Klage nr. 2021210

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. mars 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Ole Johan Aulie

Advokatfirma Petrolex DA

Innklaget:                      Eiendomsmegler 1 Ringerike Hadeland AS Hønefoss

v/advokat Margit Himle

  Tryg Advokatavdelingen    

Saken gjelder:              Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt vedrørende båtplass og krav om erstatning.          

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne kjøpte høsten 2020 eiendom formidlet gjennom innklagede foretak. I salgsoppgaven var det opplyst at det fulgte med båtplass ved strand. Båtplassen var anmerket med en pil på bilde i salgsoppgaven, og det fulgte med erklæring fra grunneier som gav rett til adkomst til fjorden over hans eiendom. Etter kjøpet tok klagerne kontakt med grunneier, som opplyste at det ikke fulgte med noen rett til båtplass ved bryggen, og at båtplass langs strandkanten eller ved bøye i sjøen, var uaktuelt på grunn av områdets vernebestemmelser. Spørsmålet er om megleren har brutt sin opplysningsplikt gjennom å gi uriktig informasjon om båtplassen i salgsoppgaven og samtaler i forbindelse med salgsprosessen. Samt om megleren med dette har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren er representert ved advokat.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Krav vedrørende manglende båtplass er omtalt i reklamasjonssaken mot selger og er delvis dekket gjennom prisavslaget på 300 000 kroner mottatt fra selgers boligselgerforsikrings selskap.

I salgsoppgaven ble det gitt følgende opplysninger om båtplassen:

«Nydelig utsikt over [….] fjorden med gangavstand til båtplass»

«Båtplass ved stranda medfølger, jf. vedlegg»

Det var videre vedlagt bilde med pil ned til båtplassen, samt en erklæring som gav rett til adkomst til fjorden over fra grunneiers eiendom, datert 28. august 2020:

«Vedrørende båtplass til [….] Adgang til fjordene med båtplass ved strand. Kontakt eier av […] for henvisning av plass»

Etter at kjøpet var gjennomført tok klagerne kontakt med grunneier som kunne opplyse at det ikke fulgte med noen rett til båtplass ved brygge. Båtplass langs strandkanten eller ved bøye i sjøen var uaktuelt på grunn av vernebestemmelser.

I situasjonskartet, som lå vedlagt skjøte, var det inntegnet adkomst over grunneiers eiendom, først på vei til eksisterende båtplasser og deretter videre gjennom utilgjengelig krattskog og siv til strandkanten like ved og vest for båtplassene. Båtplassen var inntegnet i strandkanten. Klagerne mottok skjøte og kartet i posten etter overtakelsen og tinglysning. Dette var første gang klagerne fikk se kartet hvor båtplassen og adkomsten var avmerket. Klagerne hadde forut for dette gått ut fra at båtplassens beliggenhet var som avmerket på bilde i salgsoppgaven.

Klagerne befarte eiendommen fem ganger og fikk svært misvisende informasjon om båtplassen. En markering på kartet slik som det som fulgte med tinglysningen hadde vært enkelt å ordne i forkant av salget. Klagerne stiller seg uforstående til hvorfor selgeren og megleren valgte å gjøre dette etter kjøpet, og på en måte som ga så store rom for misforståelser.

Det er ikke engang mulig å bruke en liten robåt eller jolle med påhengsmotor da vanndybden kun er 10 cm langt ut i vannet. For å bruke en båt eller jolle med påhengsmotor, må en vasse 40-50 meter utover. Denne utilgjengeligheten kombinert med selgerens og meglerens opplysninger tydeliggjør hvordan klagerne ble villedet til å oppfatte båtplassen som noe annet.

Området ved strandkanten består av krattskog og siv og er foruten adkomsten til grunneierens brygge utilgjengelig. All vegetasjon er vernet, og alle tiltak som kan endre naturmiljøet er forbudt. De eksisterende båtplassene i området, har alle kanaler som er oppmudret. Oppmudring av ny kanal er ikke tillatt jf. forskrift om vern av [..] naturreservat vedtatt i 2018.

Megleren har ikke oppfylt sin opplysningsplikt. Verneplanen er ikke nevnt, hverken i salgsdokumentasjonene eller i møter. Eiendommen er solgt med uriktige opplysninger i salgsdokumentene og i etterfølgende samtaler mellom selger, megler og klagerne under befaring, salgsmøter og overtakelse om at båtplass kan etableres innenfor naturreservatet på grunneiers eiendom.

Megleren har ikke gitt de opplysningene klagerne hadde behov for i salgsdokumentasjonen, noe som utgjør det vesentligste av ansvarsgrunnlaget. Saken egner seg følgelig for skriftlig behandling. Når det gjelder forliket klagerne inngikk med selgeren og nemndas faste praksis i forhold til at klagerne ikke deretter kan snu seg mot innklagede og kreve resterende, gjelder dette imidlertid ikke dersom innklagede har vært involvert i prosessen som førte til forliket.

