Klage nr. 2021237

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. mars 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                                v/advokat Jørgen Langballe

Innklaget:                      Aveny Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Aveny)

Saken gjelder:              Meglerens håndtering av oppgjøret. Restitusjonskrav. Krav om erstatning.
               

Saksfremstilling

I desember 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens eierseksjon. Klageren anfører at innklagede urettmessig har utbetalt 15 385 kroner til sameiet i etterkant av overdragelsen og oppgjøret. For det første var det ikke et «krav» etter eierseksjonsloven § 31, jf. panteloven § 6-1. Videre ble beløpet utbetalt i strid med klagers instruks og uten at klager ble varslet med frist til å protestere. Det kreves at innklagede betaler 15 385 kroner til klagers konto hos innklagede, for deretter å overføre det til klagers konto mot at megler får kravet mot sameiet overdratt til seg. Videre kreves det at innklagede dekker klagers omkostninger i saken.

Innklagede bestrider klagerens krav. Prinsipalt anføres at klagen må avvises, subsidiært at klagen ikke kan føre frem.    

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Våren 2021 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede om salg av hennes eierseksjon. Overtakelsen fant sted 31. mai og oppgjøret ble gjennomført 18. juni 2021. Forut for overdragelsen hadde klagerens advokat kontaktet eierseksjonssameiet og forhørt seg om hvilket beløp som ville bli krevd på overdragelsestidspunktet. I e-post av 16. mai 2021 opplyste forretningsfører at sameiets totale krav ved salget besto av to måneders skyldig husleie og en advokatregning. Dette var i henhold til avtale og ikke omtvistet.

Det ble imidlertid ikke informert noe om brenselsavregning. Klageren hadde gjennom månedlige fellesutgifter de siste seks månedene betalt forskudd på forventet forbruk av brensel, totalt 14 152 kroner. Klager regnet derfor med at hun var omtrent á jour, og en avregning på pluss eller minus et lite beløp var hun forberedt på. Brenselsavregningen var ikke forventet før etter årsskiftet 2021/2022, når regnskapet forelå.

Ultimo mai mottok klager meget overraskende en faktura for brensel på 15 385 kroner, med forfall i juni 2021. Denne ble umiddelbart bestridt av klager. Hun etterlyste brenselsregnskap og annen dokumentasjon, og bemerket at regningen syntes urimelig høy. Til tross for flere oppfordringer, ble protesten ikke besvart, og fakturaen ikke dokumentert. Klageren var den eneste av sameierne som hadde mottatt denne ekstrafakturaen midt på sommeren.

Kort tid før, på årsmøtet våren 2021, hadde flere sameiere reist en rekke kritiske spørsmål vedrørende forretningsførerens brenselsoppgjør for 2020 både når det gjaldt innkreving og mangelfullt regnskap. Det var derfor all grunn til å være kritisk til den udokumenterte fakturaen og avvente dokumentert og revidert brenselsregnskap for året 2021.

Siden fakturaen var bestridt, sendte forretningsfører den i stedet til megleren og krevde at innklagede innfridde kravet i forbindelse med salgsoppgjøret. I en e-post som klager ikke har sett, stilte sameiet angivelig krav om betaling som vilkår for at sameiet skulle være villig til å slette en omtvistet pantobligasjon som fortsatt hvilte på eiendommen. Dette pantekravet var blitt innfridd for lenge siden og skulle vært slettet. Pantet hadde ingenting med brenselsfakturaen å gjøre, og sameiets påberopelse av dette var åpenbart irrelevant.

Påstanden om at fakturaen var sikret ved legalpant synes å ha oppstått senere. Klageren ga klart uttrykk overfor innklagede at det ikke kom på tale at innklagede skulle betale brenselsregningen. Fakturaen var hverken sikret av kontraktpant eller legalpant. Innklagede syntes enig med klager, og man ble derfor enige om at klagerens advokat skulle bestride sameiets krav også på innklagedes vegne. Dette ble gjort i e-post av 2. juni 2021.

