Klage nr. 2021231
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. februar 2022.
Thor Falkanger, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Panorama Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Panorama)
v/advokat Elisabeth Faanes
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
Saksfremstilling
I februar 2019 kjøpte klageren en nyoppført enebolig formidlet gjennom innklagede foretak. Boligen var innredet og markedsført med en kjellerstue og kinorom i
underetasjen. I salgsoppgaven var det nevnt med en liten setning at underetasjen ikke var byggemeldt for varig opphold. Dette var det eneste stedet i markedsføringen hvor denne opplysningen fremgikk. Klageren mener det burde kommet tydeligere frem i markedsføringen at rommene ikke var godkjent for varig opphold, og at megler har brutt god markedsføringsskikk og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å unnlate å gjøre dette. Klageren krever at innklagede betaler ham erstatning med 1,5 millioner kroner.
Innklagede anfører prinsipalt at klagen må avvises, subsidiært at klagen ikke kan føre frem.
Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Kjelleretasjen i eneboligen er ikke godkjent for varig opphold. To rom i kjelleretasjen var likevel markedsført som rom for varig opphold og inkludert i primærrom. Boden og lagerrommet var innredet og markedsført som henholdsvis «Kinorom» og «Kjellerstue». I tillegg medfulgte teknisk utstyr i kinorommet ved salget. Det var flere flotte bilder av rommene i både salgsoppgaven og annonsen på Finn.no. Det var heller ingen bildetekst som antydet at rommene ikke var godkjent for den illustrerte bruken. I plantegningene var rommene ikke betegnet som henholdsvis lagerrom og bod.
I markedsføringen var det brukt svært positivt ladede ord i beskrivelsen, særlig om kinorommet. Både bilder og tekst ga forbrukeren et klart inntrykk av at rommene er godkjent for den bruk de var innredet til.
I salgsoppgaven under «Offentlige forhold» stod det en liten setning om at:
«U. etg. er ikke byggemeldt for varig opphold»
Dette var det eneste stedet i markedsføringen hvor denne opplysningen fremgikk. Klageren mener denne opplysningen burde kommet tydeligere frem i markedsføringen, og at megler har brutt god markedsføringsskikk og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å unnlate å gjøre dette.
Da boligen ble overtatt forelå det kun midlertidig brukstillatelse. Klageren ble først oppmerksom på at kinoen ikke kunne brukes da Plan- og bygningsetaten var på befaring i forbindelse med godkjenning av ferdigattest. Befaringen fant sted etter overtakelsen. Klageren ble da fortalt at det ikke var tillatt å oppholde seg eller møblere rommene slik det var gjort i markedsføringen.
Klageren har vært heldig og fått godkjent bruksendring for store deler av kjelleretasjen ved å sette inn større og flere vinduer for egen regning. Som den profesjonelle aktør visste megleren at det aldri ville være mulig å få godkjent kinorommet. Det er ikke mulig å gjøre et rom uten vindu om til et kinorom, og rommet burde ikke ha vært fremhevet i markedsføringen. Det må også tas i betraktning at det er tale om en nyoppført bolig.
Boligen ble markedsført med en bruk som ikke var godkjent, og som heller ikke kan bli godkjent. Dette påvirker klagerens bruk av boligen negativt, og vil medføre en verdireduksjon ved et fremtidig salg. Kinorommet var et stort trekkplaster for klageren og hans barn. Han ville ikke betalt så mye for boligen dersom han visste at rommet bare var godkjent som bod.
I henhold til Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig skal negative opplysninger om boligen komme tydelig frem i markedsføringen. I annonsen på Finn.no skal det opplyses om ulovlig bruk av rom, helst både i tekst og i bildetekst. Når det gjelder salgsoppgaven, bør en slik opplysning fremgå tidlig i salgsoppgaven og ikke være gjemt langt bak.
Megler har brutt god markedsføringsskikk. Klageren krever at innklagede erstatter ham verditapet på 1,5 millioner kroner som følge av at boligen har en bod og ikke et kinorom slik som markedsført. Kravet er beregnet ut fra et tapt primærareal i kjelleren på 22, 3 kvadratmeter og en kvadratmeterpris på 68 075 kroner. Klageren mener kvadratmeterpris for primærrom er objektiv måte å beregne verditapet på. Ettersom Plan- og bygningsetaten har godkjent byggesøknaden om å endre store deler av arealet, er det kun snakk om 22,3 kvadratmeter bodareal som ikke kan omgjøres til primærrom og et nytt kinorom.
