Klage nr. 2021189
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. februar 2022.
Thor Falkanger, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Siv E. G. Bergem
Innklaget: Nidaros Eiendomsmegling AS (Eie Trondheim)
v/ advokat Margit Himle
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder meglerens omsorgsplikt og krav om erstatning
Saksfremstilling
I januar 2021 kjøpte klageren en enebolig som innklagede formidlet for 5 600 000 kroner. Klageren mener at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Det er særlig trukket frem at megleren unnlot å innta opplysninger i selve salgsoppgaven om at boligen hadde flere betydelige mangler som måtte utbedres og at det manglet samsvarserklæring for det elektriske anlegget. Klageren krever erstattet kostnadene til å utbedre manglene, totalt 719 481 kroner.
Innklagede bestrider klagerens krav og anførsler.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Boligen ble lagt ut for salg 10. januar 2021 med en salgsoppgave der hverken selgerens egenerklæring eller tilstandsrapporten lå vedlagt. I salgsoppgaven stod det at bad og kjøkken var fra 2011 og 2014. Klageren syntes dette hørtes bra ut, ettersom han visste at det var kostbare rom å pusse opp. Det var videre opplyst at flere av vinduene var skiftet i perioden 2008 til 2011. I tillegg var dreneringen fornyet i 2010. Disse forholdene anså klageren som viktige, og bidro til å øke hans interesse for boligen.
Det ble også opplyst om diverse mangler ved boligen, deriblant enkelte fuktavvik og en knust flis i garasjen. Klageren ble ikke avskrekket av de opplyste manglene og tenkte at disse ville være overkommelige å utbedre. Klageren kunne ikke finne takstrapporten som megleren hadde vist til at skulle være vedlagt, men tenkte at når megleren nevnte noe så enkelt som en knust flis i garasjen, ville han også opplyst om mer alvorlige forhold dersom dette forelå.
Klageren kontaktet megleren med forespørsel om privatvisning. Ettersom klageren kjente selgeren av eiendommen, ble de enige om privatvisning 11. januar 2021. På visningen fremstod boligen tiltalende og det fremkom ingen ytterligere opplysninger om feil eller mangler ved boligen. Klageren valgte derfor å legge inn et bud senere samme dag som ble akseptert.
Kort tid etter overtakelsen oppdaget klageren at det var noe galt med det elektriske anlegget. Han tok da kontakt med et elektrikerfirma som avdekket at det manglet samsvarserklæring. Det kom også frem at en del av arbeidet med det elektriske anlegget var utført av ufaglærte. Elektrikerfirmaet kom med et pristilbud på 124 862 kroner inkl. mva. for retting av manglene.
Klageren tok da kontakt med megleren ved to anledninger og ba om få oversendt tilstandsrapporten. Begge gangene mottok han den opprinnelige salgsoppgaven uten vedleggene som skulle være med. Dette indikerer at den opprinnelige salgsoppgaven hverken hadde tilstandsrapporten eller egenerklæringen vedlagt. Da klageren omsider fikk tak i dokumentene, oppdaget han at selgeren i egenerklæringen blant annet hadde svart nei på spørsmål om han kjente til at det var utført arbeid på det elektriske anlegget. Flere spørsmål var også ubesvart.
Fra 1. januar 1999 ble det lovpålagt for installatører å utstede samsvarserklæring på arbeid utført på elektriske anlegg. Dette orienterte takstmannen om i tilstandsrapporten. Klageren viser til en lignende sak som nemnda har avgjort i RFE-2018-131. Her ble det uttalt følgende:
«En megler må lese gjennom boligsalgsrapporten. Informasjonen der om det elektriske anlegget burde ført til at megler hadde etterlyst samsvarserklæring(er) før salget. Det var også ifølge klager tema på kontraktsmøte, og selger lovet å fremskaffe samsvarserklæring(er).
Manglende samsvarserklæring er viktig informasjon, som må fremgå av salgsoppgaven. Når megler ikke gjorde det, er det i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.»
Det fremkommer klart av tilstandsrapporten at det ikke foreligger samsvarserklæring og at arbeidet på det elektriske anlegget var delvis utført av ufaglærte. Når megleren fikk slike opplysninger i tilsynsrapporten, burde han opplyst om dette i selve salgsoppgaven. Ved å unnlate å gjøre dette, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede har ikke gitt klageren tilstrekkelig rådgivning i forbindelse med kjøpet. Megleren skulle informert klageren om den manglende samsvarserklæringen, samt forklart betydningen av at denne manglet. Megleren skulle sørget for at selgeren fremskaffet samsvarserklæring og oppfordret klageren til å holde tilbake deler av kjøpesummen for å sikre at dette ble gjort.