Forretningsfører unnlot å besvare e-posten, men fortsatte i stedet å øve press mot innklagede. Hva som der ble sagt, vites ikke. Men innklagede syntes nå mer unnvikende og konfliktsky og evnet ikke å ta et klart standpunkt. Klagerens advokat sendte derfor en e-post til innklagede den 15. juni 2021, hvor det ble gitt klar beskjed om følgende:

«Dersom [forretningsfører] ikke sletter pantobligasjonen nå må vi begjære at han pålegges sletting av Namsretten, og også fremme krav om at han må dekke [klagerens] rentetap på grunn av forsinkelsen».

Pantobligasjonen det vises til i sitatet, er den irrelevante kontraktpantobligasjonen.
Den 18. juni 2021 syntes saken løst ved at forretningsfører hadde slettet kontraktpantobligasjonen, og kjøper hadde fått skjøtet heftelsesfritt og tinglyst. Man skulle da tro at klager kunne få utbetalt også det omtvistede beløp, men innklagede så det tydeligvis annerledes. Innklagede var tilsynelatende bekymret for eget ansvar, og la derfor press på klager personlig for å sikre seg mot å få kravet rettet mot seg. På grunn av presset aksepterte klager å vente med å få seg overført beløpet på 15 385 kroner. Dette skjedde uten at klagerens advokat ble kontaktet.

For klagerens advokat er det vanskelig å forstå hvorfor beløpet ble tilbakeholdt. Ettersom det allerede var tinglyst heftelsesfritt skjøte, måtte det rimeligvis være klart at fakturaen ikke skulle betales. Hvorfor utbetalingen måtte utsettes når oppdraget var gjennomført, er høyst uklart. Innklagedes opptreden synes på dette punkt uklar og kritikkverdig.

I forutgående brevveksling hadde klagerens advokat vært helt klar på at beløpet ikke skulle betales. Da forretningsfører de siste ukene av juni – etter at oppgjøret var ferdig – ikke kom noen vei med å rette sitt krav mot klager og innklagede, rettet han fakturaen direkte mot kjøperne av leiligheten. Dette kravet var etter klagers syn enda mer urimelig, da kjøperne ikke under noen omstendighet var ansvarlig for klagers forbruk av brensel.

Den 1. juli 2021 sendte klagerens advokat e-post til forretningsfører med innklagede på kopi. Det ble her presisert at innklagedes oppdrag var avsluttet, og at ytterligere spørsmål om brenselsregningen kun var et forhold mellom klager og sameiet. Dette svarte også klager til kjøperne. Deretter gikk det nesten seks uker inntil saken tok en brå og uventet vending. Den 13. august 2021 fikk klager opplyst av innklagede at fakturabeløpet ville bli betalt til forretningsfører senere samme dag. Utbetalingen skjedde uten klagers samtykke, og uten at hun fikk noen frist til å motsette seg det. Det forelå fortsatt ingen rettslig grunn for å betale fakturaen, og klager følte seg ved dette kraftig lurt av innklagede.

Det ble deretter utvekslet flere e-poster mellom klager og innklagede. I e-posten av 13. august 2021 fra innklagede til klager personlig fremgikk følgende:

«Viser til salg av [klagers eierseksjon] og ubetalt faktura for brensel. Fakturaen på kr. 15385 gjelder kun brensel. [Forretningsfører] har skriftlig bekreftet til oss at denne er dekket under legalpantet til sameiet og vi vil i dag betale denne slik at kjøper får en heftelsesfri eiendom».

Klagerens advokat protesterte i e-post samme kveld, men innklagede hadde da allerede skyndet seg å betale. Argumentet om at det var opptil forretningsføreren å avgjøre at utbetaling skulle skje, må ha berodd på en fundamental misforståelse fra innklagedes oppgjørsavdelings side. Klager stiller seg uforstående til at innklagede uten videre la motpartens syn til grunn som om dette var noe klager var enig i. Siden saken ikke stod i en annen situasjon enn det den gjorde på oppgjørstidspunktet 18. juni, stiller klageren seg undrende til hvorfor innklagede gjorde dette to måneder senere.