Ettersom reklamasjonskravene mot selgeren omfattet manglende båtplass med ansvar ikke bare hos selgeren, men også hos meglerforetaket, innkalte kjøpernes advokat kjøperne, kjøpernes forsikringsselskap, selgeren, selgerens forsikringsselskap og meglerforetaket til et møte 6. januar 2021. Foretakets fagansvarlig deltok. Kjøpernes advokat meddelte at kjøperne ville reklamere overfor selgeren og selgerens forsikringsselskap før eventuelt ansvar ville bli gjort gjeldende mot meglerforetaket. Fagansvarlig sa seg ikke uenig i fremgangsmåten og var enig i at den manglende båtplassen utgjorde en mangel.

Megler har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet ved ikke å fremlegge korrekt skriftlig informasjon om båtplassen ved kjøpet av eiendommen. Det ble ikke gitt riktige opplysninger om eventuell benyttelse av brygge på naboeiendommen, og det ble ikke opplyst om eksisterende verneplaner som forhindrer nye båtplasser. De manglende opplysningene medførte at kjøperne gav bud i tiltro til at båtplass var inkludert, slik det ble opplyst om i salgsdokumentene. Det økonomiske tapet er beregnet til 275 000 kroner som tilsvarer prisavslagskravet fremmet mot selgerens boligselgerforsikringsselskap. Del av dette kravet kreves nå dekket av innklagede. Den prosentvise dekningen av totalkravet som ble akseptert av selgerens boligselgerforsikringsselskap utgjorde ca. 53 %. Kravet som fremmes utgjør de resterende 47 %. Kravet er basert på en årlig leie av tilsvarende båtplass med 5 500 kroner, kalkulert med en rente på 2 %.

Klagerne krever 130 000 kroner i erstatning fra innklagede.

Innklagede har i hovedsak anført:

Saken gjelder salg av eiendom med «båtplass ved strand» etter grunneiers anvisning. Klagerne hevder at båtplassen som ble påvist ikke kan benyttes på grunn av adkomst og vanndybde, samt at verneforskriftene for dette området hindrer utbedring. Det er videre hevdet at det i samtaler mellom selger, megler og kjøper under «befaring, salgsmøter og overtakelse» ble gitt uriktige opplysninger. Klagerne har ikke redegjort nærmere for hvilke opplysninger dette skulle være.

Båtplassen var en av manglene som ble påberopt i reklamasjonssaken mot selgers boligforsikringsselskap. Saken endte med et samlet og uspesifisert forlik på 300 000 kroner som fullt og endelig oppgjør. Kravet knyttet til båtplassen var et av reklamasjonspunktene som ble avsluttet med dette forliket. Klagerne har etter dette tatt ut klage mot meglerforetaket med krav om å få erstattet det de mener ikke ble dekket i forliket med boligselgerforsikringen.

Innklagde fikk oppdrag å formidle salget av eiendommen sommeren 2020. Eiendommen var opprinnelig bygget som en fritidseiendom med ca. 2,5 mål tomt, senere påbygget og godkjent som enebolig. Det var broren til eieren av småbruket eiendommen i sin tid var utskilt fra som eide boligen. Eieren av småbruket var også eier av strandlinjen. Da tidligere eier døde, arvet hans samboer eiendommen ved testament. Det var samboeren som ga innklagde i oppdrag å selge boligen. I salgsprosessen ble hun bistått av sin datter.

Da salgsoppgaven var tilnærmet ferdigstilt, opplyste selgeren at grunneier – eier av strandlinjen hadde informert om at det fra gammelt av fulgte med båtplass til eiendommen, noe han også mente var tinglyst. Innklagde viste til at heftelsen som var tinglyst på eiendommen var en «adkomstrett» til fjorden over grunneiers eiendom. Etter innklagdes oppfatning var denne ordlyden ikke klar nok til at eiendommen kunne selges med båtplass.

Selgeren kom deretter tilbake med et skriv fra grunneier, datert 20. august 2020, med følgende tekst:

«Vedrørende båtplass til gnr. [xx] bnr. [xx]. Adgang til fjorden med båtplass ved strand. Kontakt eier av gnr. [xx], bnr. [xx] [navn på grunneier] for henvisning av plass»

Skrivet ble inntatt som vedlegg til salgsoppgaven og omtalt i salgsoppgaven under heftelser:

«Båtplass ved strand medfølger, jf. vedlegg»

Som det fremgår av salgsoppgaven og skrivet, ble det uttrykkelig opplyst at båtplassen som medfulgte skulle henvises av grunneier. Selgeren kom også med nye bilder av stranden der området for båtplass var markert med en pil på et av bildene. Foranledningen var da at selgeren hadde vært i direkte kontakt med fotografen.