I tillegg har megleren unnlatt å innta opplysninger i salgsoppgaven om en rekke øvrige forhold av vesentlig betydning. Utarbeidelse av salgsoppgaven ligger i kjernen av meglerens oppdrag, og feil i denne forbindelse vil ha stor betydning i vurderingen av om det foreligger brudd på god meglerskikk. Takstmannen har anbefalt en rekke kontroller og tiltak i tilstandsrapporten som megleren ikke har videreformidlet til klageren. Dette gjelder blant annet tiltak ved takkonkonstruksjonen, kjøkkengulvet, og boligens to baderom. Ved at megleren unnlot å nevne disse forholdene i selve salgsoppgaven, har han gitt klageren et bedre inntrykk av boligen enn hva som var reelt.
Under punktet «Diverse» i salgsoppgaven har megleren skrevet følgende:
«Takstmannens konklusjon:
Enebolig med integrert garasje er oppført i 1974. Av seneste oppgraderinger kan her nevnes flere vinduer datert 2008-2011, bad og kjøkken er fra perioden 2011-2014 og fornyet drenering i 2010.»
Formuleringen fra salgsoppgaven høres positiv ut for klageren. Den er imidlertid villedende da begge badene og kjøkkenene har store avvik og har fått TG 2. Megleren nevnte ingen av de forholdene som takstmannen la vekt på at måtte undersøkes nærmere. Megleren har overlatt klageren til seg selv når det gjelder å skaffe informasjon om disse forholdene.
Dersom megleren hadde gitt korrekte opplysninger om boligens tilstand og det elektriske anlegget, ville dette klart virket inn på klagerens vilje til å kjøpe boligen. Megleren burde opplyst om de anbefalte undersøkelsene og tiltakene som fremkom av tilstandsrapporten. Når megleren ikke gjorde dette, har han opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klageren har vært i kontakt med rørlegger, snekker og taktekker, og fått en vurdering av skadene på baderommene og takkonstruksjonen. Inkludert feilene ved det elektriske anlegget, foreligger det mangler som vil koste 719 481 kroner å utbedre. Dette utgjør over 13 prosent av kjøpesummen og er en betydelig kostnad for kjøper.
Klageren krever totalt 719 418 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Eiendommen ble lagt ut for salg 7. januar 2021, og ikke 10. januar 2021 som klageren anfører. Eiendommen ble markedsført med en salgsoppgave der tilstandsrapporten lå vedlagt. Selgeren hadde noen utfordringer med digital signering, og egenerklæringen var derfor ikke vedlagt på dette tidspunktet. Opplysningene om det elektriske anlegget og de øvrige forholdene klageren har vist til fremkom uansett tydelig av tilstandsrapporten som var tilgjengelig for interessenter allerede den 7. januar 2021.
Megleren mottok flere varsler om interessenter og nedlastninger etter at salgsoppgaven ble lagt ut 7. januar. Klageren var dog ikke en av de som hadde registrert seg eller lastet ned salgsoppgaven hverken denne dagen eller en av de påfølgende dagene. Salgsoppgaven med tilstandsrapport lå også tilgjengelig uten nedlastning på innklagedes hjemmesider, men det er umulig å vite om klageren leste den der.
Den 10. januar ble den første salgsoppgaven slettet, og en ny redigert versjon med både tilstandsrapport og selgers egenerklæring vedlagt, tilgjengeliggjort for interessenter. Klageren har selv opplyst at han så eiendommen ble annonsert 10. januar 2021, og at han i denne forbindelse leste salgsoppgaven og så på bildene. På dette tidspunktet var både egenerklæringen og tilstandsrapporten tilgjengelige for han. Klageren har erkjent at han ikke fant rapporten som megleren viste til. Dette viser at klageren unnlot å etterspørre dokumenter han visste var vedlagt. Det kan ikke være tvilsomt at dette er et forhold som klageren selv fullt ut bærer risikoen for. Det kan særlig fremheves at det i salgsoppgaven var inntatt en formulering om viktigheten av å sette seg inn i tilstandsrapporten.
En tilstandsrapport er svært viktig å sette seg inn i ved boligkjøp, og en interessent kan ikke unnlate å etterspørre eller lese så sentrale dokumenter. Dersom det var slik at klageren ikke «fant» tilstandsrapporten vedlagt salgsoppgaven, burde han kontaktet megleren for bistand.
Den ansvarlige megleren snakket med klageren for første gang 11. januar, og det ble avtalt en privatvisning uten megleren til stede samme dag. Kun 45 minutter etter privatvisningen inngav klageren et bud direkte til selgeren uten å ha lest tilstandsrapporten eller de øvrige dokumentene vedlagt salgsoppgaven. Budet ble akseptert.
