Klage nr. 2021213
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. februar 2022.
Thor Falkanger, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Christiania Eiendomsmegling AS (Nordvik Løren)
Saken gjelder: Brudd på omsorgsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
Saksfremstilling
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak om bistand til salg av leiligheten sin den 18. august 2021. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av salget.
Det anføres at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf.
eiendomsmeglingsloven § 6-3, herunder forsømt sin omsorgsplikt i forbindelse med håndteringen av budrunden. Klageren krever 75 000 kroner i erstatning og tilbakebetaling av meglerhonoraret på 59 750 kroner.
Det bestrides at megleren hos innklagede har handlet i strid med god meglersikk. Det er under enhver omstendighet ikke grunnlag for hverken vederlagsnedsettelse eller erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
På fellesvisningen den 5. september 2021 møtte en interessent opp. Hun likte leiligheten, og kom derfor også på den andre visningen den 7. september 2021. Den andre gangen hadde hun med seg sin mor. De var begge i muntlig kontakt med megler under denne visningen. Dagen etter tok moren kontakt med megleren klokken 09:04, samme dag som budrunden åpnet. Hun ville forsikre seg om at hun stod oppført på listen over de som ønsket å bli varslet om bud. Megler tok av en eller annen grunn ikke telefonen. Derfor sendte hun en tekstmelding til megler klokken 09:42. Hun ba i tekstmeldingen om å bli satt opp på listen over de som ønsket å bli varslet om bud. Klokken 09:48 ble hun oppringt av megleren, og det ble gjort muntlig avtale om at hun skulle føres opp på listen. Av en eller annen grunn lot megleren være å føre henne opp. Konsekvensen var at hun aldri mottok budvarsler. Hun ble heller ikke oppringt av megleren mens budrunden pågikk. Riktignok fikk datteren budvarsler, men hun var opptatt på annet hold. Moren fikk dermed ikke noen mulighet til å bistå datteren i budprosessen. Hun fikk heller ikke mulighet til å orientere datteren om bud som var kommet inn, ei heller legge inn bud.
Tirsdag 7. september etter siste fellesvisning, fikk klageren informasjon fra medhjelper om at det var interessenter som hadde vært på begge visningene. Det at interessenter møter opp på begge oppsatte visninger, indikerer at disse bør følges opp tett, men dette ble ikke gjort. Da denne interessenten la inn bud på 6 050 000 kroner den 8. september kl. 15:00, var det for sent. Klageren hadde allerede akseptert et bud fra forrige budgiver.
Megler har en plikt etter forskriften til eiendomsmeglingsloven å orientere en interessent om framdrift og mottatte bud. Megleren har her brutt god meglerskikk ved ikke å ta tilbørlig vare på interessen til en budgiver, samt klagerens interesser som selger og oppdragsgiver. På meglerforetakets hjemmeside står det skrevet; «Et vellykket boligsalg handler om å nå alle som virkelig ser verdien av hjemmet ditt». Dette mottoet er ikke riktig i alle tilfeller.
Klageren ble av megleren bedt om å gi aksept på et bud på tekstmelding. Siste budet var da på 5 975 000 kroner, det vil si betydelig lavere enn det som kunne ha vært det siste budet om megleren hadde utført arbeidet sitt på en forsvarlig måte. Klageren fikk heller ikke vite om interessenten og moren hennes og hvor interesserte de var i leiligheten. Klageren fikk ingen mulighet til å vurdere om han skulle vente til også disse hadde fått lagt inn et bud som han kunne vurdere. Da megleren ba om aksept på tekstmelding, var det fremdeles mer enn nok tid igjen til å ringe interessentene før fristen gikk ut kl. 15:00.
Innklagede har beklaget at interessentens mor «som følge av en feil» ikke ble ført opp på listen over personer som skulle fått budvarsel. Konsekvensen for klageren var at interessentens bud på 6 050 000 kroner ble inngitt for sent, og han gikk dermed glipp av et høyere bud. Klageren stiller seg undrende til at innklagede bagatelliserer feilen megleren har begått og det økonomiske tapet som har oppstått. Innklagede anfører at det ikke var «foranledning til å rådgi selger med å vente eller ikke akseptere gjeldende bud». Klageren understreker at megleren ikke under noen omstendighet informerte ham om interessenten og hvor interessert hun var i leiligheten før han tok stilling til aksepten. Han fikk dermed ikke mulighet til å vurdere om han skulle vente til også vedkommende hadde fått lagt inn et bud.
Hadde klageren fått informasjon om interessenten, ville han selvsagt ikke ha akseptert forrige bud. Men det fikk han ikke sjansen til, fordi megleren forholdt seg passiv og tidsfristen for budrunden gikk ut. Klageren ble først informert om interessentens bud dagen etter den
9. september 2021 kl. 13:32. Dette var lenge etter at budrunden var over, og aksepten var gitt. Dette er høyst kritikkverdig.