I e-post av 19. august 2021 kom innklagede med en ny begrunnelse. Innklagede påsto nå at det var muntlig avtalt i forbindelse med salgsoppgjøret at innklagede kunne gå med på «at beløpet skulle holdes tilbake på vår klientkonto i påvente av at din klient (klager) kunne komme til enighet med sameiet». Dette er en påstand innklagede har funnet på i ettertid. Det var ikke inngått noen avtale, ei heller noen tidsfrist, om at klager skulle forsøke å inngå slik avtale med sameiet. Det gir ingen mening at klager skulle bli enig med sameiet, ei heller at det var opptil henne å bære risikoen for at enighet ble oppnådd.

Innklagede hadde meget god kjennskap til det betente forholdet mellom sameiet og klager, som også var en viktig grunn til at klager solgte leiligheten. Klager og sameiet var ikke på talefot. Klagers advokat hadde i god tid før oppgjørsdato hatt telefonisk kontakt med innklagede, hvor alt dette var blitt opplyst om. Å forvente at sameiet og klager skulle «komme til enighet» var åpenbart ikke et diskusjonstema mellom klager og innklagede.
Den som skulle vært gitt frist til å aksjonere, måtte i så fall vært sameiet. Det er den som gjør et krav gjeldende som har bevisbyrden og som plikter å dokumentere kravet. Dersom innklagede mente det forelå en avtale om noe annet, burde innklagede som den profesjonelle part gitt uttrykk for dette skriftlig.

Innklagede har urettmessig utbetalt 15 385 kroner til sameiet.

Klageren mener prinsipalt at fakturaen ikke medførte noen betalingsforpliktelse for hverken klager eller innklagede. Dette sentrale argument er her at fakturaen ikke var forfalt til betaling. Det forelå ingen betalingsforpliktelse, og derfor heller intet «krav» etter eierseksjonsloven § 31, som er vilkåret for at kravet var å anse som sikret med legalpant, jfr. panteloven § 6-1.

Fakturaen var ikke nevnt i e-posten sendt fra forretningsfører den 16. mai 2021. Den ble først sendt klager i ettertid og med forfallstidspunkt i juni 2021. Tidligst i juni kunne fakturaen blitt et legitimt krav. Viktigere er at fakturaen ikke oppfylte de spesifikasjonskrav som må stilles til en slik faktura. Det følger av bokføringsforskriften § 5-1-1 at fakturaen bl.a. må opplyse «ytelsens art og omfang». Dette var ikke dokumentert i sameiets faktura.

Den viktigste grunnen til at betalingsforpliktelsen ikke var oppstått, var at fakturaen var omtvistet. Fakturaen var ikke dokumentert, og beløpet var uansett urimelig høyt. Som det fremgår av inkassoloven § 1, oppstår en betalingsforpliktelse først når kravet ikke lengre er «omtvistet». Dersom sameiet mente å ha et krav basert på en bestridt faktura, måtte de som alle andre først ha et rettsgrunnlag fra rettsapparatet.

Subsidiært mener klageren at det foreligger et løftebrudd. Klager hadde under press fra innklagede akseptert at utbetalingen av beløpet ble utsatt inntil videre. Det var derfor et løftebrudd fra innklagedes side å utbetale beløpet til sameiet den 13. august 2021, og i tillegg uten å varsle klager på forhånd. Innklagedes påstand om at det var avtalt med klager at utbetaling skulle skje dersom hun ikke kom til en ordning med sameiet, er klart uriktig og faller på sin egen urimelighet.

I innklagedes e-post av 19. august 2021 fremgikk det at: «Alternativet (den 18.06.2021) var å sitte på hele oppgjøret og handelen lot seg ikke gjennomføre med tanke på heftelsesfri eiendom». Dette gir ikke mening. Heftelsesfritt skjøte forelå allerede den 18. juni 2021, uten at sameiet hadde fått oppgjør. Grunnen for innklagede til å foreta oppgjør to måneder senere, er for klager ganske uforståelig. Klageren mener det sentrale spørsmål er hvorfor beløpet ble holdt tilbake etter salgsoppgjøret, når oppgjøret allerede var gjennomført. Det virker som den eneste interessen innklagede ønske å verne, var sine egne interesser i tilfelle rettslig pågang fra sameiet.

Innklagede plikter å tilbakeføre 15 385 kroner til klagers klientkonto. Det er imidlertid lite til hjelp, ettersom klageren har mistet sikkerheten som ligger i tilbakeholdelsesretten. Det var jo nettopp tilbakeholdsretten som var middelet til å få dokumentert og kontrollert fakturaen. Innklagede må etter vanlige rettsregler og regler om god meglerskikk utbetale beløpet til klager. Det kan da overlates til innklagede å forsøke å få beløpet refundert av sameiet eller bevise at fakturaen var korrekt.

Klager ber nemnda også vurdere om reglene for god meglerskikk tilsier at innklagede kan pålegges å dekke kostnadene deres opptreden har påført klageren. Innklagedes opptreden i saken har påført klager 20 000 kroner pluss mva. i advokatkostnader for arbeid utført f.o.m. 13. august 2021.

På vegne av klageren er det fremsatt slik påstand:

1. Innklagede plikter å innbetale 15 385 kroner til klagers konto hos innklagede.
2. Innklagede overfører beløpet fra klagers konto hos innklagede til klagers personlige konto mot at megler får kravet mot sameiet overdratt seg.
3. Innklagede plikter å dekke klagers omkostninger.

Innklagede har i korte trekk anført:

Krav om avvisning

Innklagede krever prinsipalt at klagen avvises, da den i all hovedsak reiser spørsmål av faktisk art som er lite egnet for skriftlig nemndsbehandling. Klageren fremmer en rekke anførsler som ikke er underbygget med skriftlig bevismateriale, og det er uenighet om hva som er sagt i samtaler mellom partene. Det vil her være behov for parts- og vitneforklaringer. Saken kan vanskelig underlegges en god og tilstrekkelig forsvarlig behandling av de faktiske forhold basert på skriftlig fremstilling.

Oppgjør

Dersom klagen ikke avvises, kan den subsidiært ikke føre frem. Oppgjøret ble gjennomført 18. juni 2021, men kravet på 15 385 kroner i betaling for brensel til sameiet ble ikke innfridd. Klageren hadde imidlertid betalt forskudd for bruk av brensel. Beløpet på 15 385 kroner gjaldt avregning av brensel for perioden 1. januar til 31. mai 2021. Fagansvarlig aksepterte at beløpet holdt tilbake på innklagedes klientkonto i en periode etter at øvrige heftelser var innfridd. Bakgrunnen for dette var at klageren ønsket å avklare størrelsen på beregningen av kravet med sameiet, da hun var usikker på om avregningen var riktig.

Den 11. august 2021 tok forretningsføreren for sameiet kontakt med fagansvarlig. Forretningsfører ba om innfrielse av kravet sameiet hadde mot klager, og informerte samtidig om at hvis dette ikke ble gjort, ville sameiet fremme kravet mot kjøper som ny eier av seksjonen. At kravet falt inn under sameiets legalpant ble bekreftet av forretningsfører i e-post dagen etter. Fagansvarlig sendte en e-post til klageren den 13. august 2021 om at innklagede ville innfri kravet samme dag, og beløpet ble så utbetalt fra innklagedes klientkonto.  

Klageren har ikke dokumentert, spesifisert eller på annen måte sannsynliggjort at det hefter feil ved sameiets avregning av utgifter til brensel. Innklagede kan heller ikke se at det er konkret dokumentert at avregningen er bestridt av klager. Det som derimot er dokumentert, er at hun ønsket å avvente med betalingen frem til årsskiftet for å ha større sikkerhet for at avregningen var korrekt for sin egen skyld.

Det er ikke tvil om at fakturaen regnes som et krav sameiet har mot seksjonseier som følge av sameieforholdet. Utgiftene til brensel var en del av seksjonens andel felleskostnader og var belastet som felleskostnad i sameiet. Kravet var derfor sikret under legalpantet til eierseksjonssameiet, jf. eierseksjonsloven § 31. Når det gjelder pantesikrede krav, kan panthaver, i dette tilfellet sameiet, inndrives uten at det foreligger dom for kravet. Inndrivelse kan skje ved at sameiet fremsetter krav om tvangssalg av seksjonen som fordringen er knyttet til.

Det er seksjonseieren på tidspunktet krav om tvangssalg fremmes, som risikerer at seksjonen blir solgt dersom kravet ikke innfris. Ubetalte utgifter til brensel utgjør derfor en heftelse som skal innfris ved overtakelse, med mindre det er avtalt at kjøper skal overta eiendommen fri for heftelser. Klageren tok ingen forbehold i salgsoppgaven eller kjøpekontrakten om at fordringer sikret med legalpant skulle følge eiendommen, ei heller at oppgjør for slike krav skulle utstå til et tidspunkt lenge etter at kjøper hadde overtatt leiligheten.

Tvert imot ble det uttrykkelig avtalt at kjøper skulle overta eiendommen uten pengeheftelser, og at pengeheftelser skal slettes for selgers regning, jf. kjøpekontraktens § 4. Klageren har i kjøpekontrakten gitt megler ugjenkallelig fullmakt til å innfri heftelsene på eiendommen som det ikke er avtalt at kjøper skal overta. Så lenge sameiets krav ikke innfris, har selger ikke oppfylt vilkåret i kjøpekontrakten om at eiendommen skal overdras fri for heftelser. En megler skal ivareta begge parters interesser, og selger kan ikke trekke tilbake meglers fullmakt.

Det er hverken bestridt eller tvil om at det er klageren som skulle betale kravet om dekning av utgifter til brensel. At avregningen ble foretatt i forbindelse med eierskifte fremstår som fornuftig, men er ikke et forhold innklagede har noen innvirkning på.  Det ble likevel akseptert muntlig at et beløp tilsvarende kravet sameiet hadde fremsatt, kunne holdes tilbake på klientkonto, i påvente av at klager skulle forsøke å komme til enighet med sameiet om beregningen av kravet. Samme dag som oppgjøret ble foretatt hadde oppgjørsavdelingen telefonisk kontakt med klager, hvor det ble presisert at man skulle gå med på å sitte på beløpet et par uker før innklagede måtte utbetale til forretningsfører/sameiet dersom det ikke var kommet til enighet. Alternativet var å holde tilbake hele oppgjøret, om handelen ikke lot seg gjennomføre med tanke på en heftelsesfri eiendom. Klageren samtykket muntlig til dette.  Klageren lyktes imidlertid ikke i å komme til enighet med sameiet, og opplyste eller dokumenterte heller ikke hva hun konkret mente var feil ved sameiets beregning. Da sameiet varslet å fremme kravet overfor kjøper, måtte innklagede innfri det, slik at eiendommen ble fri for heftelser.

Innklagede har foretatt oppgjøret i henhold til instruks avgitt av selger og kjøper i kjøpekontrakten, kravet til god meglerskikk og regelverket for øvrig. Innklagede innfridde et krav som var sikret under sameiets legalpant, og som representerte en heftelse på eiendommen. Av hensyn til kjøper var innklagede forpliktet til å innfri kravet.  Klageren har vært representert ved advokat under prosessen, og har ikke hatt grunn til å ha berettigede forventninger om at hun skulle slippe å betale kravet, eller avvente betalingen inntil hun mottok slik forklaring/dokumentasjon fra sameiet som klager selv var tilfreds med. Har klagers advokat gitt henne andre forhåpninger, må dette stå for hans regning.

