Klage nr. 2021202

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. februar 2022.

Thor Falkanger, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Klepp

Saken gjelder:              Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning

Saksfremstilling

I 2020 kjøpte klageren en eiendom som innklagede formidlet. I salgsoppgaven sto det at tomten var på 1 447 kvadratmeter. Etter kjøpet fikk klageren tilsendt et dokument fra kommunen hvor det sto at tomten var på 1 182 kvadratmeter. Klageren anfører at megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten, og krever 100 000 kroner i erstatning.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

I salgsoppgaven står det at tomten er på 1 447 kvadratmeter. Etter at klageren hadde sendt
e-post til kommunen og etterspurt oppdatert dokumentasjon på tomten og dens grenser, fikk klageren tilsendt et dokument fra 1965 hvor det står at tomten er på 1 182 kvadratmeter. Kommunen har bekreftet at megleren hadde tilgang på dette dokumentet.

Tomten er formet som en trekant. I sør går grensen ifølge kartet i salgsoppgaven forbi hekken som i dag utgjør den naturlige tomtegrensen. I vest er tomten ifølge det samme kartet opparbeidet litt utenfor tomtegrensen. Da det i salgsoppgaven sto at eiendommen var opparbeidet utenfor tomtegrensen, tolket klageren dette som en henvisning til grensen i vest.

Det fremgår ikke av salgsoppgaven om tomtestørrelsen på 1 447 kvadratmeter inkluderer området som er opparbeidet utenfor tomtegrensen i sørvest. Det var derfor umulig for klageren å vite om det var den naturlig avgrensede tomten som var på 1 447 kvadratmeter, eller om det var tomten slik denne fremgikk av kartet i salgsoppgaven, som var det. Det fremgår heller ikke at tomten strekker seg forbi den naturlige grensen i sørøst og helt ut til veien i nordøst. På kartet i salgsoppgaven er det også helt tydelig at tomtegrensene ikke passer med den naturlige avgrensningen. Det er mye som ikke stemmer, og dette ga megleren en oppfordring til å dobbeltsjekke grensene.

Klageren la inn bud basert på at han trodde tomten var på 1 447 kvadratmeter. Senere har han oppdaget at området mellom sørveggen på huset og hekken mot sørøst, er mindre enn det kartet ga inntrykk av. Da klageren sendte melding til megleren om dette, forklarte megleren at tomtearealet inkluderer dette området. Megleren har altså sett avviket, men ikke tatt seg bryet med å dobbeltsjekke om det faktisk stemmer. I en slik situasjon er det rimelig å forvente at en megler gjør nærmere undersøkelser.

Så vidt klageren forstår, er den naturlig avgrensete tomten riktig, og denne er på 1 182 kvadratmeter. Det klagen gjelder, er at innklagede har lokket med og solgt inn en tomt som de mener er 265 kvadratmeter større enn den faktisk er. Klageren trengte bare å sende én e-post til kommunen for å finne ut at tomtegrensene er unøyaktige, og at tomten er på 1 182 kvadratmeter. Arbeidet innklagede har gjort er dårlig, og den misvisende informasjonen har presset prisen opp høyere enn rimelig.

Klageren bestrider at megleren gikk gjennom grensen i sør på visningen.

Når det gjelder vurderingen til boligselgerforsikringsselskapet, er ikke denne relevant for klagen mot innklagede.

Tomter det er naturlig å sammenligne med i kommunen, har en kvadratmeterpris på
3 250 kroner. Klageren har lagt seg på tolv prosent av denne verdien, og krever
100 000 kroner i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det er beklagelig at det viser seg at kartet innklagede fikk fra kommunen, ikke er korrekt. I opplysningene megleren innhentet fra kommunen, sto det at tomtearealet var 1 448 kvadratmeter. Nøyaktigheten for oppmålingen var 13, det vil si at det var et mulig avvik på inntil 13 centimeter. Etter innklagedes rutiner kunne megleren derfor legge det digitale kartet til grunn.

Megleren kikket på kartet sammen med klageren på visningen. Megleren forklarte at eiendommen var opparbeidet utenfor tomtegrensen i vest, og at grensen i sør gikk utenfor de naturlige grensene.

Nå kan det se ut som at den faktiske tomten mot vest er mer i samsvar med opparbeidet og bebygd areal, noe som kan ses som en fordel for klageren sammenlignet med hva som sto i salgsoppgaven. Ellers stiller innklagede seg bak boligselgerforsikringsselskapets vurdering av klagerens reklamasjon mot selgeren.

Erstatningskravet bestrides.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Etter de opplysninger som selgeren har gitt om utnyttelse utenfor tomtegrensen, samt den differansen mellom størrelsen angitt i målebrev og den der nevnte skylddelingsforretning, finner nemnda at megleren kan klandres for ikke å ha beskrevet uklarheten bedre når det gjaldt tomtestørrelsen. Ved å unnlate å gjøre dette, har megleren ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

På nåværende tidspunkt er det ikke avklart hvor stor tomten er, og nemnda kan ikke vurdere hvilken betydning den endelige bestemmelsen av tomtens størrelse kan få. Nemnda har derfor ikke grunnlag for å ta stilling til om vilkårene for erstatning er oppfylt.  

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Klepp har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten.