Klage nr. 2021205

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. februar 2022.

Thor Falkanger, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Thøgersen & Partnere AS (Privatmegleren Sandvika)

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse.

Saksfremstilling

I mars 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes leilighet. Klagerne har en rekke innsigelser til meglerens håndtering av salgsoppdraget. Det er særlig anført at megler burde skaffet en oversikt over hva andre leiligheter i området var solgt for, før han tok opp spørsmålet rundt prisantydning. Videre anføres det at megler var inhabil, ettersom han også hadde oppdraget med å selge kjøperens bolig. Klagerne føler at deres interesser ikke er blitt tilstrekkelig ivaretatt under salgsprosessen, og at boligen oppnådde for lav pris sammenlignet med andre salg i området og den generelle prisstigningen tatt i betraktning. Klagerne krever at meglerens vederlag halveres.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført: 

Klagernes leilighet var i 2019 pusset opp over gjennomsnittet og med dyre materialer. Ved meglers første og eneste besøk i leiligheten i oktober 2019 bekreftet han kvaliteten på utførelsen og det endelige resultatet av oppussingen. Megler hadde ikke sett en tilsvarende leilighet i sameiet. Han uttrykte at leiligheter i dette sameiet «lever sitt eget liv». Med dette mente han at leilighetene her ble solgt for en god pris, ettersom de alltid var ettertraktet av eldre pensjonister.

Megleren spurte klagerne hvilken pris de ville være fornøyde med, uten å referere til hva tilsvarende leiligheter i området var blitt solgt for. Det ble diskutert en prisantydning på ca. 10,6 millioner kroner. På dette tidspunkt visste ikke klagerne at en annen leilighet i området var blitt solgt for 10,5 millioner kroner i mars 2021. Leiligheten hadde dårligere kvaliteter enn klagernes leilighet. Til slutt ble prisantydningen satt til 10 990 000 kroner. Klagerne tok her i betraktning meglerens råd om å gå ut med en svært høy prisantydning og eventuelt akseptere en lavere pris. Dette fordi de trodde at 10,5 millioner kroner var en reell prisantydning. Hadde megleren fortalt dem om salget av den andre leiligheten i området da prisantydningen ble diskutert, hadde de aldri gått ut med en prisantydning lavere enn 11,5 millioner kroner. Megleren gjorde dem heller ikke klar over den voldsomme prisøkningen som hadde funnet sted den siste tiden.

Klagerne opplyste megler at de hadde en potensiell kjøper (interessent nr. 3) og at denne ville vente på at klagerne var klare for å selge leiligheten. Interessent nr. 3 hadde vært på tre privatvisninger i løpet av ett år. De var interesserte i å kjøpe leiligheten, men forsøkte å prute ned prisen på andre privatvisning.

Den 22. mars 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes leilighet. Megleren hadde en potensiell kjøper (interessent nr. 1) som ba om privatvisning. Interessenten var på utkikk etter en leilighet i det samme området som klagernes leilighet lå. Megleren opplyste at interessenten ville legge inn et forhåndsbud dersom leiligheten var av interesse, og spurte samtidig om klagerne var innstilte på å selge. Dette forundret klagerne, da meglere vanligvis fraråder å akseptere slike forhåndsbud. Klagerne svarte at om budet skulle aksepteres, måtte det ligge godt over prisantydning.

Samme kveld som privatvisningen med interessent nr. 1 fikk klagerne telefon fra interessent nr. 3, hvor de ba om å bli informert om det kom inn et forhåndsbud. Da ville det stå mellom interessent nr. 1 og nr. 3. Klagerne videreformidlet dette til megler og forklarte at interessent nr. 3 var villig til å strekke seg langt for å få tilslaget. Interessent nr. 3 likte leiligheten svært godt, og ønsket at handel skulle finne sted før sommeren 2021. Megler ble godt informert om deres interesse for leiligheten. Klagerne hadde derfor interessent nr. 3 som potensiell kjøper, som allerede da var villig til å betale mer enn prisantydning på 10 990 000 kroner. Interessenten ventet på å få kjøpe leiligheten, men megleren reagerte ikke på dette.  

Interessent nr. 3 inngikk oppdragsavtale med samme meglerkontor, men salget av huset var avhengig av at de fikk tilslaget på klagernes leilighet. På budgivningsdagen la interessenten inn et bud på 10 750 000 kroner, som ble avslått av klagerne. Samme kveld mottok klagerne e-post fra megleren hvor han rådet dem til å fremsette et motbud på 11 100 000 kroner. Megleren visste at klagerne ikke hadde hastverk med å selge, og at det viktigste for dem var å oppnå en pris som de var fornøyde med. Megleren presset på for at klagerne skulle selge leiligheten, og kom ikke med andre forslag, som for eksempel å legge ut leiligheten på nytt senere. Siden et oppussingsobjekt hadde blitt solgt for 2 millioner over prisantydning noen dager før, var det uaktuelt å selge leiligheten for så lite. Klagerne var i utgangspunktet innstilte på å avlyse salget og bo der i tre år til.

I mellomtiden fikk megleren interessent nr. 2 til å legge inn et bud og budrunden var i gang. Da interessent nr. 3 la inn bud på 11 250 000 kroner, ble megler bedt av den ene klageren om å ringe interessent nr. 2 på nytt. Megler skulle da forklare at klageren ønsket å selge til dem, da de hadde funnet tonen under privatvisningen. Megleren nektet imidlertid å ringe for å formidle beskjeden, og forklarte at interessent nr. 2 hadde strukket seg lengre enn de hadde først tenkt. Klagerne synes det hele gikk så fort, og ble påvirket av alt stresset, og endte med å akseptere budet på 11 250 000 kroner.

I etterkant har den ene klageren tatt kontakt med interessent nr. 2 og beskrevet hvordan budrunden foregikk. Ifølge interessenten ville en beskjed om at klagerne ønsket å selge til dem, endret det hele. De bekreftet at de hadde strukket seg langt, men at de ikke visste når interessent nr. 3 ville gi seg. Megleren fortalte dem at interessent nr. 3 ikke ville gi seg og ville fortsette å by. Megleren skal også ha sagt at leiligheten var priset lavt på en av visningene.

Når klagerne ser tilbake på salgsprosessen, sitter de igjen med en følelse av at megleren var inhabil, da han både hadde dem og kjøperen som kunde. Hvorfor foreslo han at klagerne skulle gi kjøperen et motbud på 11 100 000 kroner, og hvorfor ble det ikke forespeilet andre alternativer? Det å etterspørre aksept på et forhåndsbud fra interessent nr. 1, er heller ikke forståelig.

Klagerne føler ikke at deres interesser ble tilstrekkelig ivaretatt. Megleren burde blant annet gjort et bedre forarbeid ved å innhente oversikt over hva andre leiligheter har gått for i området. Megler har heller ikke gitt klagerne gode råd og veiledning i forbindelse med salget. Videre la megleren til rette for at interessent nr. 3 skulle kjøpe leiligheten, slik at han fikk oppdraget med å selge deres eiendom.

Klagerne krever at meglerens vederlag halveres.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne har gjennom lengre tid vært i kontakt med megler i forbindelse med mulig salg av deres leilighet. Megler var på befaring i leiligheten 23. september 2019 etter at den var ferdig oppusset og modernisert. Megler tok bilder av leiligheten og gav en verdivurdering som ble oversendt klagerne. Megler var flere ganger i kontakt med den ene klageren i perioden frem til oktober 2020, hvor megler utarbeidet en ny verdivurdering.

Det ble gjort flere avtaler om å komme på ny befaring hjemme hos klagerne og få til et møte, men hver gang ble dette avlyst med begrunnelsen at den ene klageren (kvinnen) ikke hadde tid eller hadde andre vikarierende årsaker. Megler tilbød seg å komme på kveldstid, men det passet heller ikke bl.a. av hensyn til klagernes barn. Da det ikke passet med befaring på noe som helst tidspunkt, var det eneste mulighet for megler å komme sammen med fotografen. Ettersom megler hadde laget en beskrivelse og tatt bilder av leiligheten i forbindelse med befaringen i 2019, hadde han allerede på det tidspunktet nok opplysninger om salgsobjektet.

På møtet før salgsstart informerte megler om salgsprosessen og hvordan salget skulle legges opp. Det ble samtidig opplyst om priser i området og hvilken prisantydning leiligheten skulle legges ut for. Megler registrerte ikke på noe tidspunkt at klagerne var enige i denne prosessen.

Megler var blitt orientert om at interessent nr. 3, som hadde vært på visning tidligere, var interessert i klagernes leilighet. Da leiligheten ble lagt ut på markedet, ble de varslet om fellesvisningene, i likhet med alle andre som lå i innklagedes kunderegister.

Megleren traff interessent nr. 3 første gang på fellesvisningen, og har aldri hatt noen kontakt med dem tidligere. Megler vil ha seg frabedt at han på noen som helst måte er inhabil. Det er riktig at en annen megler ved innklagedes kontor har hatt kontakt med interessent nr. 3. Kontakten ble etablert ved at interessenten har vært på flere av visningene som denne megleren hadde holdt i området. Den andre megleren var på første befaring hos interessent nr. 3 den 31. august 2020, og oppdrag ble inngått 7. september 2020, dvs. lenge før klagerne la leiligheten ut for salg. På innklagedes kontor har alle meglerne sin egen portefølje. Megleren som forestod salget av klagernes leilighet, hadde ingen opplysninger om interessent nr. 3 før de ble invitert på visning.

Leiligheten var fullt renovert og fint oppusset. Den fremstod meget moderne, lys og med åpen løsning mellom stue og kjøkken. Videre lå leiligheten i en terrassert blokk med heis. Ifølge innklagede er slike leiligheter alltid attraktive. Når leiligheten ble lagt ut på markedet var responsen meget god og det var mange på visning. Både megleren og klagerne hadde forventet mange bud, men dessverre var det kun tre budgivere som kom på banen.

Megler fulgte opp alle som hadde vært på visning, men tilbakemeldingen fra de fleste interessentene var at leiligheten var for liten i forhold til de fleste andre i sameiet. De fleste tilbakemeldingene gikk også på at leiligheten var for moderne, med åpen kjøkkenløsning og for mange downlights i leiligheten. Kjøpegruppen her er i hovedsak 70 år og oppover, som gjerne vil ha adskilt kjøkken og gjerne en ekstra stue/TV-stue, slik de andre leilighetene i sameiet har.

Interessent nr. 1 var på forhåndsvisning, men likte hverken leiligheten eller planløsningen. Det er riktig at megleren hadde i oppdrag å formidle huset deres, og at han tipset dem om flere leiligheter som var for salg i to bestemte områder, som var til salg gjennom innklagede og andre kontorer.

Interessent nr. 2 var med som budgiver, men ga seg da det kom inn bud på 11 250 000 kroner. Da var deres øvre grense nådd.

Interessent nr. 3 hadde vært i kontakt med klagerne før leiligheten ble lagt ut på markedet. Klagerne hadde forespeilet dem en lavere pris enn prisantydningen den ble lagt ut med. Interessenten reagerte på dette, men ble forklart av megler at prisene i området hadde steget i mellomtiden. Megler varslet dem om visningstidene, og de bestemte seg for møte opp på én av fellesvisningene. De la deretter inn sitt første bud på 10 750 000 kroner.

Klagerne var klar på at de ikke ville selge under prisantydning på 11 millioner kroner. Megler fikk imidlertid i gang en budrunde som til slutt endte på 11 250 000 kroner til interessent nr. 3. Megler oppfattet det som begge klagerne var fornøyde, men i ettertid viser det seg at den ene klageren ikke ønsket å selge til interessent nr. 3, men heller til interessent nr. 2 til en lavere pris.

Klagerne hevder i ettertid at de har fått en altfor lav pris for leiligheten. Markedet lyver aldri. Salget av klagernes leilighet satte prisrekord i området og de har oppnådd en kvadratmeterpris som ligger langt over andre leiligheter som er solgt i senere tid.

Det at den ene klageren angrer på at hun har solgt, må ikke gå utover megler. Megleren har fulgt opp klagerne på alle mulige måter fra første kontakt i 2019, og gjort sitt ytterste for at de fortsatt holder prisrekorden i sameiet.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder meglers håndtering av salgsoppdraget og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det kan rettes inhabilitetsinnsigelser mot innklagede fordi han hadde salgsoppdrag for en potensiell budgiver. Reklamasjonsnemnda kan heller ikke se at det kan rettes bebreidelser mot innklagede for manglende informasjon om priser på leiligheter i området. Klagen tas ikke til følge.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.