Klage nr:
146/08

Avgjort:
31.10.2008

Saken gjelder:
Manglende opplysninger vedrørende estetiske retningslinjer for trehusbebyggelsen

Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 Stavanger
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en boligeiendom av et dødsbo gjennom innklagede som eiendomsmegler. Kjøpekontrakten er datert 26. juni 2007. Klagerne videresolgte boligen for 90 000 kroner mer enn kjøpesummen i nevnte kjøpekontrakt.

Klagerne er representert ved advokat. I fremstillingen brukes hovedsakelig benevnelsen «klagerne».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Eiendommen ble markedsført og solgt som et renoveringsobjekt regulert til boligformål. Ved kontakt med innklagede og ved påfølgende besiktigelse fikk klagerne inntrykk av eiendommens store potensial for rehabilitering og videreutvikling.

Klagerne fikk tilslag på 3 300 000 kroner, noe som var 300 000 kroner over takst. På kontraktsmøtet ble klagerne informert om at eiendommen inngikk i trehusbebyggelsen i byen, og at dette medførte at eiendommen var underlagt de estetiske retningslinjene som gjaldt for trehusbyen. Det ble ikke utdypet nærmere om hva dette innebar for utnyttingen av eiendommen. Klagerne anså seg bundet av budet, og signerte kontrakten.

Klagerne fant ut at eiendommen hadde store reguleringsmessige innskrenkninger. Ifølge klagerne fremkommer det at kun begrenset arbeid vil bli tillatt på eiendommen og da arbeid som innbærer en tilbakeføring av eiendommen til dens opprinnelige stand. Ifølge klagerne innebærer dette at mulighetene for oppgradering er svært begrenset og at arbeidet blir vesentlig fordyret. Klagerne mente at disse forholdene medførte at eiendommen var av en vesentlig annen karakter enn det salgsoppgaven og kontrakten ga inntrykk av.

Klagerne besluttet på denne bakgrunn å holde tilbake kjøpesummen og det ble etter avtale mellom partene enighet om å videreselge eiendommen. Dette pådro klagerne et tap som klagerne ønsker erstattet av innklagede.

Klagerne mener innklagede er erstatningspliktige overfor dem.

Klagerne påpeker at innklagede har et profesjonsansvar og at det gjelder et særskilt aktsomhetskrav. Klagerne anfører at de ikke har blitt forelagt sterke kommunalt restriksjoner på eiendommen som var i strid med den måten innklagede markedsførte eiendommen på. Klagerne mener det var noe potensielle kjøpere hadde sterk interesse av å bli informert om, sett hen til bygningsmassens standard og behov for rehabilitering.

Klagerne viser til eiendomsmeglingslovens § 3-6 og § 3-7 og innklagedes informasjons- og undersøkelsesplikt. Klageren påpeker at selgerne ikke har bodd i huset og at deres kunnskap til disse forholdene derfor er begrenset.

Etter klagernes oppfatning burde interne rutiner og opplæring hos en profesjonell aktør i trehusbyen fange opp slike reguleringsbetingelser. Det må kunne forventes at innklagede opplyser om slike bestemmelser innen sitt salgsområde.

Klagerne viser til en tingrettsdom angående «eiendomsmeglers håndhevelse av §§ 3-6 og 3-7.»

Innklagede har anført at den ene klageren er eiendomsmegler og at dette må innvirke på ansvars- og tapsvurderingen. Klagerne bemerker at de har handlet som forbrukere og privatpersoner. Klageren som er eiendomsmegler hadde ikke vært involvert i salg av bolig i det aktuelle området og det forelå heller ikke indikasjoner på at innklagede ikke hadde handlet i samsvar med § 3-6 og § 3-7. Videre mener klagerne at det faller på sin egen urimelighet at innklagede skal ha en lavere grad av fagmessighet og profesjonalitet enn det loven krever fordi kjøperen er eiendomsmegler av yrke.

Klagerne fremlegger følgende opplysninger hva gjelder økonomisk tap

– eiendommen ble videresolgt for 3 390 000 kroner og videresalget ga et bruttooverskudd på 90 000kroner

– utgifter i forbindelse med salget var 39 954 kroner

– låne- og rentekostnader, dokumentavgift og andre offentlige utgifter, forsikring, strøm m.v. er summert til 142 909,88 kroner.

