Klage nr. 2021218
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. februar 2022.
Thor Falkanger, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Arendal
Saken gjelder: Dekningssalg – Brudd på meglerens omsorgsplikt og krav om erstatning.
Saksfremstilling
Klageren kjøpte i juni 2020 bolig formidlet gjennom innklagede foretak med overtakelse
1. september 2020. Kjøpesummen var avtalt til 3 370 000 kroner. Avtalen om kjøp av boligen ble gjort direkte mellom klageren og selgeren. Grunnet manglende finansiering lot ikke avalen seg gjennomføre. Klageren og selgeren diskuterte flere mulige løsninger. Ifølge klageren ble løsningsforslagene motarbeidet av megleren, og det hele endte med dekningssalg, hvor klageren måtte betale 230 000 kroner i erstatning til selgeren. Klageren anfører at megleren gjennom sin håndtering av prosessen har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og krever at innklagede erstatter de 230 000 kronene han måtte betale til selgeren.
Innklagede bestrider klagerens krav. Det foreligger ikke grunnlag for erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte eiendommen ved budaksept 7. juni 2020 for 3 370 000 kroner. Avtalt overtakelse var 1. september 2020. Før overtakelsen fikk klageren beskjed om at grunnlaget for hans egenkapital, i form av forskudd på arv, ville bortfalle. Han forsøkte derfor å komme til en løsning med selgeren og megleren ved å foreslå å utsette overtakelsen og i stedet leie boligen frem til han hadde fått på plass egenkapital etc. I dialogen direkte med selgeren så det ut til å gå mot en leieavtale, men megleren stoppet dette i siste liten og det endte til slutt med dekningssalg.
Megleren ga ingen råd eller informasjon under prosessen, og viste ingen tegn til å få til en løsning utover å gjennomføre kjøpet som planlagt. Dette har påført selgeren et tap på
40 000 kroner i form av tapt fortjeneste, og klageren ble ovenfor selgeren erstatningspliktig for et beløp på 230 000 kroner.
Klageren ville ha boligen og hadde hele tiden et ønske om å gjennomføre kjøpet. Han manglet «kun» 100 000 kroner. Til tross for dette ble kjøpet hevet. Selgeren gjennomførte dekningssalg hvor det ble oppnådd en salgssum på 3 100 000 kroner. I tillegg måtte klageren betale erstatning på 230 000 kroner. Totalsummen for selgeren ble da 3 330 000 kroner, altså 40 000 kroner under det aksepterte budet fra klageren. Dette viser for klageren at det hadde vært fullt mulig for ham å gjennomføre kjøpet; enten ved et avslag i prisen, eller ved at klageren betalte 3 100 000 kroner ved overtakelse med en nedbetalingsordning knyttet til den resterende delen av kjøpesummen.
Selgeren var heller ikke nødt til å selge boligen og ønsket i utgangspunktet ikke å selge før sommeren 2022. Dekningssalget burde i stedet vært foretatt sommeren 2022. Da ville området vært ferdig utbygget, og prisen hadde vært nærmere opprinnelig prisantydning på
3 590 000 kroner, noe som hadde vært til det beste for både selgeren og klageren.
Klageren er kritisk til hvordan megleren håndterte prosessen. Klageren har kommet med flere forslag til løsninger, men har følt at megleren har motarbeidet dette. Megler gjorde en svært dårlig jobb, noe som resulterte i fortjenestetap for selgeren samt erstatningsansvar for klageren. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Klageren fikk et erstatningskrav på 400 000 kroner rettet mot seg, et krav han fikk forhandlet ned til 230 000 kroner, da selgeren tok saken videre med advokat. Klageren krever dette beløpet erstattet av innklagede.
Innklagede har i korte trekk anført:
Forhandlinger og avtale om kjøp ble gjort direkte mellom klageren og selgeren uten meglers medvirkning. Det forelå grunnlag for dekningssalg da klageren ikke kunne oppfylle sine forpliktelser i form av betaling av kjøpesummen. Det er ikke riktig at megleren hos innklagede ikke gjorde noe for at handelen kunne gjennomføres. Megleren forsøkte å finne løsninger for partene. Blant annet ved å foreslå utsettelse av overtakelsen med en uke, samt ved å oppfordre klageren til å undersøke flere banker med tanke på å få finansieringen på plass. Klageren mislyktes i å få finansieringen på plass og meldte fra om dette uken etter opprinnelig avtalt overtakelse.
Selgeren drøftet leiealternativet med megleren. I tillegg til at selgeren gjorde egne undersøkelser ga megleren innspill i forhold til risiko, gjennom å peke på fordelene og ulempene. Selgeren hadde et ønske om å selge boligen for å frigjøre kapital. På denne bakgrunn besluttet selgeren at han ikke ønsket å gå videre med utleiealternativet.
Klageren ønsket i tillegg å renovere/oppgradere/bygge om boligen i leieperioden, noe som kompliserte dette ytterligere.
Når det gjaldt den private avbetalingsplanen, er dette noe innklagede aldri anbefaler. Selgeren var heller ikke særlig positivt innstilt til en slik løsning. Videre var det usikkerhet knyttet til tidsaspektet, da klageren ønsket å vente med oppgjøret til 2022. Megleren kunne ikke forutse markedet to år frem i tid.
Dekningssalget skyldes ene og alene forhold på klagerens side, og er ikke noe megleren kan klandres for. Selve dekningssalget ble videre gjennomført på en normal god måte. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det foreligger ikke erstatningsansvar for innklagede.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på omsorgsplikten herunder god meglerskikk knyttet til dekningssalg, og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Her har det sluttførte salget strandet utelukkende på grunn av forhold på klagerens side, og det etterfølgende oppgjør med selgeren er det klageren som har hatt hånd om. En megler må antas å ha visse rådgivningsplikter hvor det skjærer seg på dette vis – selv om et slikt etteroppgjør formelt ligger utenfor meglingsoppdraget. Nemnda kan ikke se at megleren her kan klandres for sin opptreden – hverken mht. de råd han har gitt eller den aktivitet han har utvist.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.