Klage nr. 2021221

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. februar 2022.

Thor Falkanger, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Thomas Kobberdal

Wahl-Larsen Advokatfirma AS

Innklaget:                      Aveny Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Aveny)

Saken gjelder:              Oppdragstakerens krav på vederlag ved oppdragsgiverens oppsigelse

Saksfremstilling

I 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens eierseksjon. Eierseksjonen ble markedsført med en prisantydning på 8 990 000 kroner. Dagen etter første visning valgte klageren å si opp oppdraget og trekke eierseksjonen fra markedet. Partene er uenige om det hadde kommet inn bud på eierseksjonen da klageren sa opp oppdraget. Klageren ble fakturert for 145 200 kroner, herunder full provisjon med 71 920 kroner.

Klageren anfører at hun sa opp oppdraget før det hadde kommet inn bud, og krever at innklagede reduserer sitt krav om betaling.

Innklagede anfører at klageren sa opp oppdraget etter at det hadde kommet inn bud. Budet var over prisantydning, og etter oppdragsavtalen har innklagede krav på full provisjon. Kravet om at innklagede skal redusere sitt krav om betaling, bestrides. 

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

I en telefonsamtale med megleren på ettermiddagen etter første visning, ga klageren uttrykk for at hun ønsket å trekke seg fra salget. En bekjent av klageren var vitne til telefonsamtalen. I telefonsamtalen argumenterte megleren sterkt for at klageren burde fortsette med salget. Samme kveld bestemte klageren seg for å trekke seg fra salget. Hun ringte derfor til megleren for å informere om dette. Megleren var i familiebursdag, og spurte om det kunne vente til dagen etter. Etter telefonsamtalen sendte klageren en tekstmelding til megleren hvor hun ba megleren om å ringe henne tidlig neste morgen.

I stedet for å ringe klageren, startet megleren neste dag med å kontakte interessenter. Etter at klageren hadde prøvd å ringe megleren, svarte megleren med en standardisert tekstmelding om at han var opptatt i møte. Megleren sendte så en ny tekstmelding til klageren om at han var i gang med å følge opp interessenter, og at han ville ringe henne kl. 11. Klageren svarte umiddelbart i en tekstmelding at hun vurderte å trekke seg. På svensk må dette forstås som en høflig måte å si at hun ønsket å trekke seg fra salget. Uansett burde megleren kontaktet klageren med en gang for å avklare sitt mandat i den videre prosessen.

Først etter to purringer ringte megleren tilbake. I en telefonsamtale som begynte kl. 11.07 og varte i 18 minutter, sa klageren at hun ønsket å trekke seg fra salget. Megleren prøvde å overtale klageren til å fortsette, og var frustrert over at klageren ikke lot seg overtale. Rundt kl. 11.20 sa megleren at det hadde kommet inn et bud over prisantydning, og at det nå uansett var for sent å trekke seg uten å måtte betale full provisjon. Megleren la så på. Klageren ble forbauset, og kl. 11.56 fulgte hun opp telefonsamtalen og gjentok i en tekstmelding at hun ønsket å trekke seg fra salget. Klageren bestrider at hun sa til megleren at hun ville stoppet salget dersom hun ikke fikk en god pris.

Innklagede har som vilkår i sine oppdragsavtaler at det må betales full provisjon dersom oppdragsgiveren ønsker å trekke salget etter at det har kommet inn bud over prisantydning. I utgangspunktet ønsket ikke klageren å selge for under 9 500 000 kroner. Men megleren overtalte klageren til å sette en lavere prisantydning. Dette må regnes som lokkepris. Klageren bestrider at det ikke finnes dokumentasjon på at klageren reagerte på den lave prisantydningen, og viser til en tekstmelding hun sendte til megleren før leiligheten ble markedsført.

Budjournalen viser at det kom inn to bud. Et bud på 9 050 000 kroner kom inn kl. 11.49, og et annet bud på 9 100 000 kroner kom inn kl. 12.04. Telefonsamtalen mellom klageren og megleren, var mellom kl. 11.07 og 11.25. Innklagede nektet i lang tid å gi klageren innsyn i budjournalen. Først etter åtte henvendelser fikk klageren innsyn i en anonymisert versjon. Klageren tror den bakenforliggende årsaken er at budjournalen viser at klageren trakk seg fra oppdraget før det kom inn bud. Dette er svært betenkelig. Samtidig presset innklagede klageren til å betale mer enn de var berettiget til etter oppdragsavtalen.

Følgende punkter oppsummerer de kritikkverdige forholdene:

1. Megleren overtalte selgeren til å sette en for lav prisantydning i forhold til hennes reelle prisforventning. Dette er lokkepris.
2. Megleren presset klageren til å fortsette salget, antakelig med tanke på egen provisjon.
3. Megleren unngikk å prate med klageren selv om han måtte forstå at klageren kontaktet ham for å stoppe salget.
4. Megleren fortalte en uriktig historie til fagansvarlig om hvordan og når klageren avbrøt salget. Fagansvarlig holdt seg til meglerens historie, og opprettholdt et urimelig press mot klageren selv om klageren la frem dokumentasjon som viste en annen virkelighet.
5. I lang tid nektet innklagede klageren innsyn i budjournalen.