Det var ingen visning av båtplassen på meglers fellesvisninger, idet salgsoppgaven opplyste om at grunneier skulle påvise denne for mulige kjøpere. Selgeren opplyste imidlertid om at kjøperne (klagerne) på flere av sine privatvisninger også var nede i området hvor båtplassen var markert på bildet. Men, så vidt innklagde var kjent med, tok klagerne ikke kontakt med grunneier for påvisning av båtplassen før bud ble inngitt. Selgeren har også opplyst at kjøperne (klagerne) på sine privatvisninger ble opplyst om at strandområdet var grunt, og at det ikke var mulighet for å benytte annet enn en liten robåt, eller åpen jolle med påhengsmotor der eiendommen hadde båtplass.

Båtplass ved bryggen var aldri noe tema. Det er uklart hvorfor klagerne nevner dette i sin klage. På kontraktsmøte møtte selgerens datter med fullmakt. Heftelsen ble påført skjøte og det ble fremlagt et kart over strandområdet som selgerens datter tok med til grunneier for avkryssing/markering av båtplassen før skjøte ble sendt til tinglysning.

Saken egner seg ikke for skriftlig behandling i nemnda og må derfor avvises. Subsidiært bestrides at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, eller erstatningsbetingende uaktsomt. Under enhver omstendighet kan erstatningskravet ikke føre frem idet saken er forlikt mellom kjøperne og boligselgerforsikringsselskapet, uten at innklagede har vært involvert i forhandlingene.

Avvisning

Det hefter en rekke uklarheter rundt flere påståtte faktisk forhold. For det første er det ikke dokumentert at båtplassen som ble påvist ikke kan benyttes. Videre fremstår det som høyst merkverdig og udokumentert at grunneier skal ha uttalt til klagerne at «…båtplass langs strandkanten eller ved bøye i sjøen var utelukket pga. vernebestemmelsene». Dette fordi det nettopp var grunneier som varslet om at eiendommen hadde båtplass ved hans strand, samt gav skriftlig erklæring om dette.

I tillegg til en anførsel om mangelfulle opplysninger i salgsdokumentasjonen, er det anført at det i samtaler mellom selgeren, megleren og kjøperne (klagerne) under «befaring, salgsmøter og overtakelse» er gitt uriktige opplysninger, uten at dette er nærmere forklart. En slik påstand kan ikke imøtegås. Megleren var heller ikke med på overtakelsen og de fleste visningene klagerne tok initiativ til var med selgeren alene.

Megleren kan imidlertid opplyse at han informerte alle interessenter om at de måtte kontakte grunneier for å få båtplassen påvist, og at dette måtte gjøres før de innga bud. Hvilke uriktige opplysninger klagerne her påberoper seg er ukjente for innklagde.

Ovennevnte tilsier at saken ikke er egnet for skriftlig behandling og bare kan bli tilstrekkelig opplyst ved umiddelbar bevisførsel.

Ansvarsgrunnlag

Dersom saken ikke avvises, bestrides det at innklagde har opptrådt kritikkverdig eller erstatningsbetingende uaktsomt ved salget. Retten til «båtplass ved strand» på grunneiers eiendom var en bruksrett som ifølge grunneier var etablert mange år før verneforskriften ble innført i 2018. Her var det følgelig ikke snakk om å etablere noen ny båtplass, og verneforskriften kan med det ikke ses å ha noen umiddelbar relevans.

Eiendommen ble solgt med «Adgang til fjorden med båtplass ved strand» etter anvisning fra grunneier». Salgsoppgaven var med dette klar og tydelig på at grunneier skulle påvise hvor båtplassen var. Potensielle kjøpere var klart og tydelig oppfordret til å avklare båtplassens plassering før bud ble inngitt, noe klagerne i dette tilfelle ikke gjorde og selv må bære ansvaret for. Megleren hos innklagede har ikke opptrådt kritikkverdig eller erstatningsbetingende uaktsomt.

Erstatningskravet

Klagerne og boligselgerforsikringsselskapet har inngått forlik vedrørende båtplassen. Dette skjedde uten at innklagde var involvert i de forhandlinger som førte til forliket. Når det gjelder erstatningskrav har nemnda fast praksis på at dersom klager inngår forlik med selgeren, kan klager ikke etterpå snu seg mot megleren/innklagde og kreve en eventuell differanse dekket. Det vil si det klagerne mener de ikke har fått dekket gjennom forliket. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

Det er fremsatt følgende påstand på vegne av innklagede:

Prinsipalt påstås saken avvist.

Subsidiær påstås at erstatningskravet ikke kan føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten knyttet til båtplass og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises.

Denne saken reiser bevisspørsmål som ikke kan få en forsvarlig behandling under nemndas skriftlige saksbehandling, basert på de fremlagte dokumenter i saken. Det vil her være nødvendig med forklaringer fra sakens parter og eventuelle vitner direkte for den instans som skal avgjøre saken. Det kan også være behov for befaring av området og mulige plasseringer av båtplass.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.