Klage nr. 2021239
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. mars 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Møller & Partners AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juli 2021 kjøpte klageren en enebolig som innklagede formidlet. Klageren er misfornøyd med meglerens gjennomføring av salgsprosessen, og har særlig trukket frem at hun ikke fikk skrive inn ønskelige kommentarer i overtakelsesprotokollen. Spørsmålet er om megleren ved sin håndtering av salgsprosessen og da særlig overtakelsen har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder har opptrådt erstatningsbetingende.
Nemnda kom til at klagen avvises. Dissens.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
På overtakelsen oppdaget klageren flere ulike forhold hun ville kommentere. For det første kunne ikke soveromsvinduet lukkes, ettersom vinduslåsen var ødelagt. Videre hadde det vært en vannlekkasje på loftet. Selgeren hadde ikke opplyst om dette i egenerklæringen. Videre var bunnen på baderomsskapet ødelagt og vasken sprukket. Det stod ikke skrevet om noen av disse forholdene i salgsoppgaven. I tillegg var huset dårlig vasket, og hverken søppel eller gamle ting var kjørt ut. Det var også en sprukket marmorplate ved peisen, samt insekter under trappen og rundt huset.
På visningen hadde det stått mellom 3-4 m3 granittbrostein på eiendommen. Selgeren viste dette til klageren og forklarte at disse kunne brukes til å reparere veien rundt huset. Ved overtakelsen var imidlertid steinen borte, men selgeren hadde ikke ryddet bort kvister og søppel. På overtakelsen ble det derfor avtalt at selgeren skulle fjerne gamle ting og uorganisk søppel innen en uke. Dette ble imidlertid ikke gjort, og klageren måtte selv rydde og kjøre vekk søppel.
Klageren ønsket å skrive inn kommentarer vedrørende de forholdene hun hadde oppdaget under overtakelsen, men fikk ikke mulighet til dette. I overtakelsesprotokollen stod det «Partene er enige om at oppgjør kan gjennomføres i henhold til kontrakt». Megleren hadde krysset av for ja, men klageren ville egentlig velge nei og skrive kommentarer til manglene. Klageren hadde blant annet oppdaget mugg i taket, og ønsket å bemerke dette. Selv om huset var dårlig vasket, fikk heller ikke klageren kommentere dette. Megleren hadde kun krysset av «JA» på spørsmålet om huset var vasket.
Klageren ble informert om at overtakelsen skulle registreres fra meglerens telefon. Da megleren hadde registrert overtakelsesprotokollen, fikk klageren telefonen for å signere. Klageren ville da rette opp og skrive kommentarer. Da megleren oppdaget dette, tok hun telefonen fra klageren. Det var vitner til dette på overtakelsen. Megleren truet med at dersom klageren ikke signerte protokollen uten å skrive kommentarer, ville megleren ta med seg nøklene tilbake til kontoret. Klageren valgte å signere protokollen.
Det er megleren som er den profesjonelle parten som burde vite hvordan en korrekt overtakelse og salgsprosess skal gjennomføres. Klageren stiller spørsmålstegn ved om det har vært en profesjonell og korrekt overtakelse i dette tilfellet. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, og krever erstatning skjønnsmessig fastsatt av nemnda.
Innklagede har i korte trekk anført:
Etter overtakelsen, den 20. september 2021, mottok ansvarlig megler 12. oktober en e-post med klage på rydding og vask der klageren ba om å få dekket kostnadene for å rette opp i dette. Klageren skrev videre at hun ikke hadde benyttet vaskegarantien, og at selgeren hadde hentet det som ble avtalt på overtakelsen.
Opplysningene i salgsoppgaven knyttet til boligens tilstand, ble basert på opplysninger fra selgeren og takstmannens tilstandsrapport. Verken i selgerens egenerklæringsskjema eller i tilstandsrapporten fremkom det noe som tydet på lekkasje i taket. Klageren har fått informasjon om sin reklamasjonsrett, og 18. oktober ble hun henvist til boligselgerforsikringsselskapet for eventuelle reklamasjoner på boligen. Innklagede påpeker at hverken klageren eller hennes datter var til stede på visningen, kun klagerens mann.
