Klage nr. 2021216
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. februar 2022.
Thor Falkanger, leder
Margrethe Røse Solli oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Ringerike Hadeland AS avd. Gran
Saken gjelder: Forkjøpsrett og krav om vederlagsnedsettelse
Saksfremstilling
I 2021 formidlet innklagede salget av en bolig klagerne hadde arvet fra sin avdøde far. I grunnboken var det tinglyst en forkjøpsrett til fordel for tre navngitte personer. Det endte med at klagerne solgte boligen til sønnen til en av forkjøpsrettshaverne for 35 000 kroner over prisantydning. Klagerne anfører at megleren burde avklart forkjøpsretten på et tidligere tidspunkt, og krever at innklagede reduserer sitt krav om betaling fra 87 885 kroner til
13 335 kroner.
Innklagede bestrider kravet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Ved oppdragsinngåelsen ble det klart at det var tinglyst en forkjøpsrett på eiendommen til fordel for tre navngitte personer. Men megleren mente forkjøpsretten ikke var noe å tenke på. Forkjøpsretten ble ikke avklart.
Dagen før visningen ga den ene forkjøpsrettshaveren gjennom sin mann beskjed om at hun ønsket å kjøpe boligen. Visningen ble gjennomført, og det var flere til stede.
Etter visningen ble det klart at det var forkjøpsrettshaverens sønn som ønsket å kjøpe boligen. Forkjøpsrettshaverens mann påberopte seg retten til å kjøpe boligen til sin sønn. Megleren sa ikke noe på dette, men sa det var opp til klagerne å vurdere om forkjøpsretten skulle gjelde.
Megleren overlot til klagerne å gjøre juridiske vurderinger de ikke var i stand til å gjøre. Klagerne føler seg ført bak lyset av megleren. Klagerne kontaktet innklagede for å få hjelp med salget av en profesjonell, og forventet at megleren var kompetent til å gjennomføre salget på en trygg måte. Megleren sa han ikke hadde vært borti en forkjøpsrett som denne tidligere. Klagerne mener megleren burde avklart forkjøpsretten før han gikk videre med salget. Hadde megleren gjort det, ville det ikke vært nødvendig med kostnader til for eksempel salgsoppgave og klargjøring. I tillegg ville provisjonsbeløpet vært lavere.
I en telefonsamtale etter salget sa megleren at en domstol måtte ta stilling til forkjøpsrettens gyldighet. Dette er nye opplysninger for klagerne. Det betyr at megleren fortsatte med salget selv om han ikke visste om forkjøpsretten var gyldig. I tillegg overlot megleren til klagerne å vurdere forkjøpsrettens gyldighet da den ene forkjøpsrettshaveren gjorde den gjeldende. Samtidig ble klagerne bedt om å akseptere budet innen fristen. Klagerne ble ikke veiledet på noen måte av megleren.
Klagerne kjenner seg ikke igjen i innklagedes anførsel om at klagerne sa de ikke ønsket å havne i en konflikt med forkjøpsrettshaveren.
Det burde ringt en bjelle hos megleren da forkjøpsrettshaveren sa hun ikke ønsket å benytte seg av forkjøpsretten. Megleren burde trådt inn og forklart hvordan forkjøpsretten fungerte, og at den ikke kunne overføres til sønnen siden den var tinglyst i hennes navn.
Klagerne krever at innklagede reduserer sitt krav om betaling fra 87 885 kroner til
13 335 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Ved oppdragsinngåelsen ble det avdekket at det forelå en tinglyst forkjøpsrett på eiendommen. Den tinglyste forkjøpsretten ble innhentet og forelagt klagerne før salgsstart. Forkjøpsretten var til fordel for tre navngitte personer, og kunne gjøres gjeldende til den tids takstpris. I tillegg gjaldt den kun ved førstegangs overdragelse.
Forkjøpsretten ble diskutert med klagerne. Spesielt ble det lagt vekt på dette med førstegangs overdragelse. Det hadde allerede vært én overdragelse siden eiendommen nylig hadde blitt tinglyst på klagerne. Slik megleren husker det, var det enighet om at eiendommen skulle annonseres med de vurderinger og undersøkelser som hadde blitt gjort. Det ble utformet en salgsoppgave med opplysninger om at det forelå en tinglyst forkjøpsrett på eiendommen. Klagerne godkjente salgsoppgaven.
Det var godt oppmøte på visningen. En av deltakerne var den ene forkjøpsrettshaveren og hennes familie. Forkjøpsrettshaveren sa hennes sønn var interessert i eiendommen. Hun var ikke enig i at eiendommen allerede hadde blitt overdratt én gang. Dette videreformidlet megleren til klagerne. Klagerne ga beskjed til megleren om at de ikke ønsket å havne i en konflikt med forkjøpsrettshaveren. Megleren undersøkte derfor ikke forkjøpsrettens gyldighet nærmere.
Forkjøpsrettshaveren ønsket som nevnt ikke å benytte seg av forkjøpsretten. Det ble derfor foreslått å betale prisantydning pluss 35 000 kroner mot at eiendommen ble overført til hennes sønn. Klagerne aksepterte tilbudet.
Innklagede bestrider det fremsatte kravet.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder forkjøpsrett og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det er sikker rett at megler må opplyse om det hefter en forkjøpsrett på eiendommen, se Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 293. Forkjøpsklausuler er imidlertid ofte meget vanskelige å finne ut av – det er avsagt en lang rekke dommer, også av Høyesterett om forkjøpsklausuler. Det kan ikke forventes eller kreves at en eiendomsmegler skal kunne avklare hvorvidt en forkjøpsrett er gyldig eller ikke og hvilke konsekvenser den vil få ved et salg. Men det må forventes at megleren ser at en forkjøpsrett kan skape problemer, og megleren må derfor informere om at det kan være «skjær i sjøen» og eventuelt tilråde oppdragsgiver å søke advokatbistand.
I dette tilfelle var det tre forkjøpsberettigede. Disse kunne gjøre sin rett gjeldende ved «første gangs overdragelse», som det heter i grunnboksutskriften. Selve forkjøpsdokumentet er ikke fremlagt for nemnda. Saken reiste spørsmål ved om «første gangs overdragelse» fra avdøde til arvingene er omfattet. Hovedspørsmålet knyttet seg til at den forkjøpsberettigede ønsket å tilgodese sin sønn. Dersom arvingen hadde utøvet retten, og deretter overdratt eiendommen til sønnen, ville det i alminnelighet vært i orden. Selve forkjøpsretten kunne vedkommende neppe overdra til sin sønn.
Her virker det som om partene ikke har ønsket å gå inn i alle de juridiske spørsmål, men har skåret igjennom ved å enes om prisantydning pluss 35 000 kroner.
Nemnda kan på denne bakgrunn ikke se at megleren kan klandres for sin håndtering av salget.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klagerne gis ikke medhold.