Klageren hevder at han ved to anledninger fikk oversendt en versjon av salgsoppgaven uten egenerklæring og tilstandsrapport, og at dette måtte bety at den opprinnelige salgsoppgaven ikke inneholdt noen av disse dokumentene. Dette er uriktig. Dokumentet som ble oversendt i ettertid av avtaleinngåelsen, var et utsnitt hentet fra innklagedes nettsider, og inneholdt ikke de publiserte vedlegg. Det at klageren to måneder etter budaksept fikk oversendt en ufullstendig salgsoppgave, er imidlertid uten betydning for nemndas vurdering.
Klageren har gjennom salgsoppgaven med tilhørende vedlegg fått informasjon om at det hadde vært gjennomført arbeider på det elektriske anlegget, at det ikke forelå samsvarserklæring og at arbeidet var utført som dugnad/vennetjeneste. Av salgsoppgaven fremkom det særlig at:
«Med bakgrunn i manglende samsvarserklæring på det elektriske arbeider utført etter byggeår, anbefales det som et forebyggende tiltak å rekvirere kontroll/el-sjekk av anlegget.»
Klageren har påstått at megleren skulle rådet han til å holde tilbake deler av kjøpesummen inntil samsvarserklæringen ble lagt frem, anlegget var blitt utbedret eller han hadde fått prisavslag tilsvarende manglenes verdi. Det er korrekt at en kjøper kan holde tilbake deler av kjøpesummen dersom han oppdager mangler som selgeren kan holdes ansvarlig for. I slike tilfeller vil megleren ha en plikt til å informere kjøperen om hans rettigheter. Det er også riktig at det er krav til samsvarserklæring for elektriske anlegg som er etablert/utført etter 1999, men det er hverken i strid med eiendomsmeglingsloven eller avhendingsloven å selge en bolig uten slik erklæring, så lenge det er opplyst at den mangler. Det er heller ikke bransjepraksis å fremheve en eventuell manglende samsvarserklæring i selve salgsoppgaven. Det at en interessent unnlater å sette seg inn i dokumentene hvor slike opplysninger gis, men i stedet kun leser deler av salgsmaterialet og ser på bildene, kan ikke lastes megleren. Klageren kan heller ikke holde selger ansvarlig for forhold det var opplyst om i forkant. Innklagede var hverken i en posisjon der han kunne eller skulle rådgi klageren om tilbakehold.
Innklagede er heller ikke enig i at megleren skulle inntatt alle punktene fra tilstandsrapporten der det var gitt TG 2 eller tilsvarende i selve salgsoppgaven. Dette er opplysninger som gjelder bygningsmessige og tekniske forhold, som etter sikker rett ligger utenfor meglers selvstendige opplysningsplikt og fagkompetanse. Når det gjelder slike opplysninger, har nemda i tidligere avgjørelser uttalt at det kan være i strid med god meglerskikk å ikke innta og fremheve risiko-opplysninger fra takst/tilstandsrapport i salgsoppgaven, jf. eksempelvis
RFE-2010-137. En slik svikt er imidlertid ikke erstatningsbetingende uaktsom fordi informasjonen må anses fullt ut tilgjengelig for en kjøper som forutsettes å ha satt seg inn i samtlige salgsdokumenter. Det må i slike tilfeller gjøres en vurdering av hvilke risikoopplysninger som skal fremheves i salgsoppgaven, med mindre man legger til grunn at megleren skulle inntatt hele tilstandsrapportens innhold, noe som ville blitt realiteten i denne saken der svært mange forhold er gitt TG 2.
Klageren har forsøkt å begrunne sitt krav med manglende opplysninger fra meglerens side. Realiteten er imidlertid at klageren ikke har satt seg tilstrekkelig inn i dokumentasjonen som beviselig forelå før avtaleinngåelsen. Innklagede har gitt opplysninger i tråd med de krav som stilles i eiendomsmeglingsloven, og megleren har følgelig opptrådt i tråd med god meglerskikk. Det er uansett ikke grunnlag for erstatning. Det var klart gitt opplysninger om både det elektriske anlegget og de øvrige forholdene i salgsoppgavens vedlegg. Disse må en interessent forventes å sette seg inn i. De påberopte mangler utgjør ikke et tap klageren kan kreve erstattet.
Klagen kan ikke føre frem. Erstatningskravet avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda legger til grunn at eiendommen ble lagt ut for salg 7. januar 2021. En noe revidert salgsoppgave forelå 10. januar 2021, og det er denne som må legges til grunn vedrørende det salg som skjedde senere samme dag direkte mellom selgeren og klageren.
Nemnda legger videre til grunn at det som bilag til selve salgsoppgaven fulgte egenerklæring og tilstandsrapport, som gir tilstrekkelig informasjon om de forhold som nå er påklaget som mangler. Nemnda kan ikke se at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å ha fremhevet opplysningene om el-anlegget i salgsoppgaven.
Nemnda finner under disse omstendigheter at megleren ikke kan klandres.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold