Klage nr. 2021208
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. februar 2022.
Thor Falkanger, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Grünerløkka Eiendomsmegling AS (Schala & Partners Grünerløkka)
Saken gjelder: Uriktige opplysninger. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I august 2021 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Prisantydningen var 4 800 000 kroner. Etter at klageren hadde inngitt et bud på 4 650 000 kroner, kom selgeren med et motbud på 4 700 000 kroner som klageren valgte å akseptere. Klageren mener at megleren har brutt sin opplysningsplikt ved å gi uriktig informasjon om hva selgeren kjøpte leiligheten for, herunder at selgeren betalte dokumentavgift. Meglerens opplysninger var avgjørende for klagerens aksept av motbudet. Klageren føler seg lurt og krever
326 000 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen delvis ikke fører frem, delvis avvises.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Leiligheten lå ute med en prisantydning på 4 800 000 kroner. Ifølge klageren var prisantydningen satt minst 400 000 kroner høyere enn leilighetens reelle verdi. Etter at klageren hadde inngitt et bud på 4 650 000 kroner, kom selgeren med et motbud på
4 700 000 kroner. Megleren fortalte at selgeren hadde kjøpt leiligheten for 4 800 000 kroner i juli 2021 og nå ville tape 100 000 kroner pluss dokumentavgift og øvrige utgifter dersom motbudet ble akseptert. Som følge av meglerens opplysninger valgte klageren å akseptere motbudet. Disse opplysningene har i ettertid vist seg å være uriktige.
Det hadde kun vært én annen budgiver med i budrunden, men vedkommende gav seg på 4 500 000 kroner. Klageren stiller spørsmålstegn ved hvorfor han ellers skulle valgt å øke budet sitt med 200 000 kroner, når han ikke var i konkurranse med andre budgivere, med mindre megleren svindlet han.
Før klageren aksepterte motbudet, mottok han en SMS fra megleren om at nylige solgte eiendommer i området hadde gått for mellom 4 900 000 og 5 300 000 kroner. Dette er feil. Eksempelvis hadde en flott leilighet i samme område en prisantydning på 4 350 000 kroner, og ble solgt for 4 552 000 kroner i juli 2021. Videre hadde en annen leilighet i klagerens bygg prisantydning på 4 690 000, og ble solgt for 5 075 000 kroner i februar 2021. På dette tidspunktet var prisene på topp. Denne leiligheten hadde også parkeringsplass som bidro til å øke prisen. En separat parkeringsplass ville kostet mellom 600 000-700 000 kroner å anskaffe. Forutsatt at leiligheten ikke hadde parkeringsplass ville prisen blitt mellom 4 375 000 og 4 475 000 kroner, til tross for at det var en flott og solrik leilighet med utsikt. Det er betydelig mindre enn hva klageren betalte for sin leilighet. For øvrig foregikk budrunden gjennom det samme telefonnummeret som megleren sendte SMS fra. Megleren brukte aldri et nummer på tolv siffer.
Det var ikke inntatt opplysninger i salgsoppgaven om at selgeren og hjemmelshaveren var forskjellige personer. I dokumentet innklagede har vist til vedrørende hva selgeren kjøpte leiligheten for, står det at selgeren betalte 4 700 500 kroner for leiligheten. Dette viser at megleren løy da hun påstod at selgeren betalte 4 800 000 kroner for leiligheten. Videre står det at selgeren betalte dokumentavgift på 117 500 kroner. Dette er ikke riktig. Selgeren kjøpte med blancoskjøte og betalte derfor aldri dokumentavgift. Ettersom det står en åpenbar løgn på et slikt dokument, kan man heller ikke stole på resten av dokumentets innhold. Klageren ønsket å heve kjøpet, men innklagede truet med at han måtte betale rettsgebyr m.m.
Klageren har fått uriktige opplysninger fra megleren, og føler han ble lurt til å akseptere motbudet. Totalt har klageren betalt 4 826 519 kroner. Leiligheten burde imidlertid ikke blitt solgt for mer enn 4 500 000 kroner. Klageren krever 326 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede stiller seg helt uforstående til klagen. Klageren la selv inn et bud på
4 650 000 kroner. Selgeren stilte så et motbud på 4 700 000 kroner som klageren aksepterte. Det ble gjennomført en ordinær budrunde uten at megleren på noen måte har utøvd press eller gitt klageren feilaktig informasjon.
Det er ikke riktig at megleren opplyste at selgeren kjøpte leiligheten for 4 800 000 kroner. Megleren snakket om prisantydningen på 4 800 000 kroner, og nevnte heller ikke at selgeren hadde betalt dokumentavgift. Klageren kommer videre med en kommentar til at megleren ikke brukte 12-siffer nummer i budrunden. Budforhøyelser, motbud og budaksept bekreftes skriftlig via SMS, e-post eller meglersystemet. I dette tilfellet ble SMS benyttet.
Klageren har videre anført at megleren ikke prissatte leiligheten riktig. Når megleren verdivurderte leiligheten, tok hun utgangspunkt i nyere salg i nærområdet. Den aktuelle leiligheten var på 54 kvm med 15 kvm terrasse. Prisantydningen ble satt til 4 800 000 kroner. Leiligheten ble kjøpt av selgeren i februar 2021 for 4 700 500 kroner på blancoskjøte, med formål om videresalg og gevinst. Som følge av styling, meglerkostnader og øvrige kostnader med leiligheten, har selgeren gått i tap ved salget. Klagerens påstand om uriktig prissetting avvises.
Megleren har kommentert hva de siste leilighetene i bygget har gått for, og dette gjenspeiles også gjennom omsetningsrapporten. Etter at denne ble lagt frem, er det blitt solgt en leilighet på 60 kvm for 5 100 000 kroner. Denne leiligheten hadde ikke parkeringsplass. Ellers kan det nevnes at pris for parkeringsplass i det aktuelle området ligger på 400 000 kroner, og ikke 600 000-700 000 kroner som klageren antyder. Leiligheten som klageren har nevnt, ble solgt for 5 075 000 kroner i oktober 2020, og ikke februar 2021. Siden dette har det ifølge Eiendomsverdi.no vært en generell prisøkning på 6 prosent frem til i dag.
Klageren har videre rettet innvendinger mot at selgeren ikke var «reell eier» av leiligheten, og at megleren derfor ikke skulle formidlet handelen. Det er ikke slik at man må være registrert som eier i grunnboken for å være reell eier. Hvem som var reell eier, var opplyst i salgsoppgaven. Megleren trengte ikke å opplyse om at selgeren har et blancoskjøte i salgsoppgaven. Megleren skal påse at eiendommen kan overskjøtes til selgeren, og så lenge kjøperen besitter blancoskjøte og nødvendige fullmakter/urådighetserklæring, er det ikke noe i veien for at megleren bistår med salget.
Klageren kommer med anklager om at innklagede driver med dokumentforfalskning. Innklagedes tidligere innsendte dokument med bekreftelse på selgerens kjøpesum er imidlertid korrekt. Når man kjøper en bolig på blancoskjøte skal kjøperen alltid innbetale dokumentavgift som sikkerhet. Dersom skjøtet blir tinglyst på endelig kjøper innen en gitt frist, vil kjøperen på blanco få tilbakebetalt beløpet. Dersom kjøperen på blanco ikke får solgt leiligheten innen avtalt tid, vil leiligheten bli tinglyst på original kjøper der også dokumentavgift vil bli betalt.
Det stemmer ikke at innklagede har truet klageren med å betale rettsgebyr da han ville heve kjøpet. Innklagede har kun forklart situasjonen og informert om klagerens muligheter og eventuelle konsekvenser ved heving av kjøp.
Erstatningskravet kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis ikke fører frem, delvis avvises.
Det er påstand mot påstand om hva som har vært sagt rundt hva selgeren hadde kjøpt leiligheten for, men en kjøper står fritt til å akseptere eller forkaste et motbud fra selger.
Selger og hjemmelshaver var ikke den samme, men det er uten betydning at dette ikke ble opplyst i salgsoppgaven, se Tore Bråthen, Eiendomsmeglingslovens kommentarutgave, (2013) side 309.
For øvrig er det påstand mot påstand blant annet når det gjelder hva som er gitt av opplysninger angående markedspris for tilsvarende leiligheter i området, og nemnda kan ikke ta standpunkt til disse klagepunktene. Denne delen av klagen avvises derfor.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold når det gjelder påstanden om manglende opplysninger i salgsoppgaven om at eier og hjemmelshaver ikke er samme person. For øvrig avvises klagen.