Klage nr. 2021227
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. februar 2021.
Thor Falkanger, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Oslo Øst Eiendomsmegling AS (Notar)
v/advokat Margit Himle
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Budgivning. Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
Saksfremstilling
Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede foretak sommeren 2021. Prisantydningen var satt til 3 850 000 kroner. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av budrunden og anfører at megleren villedet ham til å inngi et for høyt bud ved å opplyse om at selgeren hadde mottatt et bud på 4 100 000 kroner, samt ved å anbefale ham å øke budet sitt med 50 000 kroner for å få tilslaget. Klageren krever erstattet beløpet han betalte for mye for eiendommen, tilsvarende differansen mellom det inngitte budet og prisantydningen.
Innklagede bestrider klagerens krav og påstår prinsipalt klagen avvist, subsidiært at den ikke kan føre frem. Megleren har ikke opptrådt kritikkverdig eller erstatningsbetingende uaktsomt.
Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren var på visning i leiligheten den 22 juni 2021. Han inngav bud på 3,3 millioner kroner neste dag. Budet ble inngitt og mottatt gjennom budgivningssystemet. Da han den
24. juni 2021, prøvde å legge inn et nytt bud, var annonsen deaktivert på FINN.no. Det gjorde slik at han ikke kunne bruke budgivningssystemet til å inngi bud. Klageren ringte derfor til megleren for å spørre om han fremdeles kunne gi bud selv om annonsen var deaktivert. Megleren sa da at klageren kunne by via SMS og så ville hun legge det inn i systemet. I telefonsamtalen fortalte megleren at eieren ikke ville selge for noe under prisantydningen som var på 3,85 millioner kroner.
Etter dette inngav klageren et bud på 3,75 millioner kroner. Da ringte megleren og prøvde å overtale ham til å gi bud som var høyere enn 4 millioner kroner. Hun fortalte at selgeren allerede hadde mottatt et bud på 4,1 millioner kroner. Da klageren spurte henne om hun kunne fremskaffe bevis på dette, svarte hun at selgeren hadde fortalt henne det. Dette var klagerens første boligkjøp, han trodde derfor at kan kunne stole på megleren og la deretter inn bud på 4,1 millioner kroner, da han forstod det slik at det var stor interesse for leiligheten.
Plutselig ringte megleren og ba klageren om å øke budet sitt med 50 000 kroner for å unngå forkjøpsrett. Hun sa hun var sikker på at hvis klageren gav 4,15 millioner kroner, så ville han vinne budrunden. På grunnlag av hennes anbefaling bød klageren 50 000 kroner mer og kjøpet ble fullført. Klageren var fornøyd og gledet seg til å overtakelsen som ble gjennomført den 6. juli 2021.
Alle bud ble gitt over telefon og så bekreftet via SMS. Ingen budgivningssystem var involvert i budprosessen. Klageren ble heller ikke informert om noen motbud. Klageren ble overrasket da han noen dager senere mottok budjournalen og så at det kun var han som hadde bydd mot seg selv.
Klageren opplevde ikke at det var noen god kommunikasjon mellom ham og megleren slik innklagede påstår.
Megleren har feilinformert og villedet klageren i budprosessen, noe som resulterte i at han inngav et for høyt bud. Klageren krever at meglerforetaket refunderer han pengene han betalte over prisantydningen på 3,85 millioner kroner.
Innklagede har i hovedsak anført:
Leiligheten ble annonsert på FINN.no den 5. juni 2021 med en prisantydning på
3 850 000 kroner. Første visning ble avholdt 14. juni. Klageren hadde meldt seg på visningen, men varslet senere at han ikke kunne komme. Megleren mottok samme dag bekreftelse fra OBOS om at det var to personer som hadde meldt sin interesse for å ta leiligheten på forkjøp.
Dagen etter kom det inn bud på 3 700 000 kroner fra en annen budgiver. Megleren var denne dagen også i kontakt med en interessent fra visningslisten som opplyste at han fulgte med på salgene i området, og at han heller ville ta denne leiligheten på forkjøpsrett dersom den ble solgt til en riktig pris.
Han var kjent med at leiligheten var lik en annen leilighet i området som nylig var solgt for 4 150 000 kroner. Megleren førsøkte å motivere denne interessenten til å inngi bud, men han ville heller vente for å se om det ble aktuelt å ta leiligheten på forkjøpsrett. Budet på 3 700 000 ble avslått av selger.
