Klage nr. 2021234

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. mars 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Løren

v/advokat Sigurd Bøe Sletten

Eiendomsmegler Krogsveen AS

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen. Off market-salg.

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren solgte boligen sin til naboen for 10,5 millioner kroner våren 2019. Oppgjørsoppdraget ble håndtert av innklagede. Klager hadde forut for dette vært i kontakt med innklagede foretak for å få bistand til salg i markedet. Da naboen fikk nyss om at klageren skulle selge, tok de kontakt med ønske om å kjøpe eiendommen. Klageren fortalte da at de ville velge innklagede foretak til å forstå salget. Da megleren var på befaring, ble fordelene ved off market-salg diskutert. Før klageren rakk å inngå noen oppdragsavtale med innklagede, fikk han beskjed fra megleren om at naboen var blitt kunde hos innklagede. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom sin orientering om fordelene med et off market-salg, samt gjennom utformingen av kjøpekontrakten i forbindelse med oppgjørsoppdraget etter klagerens salg til naboen.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Innklagede er representert ved advokat fra foretakets juridiske avdeling.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klager bestemte seg for å selge boligeiendommen sin vinteren 2019. En eiendom han sammen med sin kone hadde eid i over 35 år. Uten noen erfaring med salg av eiendom tidligere, tok de i begynnelsen av mars 2019 kontakt med tre forskjellige eiendomsmeglingsforetak for å få en verdivurdering. To av foretakene vurderte begge verdien til å ligge på 10,5 millioner kroner. Ettersom innklagede foretak hadde salgskontor i nærheten, ble de valgt og invitert til et møte.

Da naboene ble oppmerksomme på at eiendommen ville komme for salg, fikk klageren besøk av dem med ønske om å kjøpe. Klageren svarte at de trolig ville bruke innklagede foretak til å formidle salget. Deretter tok det noen dager før megleren kunne møte klageren. I møtet med megleren fortalte klager først at han og ektefellen ønsket å kjøpe en stor leilighet (3-4 rom) i området nord for eiendommen. De ønsket seg godt med bodplass og garasje. Megleren fortalte at det var et veldig godt marked for slike leiligheter. Klageren burde derfor handle raskt og selge boligen sin før de kjøpte leilighet. Rådet var uventet, og klageren erfarte etterpå at beskrivelsen av markedet overhodet ikke stemte.

Megleren skisserte to scenarioer, salg i markedet og off market-salg. Det siste ble fremstilt som fordelaktig, fordi det ville gi klageren betydelig større fleksibilitet med hensyn til tidspunkt for overtakelse, og han kunne slippe den store jobben med rydding før visning. Klageren kjente på dette tidspunktet ikke til Eiendomsmeglerforbundets hovedprinsipp om salg-i-marked. Dette ble overhodet ikke nevnt av megleren. Det ble heller ikke nevnt hvilken salgspris som kunne være aktuell ved et off market-salg.

Klageren skjønte senere at fokuset på de konkrete fordelene ved off market-salg, stammet fra meglerens samtaler med naboen. Klageren gav megleren beskjed om at han ville tenke igjennom dette. Det ble avtalt at klageren eller megleren skulle ta kontakt for å følge opp med en avtale i forbindelse med salg, uken etter.

Megleren tok ikke kontakt, men sendte i stedet en melding om at naboen nå var blitt deres kunde. Men at hun i det videre ville holde dem adskilt. Dette var også helt uventet og gjorde klageren betenkt og usikker. Han forstod heller ikke hva «holde adskilt» betydde. Klageren forventet derfor at megleren skulle ta nærmere kontakt, uten at det skjedde.

Samtidig gikk naboen “løs” på klageren. Først ved å tilby seg å kjøp boligen til 10,5 mill., noe klageren svarte nei til. Responsen var da at klageren måtte sette en pris. Klageren visste ikke hva som kunne være markedspris og svarte ikke, men ventet på råd og hjelp fra meglerforetaket. Så fulgte naboen opp med oppmøte, e-poster, SMS, telefon og til slutt invitasjon til en konsert. I pausen på konserten ble klageren igjen spurt om salg og gav opp. Det ble avtalt salg til eneste pris han kjente til, 10,5 millioner kroner. Dette var fredag kveld. Klageren informerte ikke meglerforetaket om dette, men megleren tok selv kontakt mandagen etter for å gratulere og tilby seg å formidle salget og foreslo et møte. Møtet ble gjennomført og allerede onsdagen etter mottok klageren e-post med oppdragsavtale.

Innklagede utarbeidet forslag til kjøpekontrakt. Kjøpekontrakten nevnte ingen ting om tidligere kontakt med klageren og de anbefalingene som da ble nevnt. Klageren forsøkte å korrigere dette i kontraktsmøte, men korreksjonene ble ikke tatt hensyn til, og klageren gav til slutt opp og signerte avtalen. Klageren ble da oppmerksom på en til salgsplakat for naboens eiendom i vinduet, og skjønte da mer av samarbeidet mellom megleren og naboen. I de etterfølgende månedene hadde klageren fullt fokus på sykdom og behandlinger, samt visninger i jakt på leilighet. Først et halvt år senere hadde han funnet en passende leilighet og overtok den 20. november 2019.

Det var mye tankevirksomhet rundt salget, og klageren ba til slutt om et møte med avdelingsleder og megleren hos innklagede. I møtet ble han i all vesentlighet møtt med «skuldertrekk» og henvisninger til kjøpekontrakten.

Allerede før klagerens kontakt med innklagede hadde megleren vært i kontakt med naboen og blitt kjent med at naboen ønsket å kjøpe eiendommen. Meglerloggen tyder på at avtalen/forståelsen mellom dem allerede da omfattet salg av naboens eiendom etter kjøp av klagerens eiendom. På møtet med klageren fremstilte megleren det derfor fordelaktig å selge snarest og selge off-marked.

I ettertid er det lett å forstå at megleren allerede på første møte la til rette for naboens off market-kjøp av eiendommen, og at hun ikke hadde til hensikt å inngå et kundeforhold til klageren. Dette burde megleren gitt tydelig uttrykk for i møtet med klageren, alternativt burde megleren avstått fra å møte klageren.

Kjøpekontrakten ble bevisst utformet for å frata innklagede for ethvert ansvar for påvirkning av klageren til et slikt off market-salg. Det er selvfølgelig vanskelig å bedømme, men naboer og venner med erfaring fra kjøp og salg av eiendommer har senere antydet at salg i markedet ville medført at eiendommen trolig kunne vært solgt for 11-11,5 millioner kroner.

Tilsvaret fra meglerforetaket inneholder flere usannheter og feil. Det var ingen diskusjon av alternativer. Innledningsvis kan megleren ha nevnt de to alternativene, men derfra var hele fokuset på off market-salg. Det var megleren som trakk frem at ved et off market-salg ville klageren slippe ryddejobben foran visning, samt kunne avtale en lang overtakelse.

Det er direkte feil at det fra meglerens side ble orientert balansert. Det er riktig at megleren nøye redegjorde for fordelene ved et off market-salg, uten konkret å anbefale dette. Kanskje delvis fordi klageren sa at off market-salg alternativet var uventet og ville tenke på saken.

Klageren fikk aldri noe tilbud om salg av boligen i markedet. Noen dager etter møtet gav megleren imidlertid beskjed om at naboen var blitt hennes kunde. Senere kom altså tilbudet om å foreta salget. Meglerforetakets logg viser hyppig kontakt med naboen. Megleren er som forventet forsiktig med å nevne hva samtalene gikk ut på, og det er trolig usikkert om alle kontakter er notert. Klageren er i hvert fall av den oppfatning at på nevnte møte ønsket megleren å overtale han til off market-salg, vel vitende om at dette gjaldt salg til hennes framtidige kunde.

Det er ikke riktig at innklagedes tilbud omfattet hele salgsprosessen, med anbefaling om å få utarbeidet tilstandsrapport, tegne boligselgerforsikring og deretter utarbeidelse av kontrakt. På dette tidspunktet var megleren trolig vel vitende om at naboens tilbud (muntlig) var kjøp av boligen «som den er». Klageren stiller spørsmålstegn ved om situasjonen der megleren også hadde salgsoppdrag for naboen var etisk riktig. Dette var noe han spesielt tenkte på da megleren ikke ville ta hensyn til hans kommentarer til utkastet til kjøpekontrakt.

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede ble kontaktet av klageren i begynnelsen av 2019 for et kundemøte. Megleren var på befaring hos klageren og avga kort tid etter en e-takst på boligen. Deretter ble det avtalt et møte mellom klageren og megleren for å diskutere salg av eiendommen. Det ble på dette tidspunktet ikke inngått noen oppdragsavtale.

I møtet ble alternativene mellom salg i markedet og et off market-salg drøftet. Det var klageren selv som tok initiativ til å diskutere dette, da de ønsket både lang tid før overtakelse samt ønsket å slippe ryddejobben i forkant av visning. Fra meglerens side ble det orientert balansert om fordelene og ulempene med disse to alternativene. Det ble aldri anbefalt å gå for et off market-salg. Dette understøttes av at megleren senere gav et tilbud til klageren om salg av boligen i markedet. Dette tilbudet ble imidlertid aldri akseptert av klageren.

Derimot ble det fra klagerens side inngått avtale om salg av boligen direkte med en interessent de hadde vært i kontakt med uten innklagedes innblanding. Det er ikke riktig at innklagede hadde fungert som en rådgiver for denne kjøperen.

Innklagede ble etter dette engasjert av klageren til å foreta oppgjøret for avtalen som var inngått direkte mellom selger og kjøper.

Det er riktig at innklagede etter alt dette ble engasjert av kjøperen for å selge denne boligen. Dette skjedde fordi kjøperen også forsøkte å selge boligen sin off market, men hans kjøper trakk seg. Innklagede ble etter dette, i konkurranse med andre meglerforetak valgt til å selge boligen hans. Dette salget skjedde følgelig helt uavhengig av denne saken.

Innklagede har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk eller brutt andre bestemmelser i eiendomsmeglingsloven.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk herunder omsorgsplikten.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen avvises.

Denne saken reiser bevisspørsmål som ikke kan få en forsvarlig behandling under nemndas skriftlige saksbehandling basert på de fremlagte dokumenter i saken. Det vil her være nødvendig med forklaringer fra sakens parter og eventuelle vitner direkte for den instans som skal avgjøre saken.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.