Dersom interessenten hadde fått anledning til å bli med i budrunden, ville trolig kjøpesummen blitt mye høyere enn det den til slutt endte opp med. Megleren har brutt kontrakten og god meglerskikk. Klageren krever erstattet det økonomiske tapet som er oppstått som følge av at megleren forsømte sine plikter. Klageren krever dekket differansen mellom det sist innkomne bud og det budet som feilaktig ble akseptert. Differansen utgjør 75 000 kroner. I tillegg kreves det at innklagede betaler tilbake hele honoraret på 59 750 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Interessentens mor kontaktet ansvarlig megler før budrunden startet og ba om å bli ført opp på listen over personer som mottok budvarsel. Hun var ikke selv interessert i å kjøpe leiligheten, og hun skulle ikke legge inn bud på vegne av datteren. Som følge av en feil ble ikke interessentens mor ført opp på listen. Dette har innklagede beklaget både til selger og interessentens mor. Interessenten selv ble holdt løpende orientert under budrunden. Før budrunden startet mottok hun en SMS som blant annet inneholdt følgende tekst:
«Du er nå velkommen til å legge inn bud på boligen. Første mulige akseptfrist er i dag kl. 12.00. Etter klokken kl. 11:30 ber vi om akseptfrist på minimum 30 minutter. Budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før akseptfristens utløp.»
Megleren ringte også til henne kl. 09.47 på buddagen. Hun ønsket videre oppfølging, og ble derfor kontaktet på nytt per telefon kl. 11.10. Hensikten med sistnevnte telefonsamtale var å avklare hvorvidt det var aktuelt for henne å ta del i budrunden. Tilbakemeldingen var at hun kunne være interessert i leiligheten, men at det var avhengig av prisen. Videre i budrunden ønsket hun kun å bli informert per SMS. Hun fikk derfor fortløpende informasjon om budene per SMS, i tråd med eget ønske. I klagen er det anført at interessenten var «opptatt på annet hold» under budrunden. Dette strider mot den informasjonen innklagede har fått i etterfølgende telefonsamtaler med interessentens mor. I disse samtalene har det blitt bekreftet at interessenten hadde fått med seg at budrunden pågikk og fikk med seg budvarslingene på SMS. I samtlige SMS-utsendelser stod det:
«Kontakt megler snarest hvis du ønsker å legge inn bud på eiendommen.»
Det ble sendt ut ni slike budvarslinger gjennom budrunden. Akseptfristen på kjøpers bud var kl.15:00, og aksepten ble sendt 14.59.27. Innklagede holdt budrunden åpen så lenge som mulig. Innklagende hadde ingen informasjon som tilsa at vedkommende interessent holdt på å inngi et bud, kort tid før utløpet av akseptfristen. Han hadde derfor ikke foranledning til å rådgi selger med å vente eller å ikke akseptere det høyeste budet. Det ville vært uforsvarlig av innklagede å la budet gå ut. Budet fra interessenten var på 6 050 000 kroner og ble inngitt
1 minutt for sent. Både summen, tidspunktet og etterfølgende telefonsamtaler underbygger at vedkommende hadde holdt seg orientert om budrunden. At interessentens mor ikke mottok budvarsel var uten betydning for interessentens mulighet for å inngi bud. Hun mottok informasjon om akseptfristen på budet som ble akseptert av selger. Hun fikk også SMS om at budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før akseptfristens utløp og ni budvarslinger med informasjon om å kontakte megler snarest hvis hun ønsket å legge inn bud. Hun hadde med andre ord anledning til, og ble oppfordret til, å inngi bud eller kontakte megleren innen akseptfristen. Hun må selv bære risikoen for at hennes eneste bud ble inngitt for sent.
Innklagede kjenner seg ikke igjen i at interessenten ikke var bevisst over de budene som kom inn, herunder deres akseptfrister. Både summen og tidspunktet på hennes bud underbygger at hun holdt seg orientert om budrunden. Innklagede stiller seg også undrende til hvordan hennes mor skulle få gitt henne beskjed på en annen måte enn via mobiltelefon, hvor alle budvarsler ble sendt.
Det er riktig at klageren først fikk informasjon om interessentens bud dagen etter budrunden. Innklagende kan ikke se at det er kritikkverdig.
Under budrunden ble interessenten holdt orientert i tråd med vanlig praksis og i samsvar med hennes eget ønske. Innklagende kan følgelig ikke anses for å ha forholdt seg passiv til henne. Budrunden er håndtert i samsvar med god meglerskikk, og det er følgelig ikke grunnlag for et erstatningskrav mot innklagede. Innklagende har heller ikke brutt kontrakten.
Det er ikke grunnlag for klagers erstatningskrav. For det første foreligger det ikke ansvarsgrunnlag. For det andre foreligger det ikke årsakssammenheng. Innklagedes håndtering av budrunden er ikke årsaken til at interessenten innga bud etter akseptfristens utløp. Innklagede har ikke utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er derfor ikke grunnlag for klagerens krav om vederlagsnedsettelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning samt vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klageren har fremsatt to krav.
Nemnda oppfatter hendelsesforløpet slik at interessenten har fått gjentatte budvarsler. Megleren var også i telefonisk kontakt med interessenten på buddagen. At moren ikke ble registrert på interessentlisten slik som anmodet, var en feil fra meglerens side. Dette har også innklagede erkjent. Datteren stod uansett på interessentlisten og nemnda kan derfor ikke se at feilen er en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Det annet punkt er om megleren kan klandres for ikke å ha opplyst om denne interessenten.
Interessenten hadde mulighet for å inngi bud, men gav først inn bud ett minutt etter akseptfristen. Hun varslet heller ikke megleren om at hun ville komme med et bud. Nemnda har slik saken er opplyst, ikke grunnlag for å si at megleren skulle informert klageren om at interessenten var en særlig interessert person som kanskje ville gi et høyere bud.
Ut fra det som er sagt ovenfor, kan nemnda heller ikke se at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.