Ny visning ble avholdt den 22. juni. Klager var på visning og gav neste dag inn bud på 3 300 000 kroner. Budet ble avslått. Klageren ble informert om at det var uaktuelt for selger å vurdere noe bud under prisantydning. Klageren spurte flere ganger om forkjøpsretten. Meglerne opplyste om at to personer hadde ført seg opp på forkjøpslisten, og at en av dem hadde vært på visning. Klageren opplyste om at han hadde behov for bolig raskt. Han ville ikke risikere å miste et kjøp på forkjøpsrett. Megleren opplyste om at selgeren ville ta boligen ut av markedet dersom det ikke kom inn høyere bud. Selger ville da heller annonsere den igjen om et par uker, da markedet forhåpentligvis var bedre. Da det ikke kom inn flere bud, ble FINN.no annonsen deaktivert.
To dager senere ringte klageren til megleren og lurte på hvorfor annonsen ikke lengre var på FINN.no. Han ønsket å inngi nytt bud. I det klageren allerede hadde inngitt et skriftlig bud opplyste megleren om at han kunne gi bud per SMS. Megleren forklarte ham også at han nok måtte gi et betydelig høyere bud enn tidligere dersom han ønsket å forhandle med selgeren. Selger hadde allerede avslått et bud på 3 700 000 kroner. Klageren inngav deretter et bud per SMS på 3 750 000 kroner.
Megleren meddelte budet til selgeren som umiddelbart avslo dette. Hans oppfatning nå var at han ikke lengre var villig til å selge for en lavere sum enn hva naboleiligheten ble solgt for. Han hadde tid til å vente nå som annonsen var deaktivert. Megleren videreformidlet denne informasjonen til klageren. Klageren spurte da flere ganger om megleren trodde selgeren ville godta et noe lavere bud enn det naboleiligheten ble solgt for. Megleren sa at han stod fritt til å inngi de budene han ville, men at selgeren ikke kom til å gå med på dette. Kunden var opptatt av forkjøpsretten. Megleren forklarte at dette var noe hverken innklagede eller selgeren hadde noen kontroll på. To personer hadde ført seg opp på listen, og i en slik situasjon er det alltid en mulighet for at noen vil ta leiligheten på forkjøpsrett. Klageren tenkte seg om før han etter noen minutter sa at han ville inngi et bud på 4 100 000 kroner. Budet kom deretter på SMS.
Budet ble videreformidlet til selgeren som holdt fast på at han ønsker samme pris som ble oppnådd for naboleiligheten på 4 150 000 kroner. Han ba megleren kontakte klageren for å høre om han var villig til å øke budet med 50 000 kroner. Klageren kunne i så fall få overta leiligheten når han ønsket. Dette fordi klageren tidligere hadde opplyst om at han trengte bolig raskt. Megleren videreformidlet dette til klageren. Klageren var da igjen opptatt av om leiligheten kunne bli tatt på forkjøpsretten, noe megleren ikke kunne svare noe sikkert på. Det ble opplyst om at det kunne være fornuftig å gi et nytt bud på 4 150 000 kroner for å sikre seg at leiligheten ikke ble tatt på forkjøpsrett. Klageren var engstelig for å miste boligen, når han var kommet så langt i forhandlingene med selgeren og høynet derfor budet en siste gang til 4 150 000 kroner. I det klageren ønsket rask avklaring ble budet gitt med en kort akseptfrist på bare 10 minutter. Budet ble akseptert av selgeren innen fristen.
Meglerne stiller seg uforstående til hvordan klageren kan påstå det han gjør og avviser på det mest bestemte at hun ikke skal ha opplyst klageren om at det hadde kommet inn et bud på 4 100 000 kroner. Et slikt bud var aldri inngitt. Hun videreformidlet selgerens klare standpunkt, og gav klageren de råd og den veiledning han ba om før han inngav sine bud. Innklagede fikk aldri noen forståelse av at dette var en budgiver som ikke hadde «full kontroll» på situasjonen og de budene han inngav.
Kommunikasjonen mellom klageren og megleren avtaledagen var muntlig per telefon med påfølgende SMS bekreftelse av budene klageren inngav. Samtalene mellom megleren og klageren foregikk på engelsk, et språk megleren behersket godt etter å ha bodd i USA i flere år.
Klageren og megleren har helt ulike forklaringer på hva som ble sagt i telefonsamtalene. Saken er derfor ikke egnet for skriftlig behandling i nemnda. Klagen må av den grunn avvises. Meglerne hos innklagede har ikke opptrådt kritikkverdig eller erstatningsbetingende uaktsomt.
På vegne av innklagede er det nedlagt følgende påstand:
Innklagede vil på bakgrunn av overnevnte anførsler prinsipalt påstå klagen avvist.
Subsidiært påstås at klagen ikke kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen avvises.
Spørsmålet er om megleren ga uriktige opplysninger om innkomne bud og således villedet klageren til å inngi et for høyt bud. Dette er et bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling. Det er her nødvendig med såkalt umiddelbar bevisførsel, det vil si at parter og eventuelle vitner forklarer seg direkte for den instans som skal ta standpunkt i saken.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.