordinære vilkår. Klager har lagt frem en «verdivurdering», der tomtens verdi anslås til 4 000 000 kroner. Forutsetningen for vurderingen er dog at tomten deles i to, og at hver del selges for 2 000 000 kroner.

For det første fremstår det som svært spesielt å basere et erstatningskrav mot eiendomsmegler på hva man kunne ha oppnådd som salgssum dersom man først hadde foretatt en fradeling og deretter hadde solgt to separate tomter. Innklagede fikk i oppdrag å selge tomten slik den fremstod, og en slik tenkt endring og/eller tilrettelegging var aldri et tema. Prisantydning for tomten var også satt etter avtale med og samtykke fra oppdragsgiver. For det andre synes det ikke som om den fremlagte verdivurderingen har tatt hensyn til de strenge begrensningene for bebyggelse av tomten som gjelder, siden eiendommen ligger innenfor markagrensen.

Markaloven gir et generelt forbud mot bygge- og anleggstiltak. Før tomten i det hele tatt kan bebygges må det søkes om dispensasjon fra markaloven. I brev fra kommunen datert
10. november 2017, vedrørende denne konkrete eiendommen, står det at forbudet mot bygging i Oslomarka håndheves strengt, og at det ikke kan påregnes at det blir gitt tillatelse til å bygge på tomten. Langt mindre kan man forvente å få godkjent en fradeling for deretter å kunne selge to tomter for bebyggelse innenfor markagrensen.

Dette var klageren kjent med før han ga innklagde i oppdrag å selge tomten, og klageren hadde således ingen grunn til å forvente en salgssum i den størrelse som man nå forsøker å antyde. Dette brevet lå også som vedlegg i salgsmaterialet som ble godkjent før markedsføring. Både klageren og klagerens representant var således kjent med innholdet i brevet fra kommunen og utfordringene med å bebygge eiendommen. Innklagde opplevde at klagerens representant ville unngå at dette kom tydelig frem i annonsen og i salgsoppgaven. Når det i verdivurderingen ikke er tatt hensyn til at eiendommen ligger innenfor markagrensen, oppleves den lite seriøs, og kan etter innklagedes syn ikke legges til grunn for en eventuell erstatningsutmåling.

En eiendomsmegler er riktignok underlagt et strengt profesjonsansvar, men kan ikke holdes ansvarlig for at en oppdragsgiver etter at en eiendom er solgt får en – i denne saken urealistisk – tanke om at eiendommen kunne vært endret/utnyttet på en måte som eventuelt kunne gitt en høyere salgssum. Et erstatningskrav må i så fall baseres på feilaktig eller manglende rådgivning fra eiendomsmegler i forkant av salget om mulig endring/tilrettelegging som kunne ført til en høyere salgssum. Dette er ikke tilfelle i den foreliggende sak. Det er ikke grunnlag for hverken vederlagsnedsettelse eller erstatning. Kravene avvises.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen avvises.

I saken er det sterkt motstridende utsagn om hendelsesforløpet, især vedrørende fullmaktsforholdet og den rolle som klagerens representant har hatt, det vises spesielt til utsagnene om fullmaktsdokumentet som i dag er opplyst å befinne seg hos klagerens advokat. Dertil er det uenighet om klagerens forståelse av norsk og engelsk, og innklagedes forståelse av mulige kommunikasjonsproblemer.

Saken er derfor av bevismessige grunner uegnet for skriftlig behandling, og klagen avvises derfor.

Avgjørelsen er enstemmig

Konklusjon

Saken avvises.