Den 3. november sendte daglig leder hos innklagede to e-poster til klageren der hun ble oppfordret til å komme for en prat på innklagedes kontor. Daglig leder ringte også opp klageren 4. november, uten å få svar. Ettersom det fremstod som gjentakende utfordringer knyttet til forståelse av språk, dokumenter og lovverk, samt tilspisset kommunikasjon med ansvarlig megler, ønsket daglig leder å invitere klageren til en prat for å gå igjennom spørsmålene hun hadde vedrørende overtakelsen. Det ble i e-posten fra klageren til megleren ikke fremsatt noe erstatningskrav.
Når det gjelder overtakelsesprotokollen, har klageren fått mulighet til å anføre merknader på de punktene som protokollen faktisk gjelder.
Det er ikke fremsatt erstatningskrav direkte ovenfor innklagede. Innklagede kan heller ikke se at det fremkommer noe konkret krav i klagen. Innklagede avviser uansett erstatningskrav for en stressende overtakelse og påstått dårlig kommunikasjon med megler.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken avvises.
Denne saken reiser bevisspørsmål som ikke kan gis en forsvarlig behandling under nemndas skriftlige saksbehandling basert på de fremlagte dokumenter i saken. Det vil her være nødvendig med forklaringer fra sakens parter og eventuelle vitner direkte for den instans som skal avgjøre saken.
Det skal nevnes at klagerens erstatningskrav synes å være bygget på en stressende situasjon ved overtakelsen og dårlig kommunikasjon med megleren. Nemnda kan imidlertid ikke se at dette har påført klageren et økonomisk tap, som er ett av flere vilkår for erstatning. Dersom klageren har ment å få erstatning for tort og svie (oppreisning), er det noe som nemnda aldri kan pålegge innklagede å erstatte. Det forutsetter også at megleren har utvist grov uaktsomhet.
Nemnda nevner også at når det gjelder eventuelle feil/mangler ved boligen, er dette et kjøper- selger-forhold og megler uvedkommende.
Når det gjelder hvor vidt saken skal avvises, har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet, Fosmark og Røse Solli har kommet til at saken reiser bevisspørsmål som ikke forsvarlig kan behandles under nemndas skriftlige saksbehandling.
Mindretallet, Sandvik, mener;
Det fremkommer av meglerens redegjørelse for overtakelsen en rekke forhold som må anses tilstrekkelig sannsynliggjort. Redegjørelsen beskriver uenigheter mellom megleren og kjøper (klageren) om hva som kunne føres ned i protokollen ved overtakelsen. Det fremkommer videre at klageren ved tidspunktet for underskrift av protokollen, beveget seg tilbake i protokollen for å påføre det klageren tidligere hadde ønsket å skrive. Da megler oppdaget dette, ble protokollen fratatt klageren, med beskjed om at siden de ikke ønsket å underskrive protokollen, måtte overtakelsen utsettes frem til møte på meglerkontoret med fagansvarlig, som kunne beslutte hva som ble tatt med. På denne bakgrunn valgte klageren likevel å underskrive protokollen ved overtakelsen.
Ved tvist mellom kjøper og selger vedrørende mangler, skal megler opptre nøytralt og gi råd til partene. En megler skal ikke realitetsbehandle mangelsansførsler, men tillitsfullt gi partene informasjon om anledningen til å påføre oppfattede mangler i protokollen og mulighet til å holde tilbake deler av kjøpesummen, samt eventuelle følger dette kan ha. Selv der megler klart ikke deler partens syn i mangelspørsmålet, skal ikke megler hindre eller utvise en atferd som kan oppfattes som en hindring i retten til å nedfelle ønskede kommentarer i overtakelsesprotokollen. Megler kan som en del av rådgivningen av partene, forsiktig gi uttrykk for sitt syn, men bør samtidig understreke at parten uansett har rett til å gjøre nedtegnelser i protokollen.
Mindretallet mener at megleren ved å nekte klageren å nedfelle enkelte forhold i protokollen, samt ved å si at overtakelsen måtte utsettes dersom protokollen ikke ble undertegnet uten de angivelser klageren ønsket, har brutt de nøytralitetskrav som stilles til en megler ved overtakelse. Megler har dermed brutt god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
Når det gjelder spørsmålet om erstatning, deler mindretallet flertallets syn på at vilkårene for erstatning ikke synes å være oppfylt i dette tilfellet.
Avgjørelsen er avsagt med slik dissens som fremgår over.
Konklusjon
Saken avvises.