Innklagede bestrider klagerens påstand om at fakturaen ikke var forfalt fordi den var bestridt. Fakturaens forfallsdato utskytes ikke ved at fakturamottaker bestrider fakturaen. Ut fra de opplysninger innklagede har fått, var fakturaen heller ikke konkret bestridt, det var kun stilt spørsmål om fakturaens beløp var riktig beregnet.

Klageren hadde gitt innklagede ugjenkallelig fullmakt til å innfri alle heftelser på eiendommen. Denne plikten følger også av omsorgsplikten overfor partene i kjøpsavtalen.

Krav om betaling

E-postkorrespondansen fremlagt av klageren viser at hun erkjenner ansvar for betaling av brenselsutgiftene, men at hun var usikker på om avregningen var korrekt, og derfor ønsket å avvente betalingen til årsskiftet. Det er fra klagerens side ikke blitt påpekt konkret at regningen er feil, hvor stor feilen er, og hva feilen eventuelt består i. Beregningen av beløpet i fakturaen er korrekt, og innklagede kan ikke se at det er dokumentert at det er utbetalt feil beløp fra klientkontoen. Sameiet fremmet krav om betaling, og kravet var forfalt på tidspunktet betaling fant sted. Det er ikke oppgitt hvorfor klager mener at hun skal ha utbetalt hele beløpet, når hun erkjenner at hun er pliktig å betale sameiet det «korrekte» krav sameiet måtte ha. En utbetaling vil gi klageren en uberettiget visning, med mindre det konstateres at avregningen var feil.

Videre er det ikke angitt noen hjemmel for klagers krav. Reglene om god meglerskikk utgjør ikke hjemmel for tilbakebetalingskrav, restitusjonskrav eller erstatningskrav. Slik saken er fremstilt, kan den i høyden reise spørsmål om klager har krav på erstatning etter de ulovfestede reglene om profesjonsansvar. Et slikt spørsmål ligger ikke til rette for skriftlig saksbehandling i nemnda.

Innklagede bestrider kravet om å overføre 15 385 kroner til klageren. Det bestrides også at det foreligger eventuelt erstatningsansvar.

Krav om erstatning

Innklagede bestrider kravet om erstatning for klagerens omkostninger. Det er ikke hjemmel for dette kravet, og heller ikke dokumentert at klageren er blitt påført utgifter tilsvarende kravet som er fremsatt. Dersom kravet om tilbakeføring til klientkonto/utbetaling hadde vært bragt inn for de alminnelige domstoler, ville innklagedes omkostningsansvar vært begrenset til 20 prosent av tvistesummen, gitt at klager ble gitt fullt medhold. Noe det klart ikke er grunnlag for.

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

Prinsipalt: Klagen avvises.
Subsidiært: Klagen tas ikke til følge.    

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder meglerens håndtering av oppgjøret og krav om tilbakeføring av beløpet.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Kravet på 15 385 kroner fra sameiet vedrørende brenselsutgifter, er et krav som omfattes av eierseksjonsloven § 31. Denne bestemmelse omfatter «alle krav … som følge av sameieforholdet». Kravet er sikret med legalpant/lovpant i eierseksjonen, jf. panteloven § 6-1 om lovbestemt pant.

Det følger av dette at megler var forpliktet til å utbetale beløpet til sameiet. I motsatt fall hadde ikke megler oppfylt sine forpliktelser til å foreta oppgjør i henhold til kjøpekontrakten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 første ledd nr. 4.

Kravet mot megler kan derfor ikke føre frem. Nemnda bemerker for øvrig at nemnda normalt ikke behandler spørsmålet om innklagede skal dekke klagerens utgifter til advokatbistand selv om klagen skulle føre frem, jf. nemndas vedtekter punkt 1.3 andre ledd.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.