Klagerne mener de har lidt et udekket tap på 92 863,88 kroner. I tillegg påløper utgiftene til juridisk bistand som per klagedato var 39 019 kroner. Totalt utgjør lidt økonomisk tap 132 882,88 kroner per klagedato.

Klagerne mener at innklagedes ansvarsbetingende forhold har vært en direkte betingelse for tapet klagerne har lidt.

Innklagede har tidligere hevdet at klagerne ikke har gjennomført sin tapsbegrensningsplikt på bakgrunn av at det ikke ble benyttet blancoskjøte ved overdragelsen. Klagerne påpeker at tapsbegrensingsplikten gjelder i formuesforhold etter skadeerstatningsloven § 5-1(2) og at denne regelen krever at det foreligger skyld fra skadelidtes side.

Klagerne anfører at de i forbindelse med kjøpet ønsket å benytte blancoskjøte da den ene klageren ikke ønsket å bli oppført som eier av boligen før hun hadde sikret nødvendig kapital ved salg av egen bolig. Dette ble avvist av innklagede og det ble heller ikke gitt uttrykk for at dette var en akseptabel løsning på et senere tidspunkt. I kontrakten fremgår det at klagerne måtte betale dokumentavgift til innklagede og at innklagede sørget for tinglysing og innbetaling.

Klagerne krever forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 2. Klagerens skriftlige påkrav er datert 26. mars 2008.

Klagerne krever erstatning for lidt tap med tillegg av forsinkelsesrenter og saksbehandlingsgebyr.

Innklagede anfører:

Ifølge innklagede er det sentrales spørsmålet om den manglende opplysningen om «Estetiske retningslinjene for trehusbebyggelsen i [Y-by]» hadde betydning for kjøpet.

Innklagede opplyser om at det ikke er vanlig å opplyse om disse bestemmelsene, da de er såpass generelle og «ufarlige». Innklagede har aldri opplevd at disse har skapt begrensninger for kjøpernes planer. Tvert i mot, mener innklagede at det oppleves som positivt at det er retningslinjer for hvordan fornying av bebyggelsen skal skje. Innklagede påpeker at hele den eldre delen av byen omfattes av disse bestemmelsene og at de aldri har fått reaksjoner på dette.

Dersom klagerne hadde etterspurt reguleringsbestemmelsene slik innklagede oppfordrer til i salgsoppgaven, ville de fått utlevert de estetiske retningslinjene som en del av reguleringsbestemmelsene. Disse inkludert de estetiske retningslinjene lå på saken på internett under hele salgsperioden på innklagedes hjemmesider. Innklagede poengterer at eventuelle begrensninger følger mer av reguleringsbestemmelsene enn av retningslinjene. Klagerne har heller ikke konkret påvist hvilke merkostnader de ville fått som følge av retningslinjene.

Innklagede påpeker at det i klagen står at klagerne fattet interesse på bakgrunn av «eiendommens store potensial for rehabilitering og videreutvikling» (innklagedes utheving). Innklagede presiserer at det ikke står noe om videreutvikling i salgsoppgaven. Salgsoppgaven er nøktern, beskriver eiendommen slik den er og påpeker behovet for renovering.

Ifølge innklagede har det aldri hatt betydning ved prisfastsetting av eiendommer i den aktuelle byen om eiendommen ligger innenfor eller utenfor området som omfattes av disse bestemmelsene. Dette har heller ikke vært tema på prismøtene hos innklagede. Innklagede har også flere profesjonelle kjøpere som kjøper og rehabiliterer hus for videresalg. Dette er heller ikke et tema for dem.

Innklagede påpeker at klagerne fikk 90 000 kroner mer for eiendommen ved videresalg hvor de opplyste om de estetiskeretningslinjene.

Innklagede sier at det kan ha kommet en forespørsel om blancoskjøte før kontraktsmøtet og før tvisten oppsto, uten at ansvarlig saksbehandler erindrer dette. Innklagede kan da ha svart nei på et slikt ønske da det ikke var tatt forbehold om dette i budet. Salget gjaldt et dødsbo, og arvingene ønsket å bli ferdige med salget og formalitetene rundt dette. Hadde klagerne gjentatt ønsket om blancoskjøte for en kortere periode etter at tvisten oppsto, kunne de fått innvilget dette. Innklagede finner det bemerkelsesverdig at klageren som er eiendomsmegler og klagernes advokat ikke har gjort en slik henvendelse.