Klageren ønsker en avgjørelse fra nemnda som går ut på at hun bare skal betale det hun etter oppdragsavtalen er forpliktet til, i lys av at hun trakk seg fra oppdraget før det kom inn bud over prisantydning. Det må likevel trekkes fra påløpte kostnader til juridisk bistand med 19 775 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede bestrider klagerens fremstilling av saken. Det ble gjennomført to visninger med totalt 20 interessenter. Ansvarlig megler gjennomførte selv visningene. Etter gjennomførte visninger hadde megleren en lang telefonsamtale med klageren. I denne telefonsamtalen forklarte megleren hva som ville skje i budrunden dagen etter. Megleren informerte om at han ville kontakte klageren i 11-tiden og informere om hvem som vurderte å by. Klageren sa ingenting om at hun vurderte å trekke seg. Hun var glad for godt oppmøte på visning, og så frem til en god budrunde.

Kl. 21.36 etter siste visning sendte klageren en tekstmelding til megleren og spurte om det passet å ringe ham. Megleren svarte kl. 22.01 at han var i bursdagsselskap, og spurte om det var viktig, eller om det kunne vente til dagen etter. Kl. 22.53 spurte klageren om de kunne prates dagen etter.

Dagen etter kl. 09.51 sendte megleren en tekstmelding til klageren og informerte om at han satt i et møte. Megleren skrev at klageren måtte kontakte ham på tekstmelding dersom noe hastet. Kl. 09.58 skrev klageren i tekstmelding at hun vurderte å trekke seg.

Megleren og klageren pratet sammen like etter kl. 11. Klageren sa ikke opp oppdraget, men helt ut av det blå sa hun at broren hennes hadde anbefalt henne å leie ut leiligheten dersom hun ikke fikk en kjempepris. Megleren fikk ikke beskjed om å stoppe en eventuell budrunde. Innklagede bestrider at megleren sa at det hadde kommet inn bud og at klageren ikke kunne trekke seg. Det bestrides også at megleren la på røret.

Det kom inn to bud, ett kl. 11.49 og ett kl. 12.04. Begge var over prisantydning. Kl. 11.56 sa klageren opp oppdraget i en tekstmelding. Megleren bekreftet oppsigelsen kl. 12.07, og informerte klageren om at hun ville bli belastet vederlag og utlegg i henhold til oppdragsavtalen.

Da klageren bestred fakturaen, svarte fagansvarlig at innklagede ville komme tilbake til henne. Fagansvarlig besvarte klagerens henvendelse noen dager senere. På dette tidspunktet hadde innklagede allerede redusert sitt krav om betaling. Fagansvarlig har også hatt dialog med klagerens advokat. Senere har innklagede tilbudt å redusere sitt krav om betaling ytterligere. Innklagede har også tilbudt klageren å betale i avdrag.

Når det gjelder klagerens oppsummering i fem punkter, bemerker innklagede følgende:

1. Innklagede bestrider at det ble satt lokkepris. Prisantydningen var i samsvar verdien i Eiendomsverdi, og salgsoppgaven ble godkjent av klageren. Det finnes ingen dokumentasjon som tilsier at prisantydningen ble satt lavere enn det klageren var villig til å selge for. Det er ikke lokkepris bare fordi andre meglerforetak vurderer verdien høyere.
2. Megleren gjennomførte oppdraget på best mulig måte for at klageren skulle oppnå høyest mulig pris.
3. Megleren pratet med klageren en rekke ganger underveis i salgsprosessen, både før og etter siste visning. Klageren var spent på budrunden dagen etter, og håpet på en skikkelig budprosess. Innklagede bestrider at klageren ga megleren beskjed om å stoppe salget i telefonsamtalen på visningsdagen. Megleren fortsette derfor med å følge opp interessentene.
4. Det fremgikk tydelig av oppdragsavtalen hvor mye klageren måtte betale dersom hun sa opp oppdraget. Innklagede har to ganger tilbudt en betydelig reduksjon i sitt krav om betaling. I tillegg har klageren fått tilbud om betalingsordning. Klageren har også fått tilbud om møte med fagansvarlig.
5. Innklagede bestrider at de bevisst holdt tilbake budjournalen for at klageren skulle betale mer enn hun var forpliktet til. Da klageren ba om innsyn i budjournalen, forhørte fagansvarlig seg med en advokat i PrivatMegleren-kjeden. Årsaken til at innklagede holdt budjournalen tilbake, var at innklagede misforstod svaret fra advokaten. Innklagede har hele tiden svart at første bud kom inn kl. 11.49. Det faller derfor på sin egen urimelig at innklagede skal ha holdt tilbake budjournalen bevisst for å lure klageren.  

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever at klageren betaler det utestående beløpet på 128 460 kroner. Det bestrides også at innklagede skal dekke påløpte advokatkostnader.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder oppdragstakerens krav på vederlag ved oppdragsgiverens oppsigelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen avvises.

Saken reiser bevisspørsmål som ikke kan avklares under nemndas skriftlige behandling. Det vil her være nødvendig med umiddelbar bevisføring i form av blant annet forklaringer fra partene og eventuelle vitner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.