Krav om avvisning
Innklagede viser til samtaler som skal ha funnet sted på visning. Det har ikke på noe tidspunkt blitt sagt at kinorommet ikke kunne brukes. Tvert imot, på visning ble det satt på en barnefilm slik at barna fikk teste anlegget. Klageren ble tatt opp i andre etasje for å høre hvor god lydisoleringen var. Utbygger skrøt av at det var brukt en anstendig sum penger for å innrede kinorommet. Både møbler, vegg-til-vegg-teppe, anlegg, kinoplakat, popkornmaskin og brus-kjøleskap medfulgte salget. Selv om utbygger ikke er part i saken, mener klageren at disse omstendighetene samsvarer med og forsterker markedsføringen i salgsoppgaven og annonsen. Det skal derfor ikke være behov for ytterligere vitneforklaringer.
Innklagede har i korte trekk anført:
Krav om avvisning
Innklagede krever prinsipalt at klagen avvises da saken er uegnet for nemndas skriftlige behandling. Utbyggeren har fortalt at klageren visste at kjelleretasjen manglet godkjennelse. Dette har sitt grunnlag i samtaler på visningen. Saken vil ikke bli tilstrekkelig opplyst før det foreligger muntlige parts- og vitneforklaringer.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Under forutsetning av at nemnda tar saken til behandling, bestrider innklagede at det foreligger ansvarsgrunnlag.
Kjelleretasjen var ikke godkjent for varig opphold på markedsføringstidspunktet. Dette fremkom i salgsoppgaven under avsnittet «Offentlige forhold». Innklagede bestrider at det i salgsoppgaven var gitt opplysninger som ga klageren berettigede forventinger om at de aktuelle rommene er godkjent for varig opphold. Det var opplyst at rommene manglet godkjennelse, og i tillegg gjelder det andre tekniske krav til særlig kinorom sammenlignet med andre rom for varig opphold. Innklagede bestrider videre at klageren kan ha fått en forventning om at rommene var tillatt brukt som kinorom og kjellerstue.
Gitt at nemnda skulle komme til at salgsoppgaven var uaktsomt utformet, kan uansett ikke erstatningskravet føre frem. Nemnda har ikke grunnlag for å beregne et eventuelt erstatningskrav. Det økonomiske tapet er udokumentert, og det er ikke tatt hensyn til at kjellerstuen nå er godkjent av kommunen. Tapsberegningen er mer kompleks enn at antall tapte kvadratmeter multipliseres med kvadratmeterprisen. Det må uansett gjøres et betydelig fradrag fordi rommene rent faktisk er der.
Endelig kan det bemerkes at det var den profesjonelle utbyggeren som stylet og møblerte rommene i strid med gitte tillatelser. Tvisten fremstår derfor mer som et kjøper/selger-forhold.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Villedende markedsføring
Klagen gjelder påstått villedende markedsføring. Nemnda nevner først at reglene i markedsføringsloven kommer i tillegg til bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven om meglers informasjonsansvar og god meglerskikk.
I denne saken var opplysningene om at «U.etg. er ikke byggemeldt for varig opphold», kun inntatt i salgsoppgaven og ikke i boligannonsen på Finn.no. Men kjellerstue og kinorom var fremhevet i annonsen på Finn.no både i tekst og bilde. Kinorommet var også angitt i overskriften i FINN.no. Etter nemndas syn er dette i strid med markedsføringsloven § 8. Kinorommet var på dette tidspunkt godkjent om bod/teknisk rom og kjellerstuen var godkjent som lagerrom. Det dreier seg om utelatelse av vesentlige opplysninger som var egnet til å påvirke klagerens adferd.
Megler har derfor markedsført boligen på Finn.no i strid med markedsføringsloven. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Dette er i samsvar med vedtaket i RFE-2021-148.
Erstatningskravet
For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig, må flere vilkår være oppfylt. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling om innklagede er erstatningsansvarlig, inklusive en eventuell erstatnings størrelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Panorama Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Panorama) har handlet i strid med god meglerskikk i forbindelse med markedsføringen. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til kravet om erstatning.