Innklagede avviser på denne bakgrunn klagerens krav og erkjenner ikke ansvar for klagernes merutgifter.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne stiller spørsmålstegn til hvorfor informasjonen rundt de estetiske retningslinjene er tilgjengelige på innklagedes hjemmeside, dersom det ikke er av relevans ved omsetning av bolig.

Klagerne mener interessenter som får salgsoppgaven i papir bør få samme informasjon som de som ser på internett.

Klagerne påpeker at det beror på en tolkning om det er de estetiske retningslinjene eller reguleringsbestemmelsene som er bakgrunn for eiendommens restriksjoner. Klagerne mener det uansett foreligger begrensning og at innklagede burde opplyst om både estetiske retningslinjer og reguleringsbestemmelsene.

Klagerne fremholder at opplysningen hadde betydning for kjøpet og mener videresalget viser dette. Resultatet av videresalget kom av at kjøperen ønsket eiendommen.

Klagerne hadde møte med byantikvaren og fremla mulige planer og tegninger vedrørende eiendommen. Klagerne fikk beskjed om at endringene ikke lot seg forene med retningslinjene. Videre informerte byantikvaren at ved bygging av terrasse på bakkeplan ville en eventuell terrassedør koste rundt 50 000 kroner. Slike kostnadsbilder ville også gjøre seg gjeldende ved andre påkostninger.

Klagerne påpeker at eiendommen er solgt som et renoveringsobjekt, og at det ligger i dette at det må gjøres mye med eiendommen. Klagerne mener det faller på sin egen urimelighet å ikke opplyse om merkostnader og utføringsmessige begrensninger.

Klagerne påpeker at innklagede var orientert om tvisten og skulle foreta oppgjøret mellom partene. Innklagede valgte likevel å gjennomføre overskjøtningen mens tvisten pågikk uten å «gå vekk fra nektelsen av blancoskjøte».

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av manglende opplysninger i salgsoppgaven om de «Estetiske retningslinjene for trehusbebyggelsen i [Y-by]».

Klageren hevder det er erstatningsbetingende uaktsomt å ikke innta reguleringsbestemmelsene og de «Estetiske retningslinjene for trehusbebyggelsen» i salgsoppgaven.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Under punktet om «Regulering» i salgsoppgaven står det «Kopi av situasjonskart, målebrev/digitalt eiendomskart, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.»

Reklamasjonsnemnda har vurdert om det skulle vært opplyst om reguleringsbestemmelsene og estetiske retningslinjer for trehusbebyggelse som medfulgte reguleringsplanen. Reklamasjonsnemnda viser her til at det er snakk om «retningslinjer», som man kunne få utlevert ved henvendelse til innklagede. Klagerne ville således fått kjennskap til retningslinjene om de hadde fulgt innklagedes oppfordring om å sette seg inn i dokumentene som var tilgjengelige.

Det vil alltid være restriksjoner ved utbygging. I et tilfelle hvor boligen er markedsført som renoveringsobjekt, skjerper dette imidlertideiendomsmeglerens opplysningsplikt, samtidig som også kjøperen har en skjerpet undersøkelsesplikt. Reklamasjonsnemnda vil i denne forbindelse generelt understreke viktigheten av at eiendomsmegleren oppfyller sin opplysningsplikt ved å gi presise opplysninger i salgsoppgaven.

Ut fra de fremlagte opplysninger kan Reklamasjonsnemnda ikke si noe sikkert om hvor inngripende og utbredt de restriksjoner som følger av retningslinjene, er. Dette er avgjørende for om innklagede har en eksplisitt opplysningsplikt om de estetiske retningslinjer for trehusbebyggelse. Uten kjennskap til hvor inngripende og utbredt de restriksjoner som følger av retningslinjer for trehusbebyggelse er, kan Reklamasjonsnemnda ikke ta endelig stilling til klagerens krav.

Reklamasjonsnemnda kan for øvrig ikke se at det er dokumentert at klagerne har lidt et økonomisk tap som følge av en eventuell forsømmelse fra innklagedes side.

Reklamasjonsnemnda bemerker at innklagede kan ikke «gå bort fra nektelsen» om blancoskjøte med bindende virkning for partene. Anvendelse av blancoskjøte forutsetter samtykke fra selgerne. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert at det i forbindelse med budgivningen var tatt forbehold om bruk av blancoskjøte og avtale om dette var ikke inngått.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 31. oktober 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Cathrine Wæraas Temmerud Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant