Klage nr. 2021241
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. mars 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Skedsmokorset
v/advokat Sigurd Bøe Sletten
Eiendomsmegler Krogsveen AS
Saken gjelder: Meglerens håndtering av oppgjøret og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juni 2021 ble det inngått oppdragsavtale om salg av klagerens eierseksjon. I forbindelse med oppgjøret utbetalte megler 26 400 kroner til sameiet, på bakgrunn av en e-post fra styrelederen. Opplysningene i e-posten var i motstrid med sameiets vedtekter og protokollen fra årsmøtet 1. juni 2021. Videre forelå det heller ikke noen faktura for kravet. Spørsmålet er om innklagede har opptrådt kritikkverdig ved å innfri kravet, samt om klageren kan kreve beløpet erstattet av innklagede.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Innklagede er representert ved advokat fra hovedkontorets juridiske avdeling.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Ved oppgjøret utbetalte megler totalt 26 400 kroner til sameiet, hvorav 1 400 kroner var til dekning av felleskostnader og 25 000 kroner til styrking av sameiets økonomi. Utbetalingen ble foretatt på bakgrunn av en e-post fra sameiets styreleder, hvor det fremgikk at sameiet ønsket å styrke sin økonomi. Klageren mener innklagede har foretatt en urettmessig utbetaling.
Bakgrunnen for kravet er styreleders ønske om at sameiet skal betale for utbedring av feil på felles bygningsmasse gjennom låneopptak og betaling av felleskostnader. Samtidig har både styreleder og tre andre seksjonseiere fremsatt krav overfor boligselgerforsikringsselskapet for samme forhold. Klagerens oppfatning er at styret i sameiet blander private saker med sameiesaker. Når det gjelder sameiets bygg og eiendom, er det godt vedlikeholdt, og det er ingen grunn for styret å gjøre utbedringer av noe slag. Klageren ser på dette som en oppkonstruert situasjon av sameiets styreleder, og bestrider kravet.
For det første har innklagede utbetalt beløpet uten at det forelå noen faktura. Dette burde vært etterspurt fra sameiet. Både meglerforetaket og klienten må følge regnskapsloven og ha en faktura på beløpet. For at skyldner skal kunne bestride et krav må det foreligge en faktura, slik at kravet kan tas til behandling i forliksrådet i henhold til inkassoloven. Det at sameiet ikke er regnskapspliktig innebærer ikke at det er fritatt fra å sende ut faktura m/bilag i forbindelse med innkreving av midler for å drifte sameiet. Siden innklagede ikke kan fremlegge noen faktura, har klageren mistet muligheten til å forfølge saken. Klageren lurer på hvordan et krav, som utbetales uten bilag, blir bokført i regnskapet til innklagede. Videre ønsker han en avklaring på hvem som kan melde slike krav til et meglerforetak, og få det utbetalt uten at det foreligger noen faktura.
For det andre har e-posten ikke belegg i hverken sameiets vedtekter eller protokoll fra årsmøtet 1. juni 2021. På årsmøtet ble det ble enighet om å ikke betale noe i felleskostnader, og at det ikke ville påløpe noen utgifter frem til de privatrettslige sakene var ferdig behandlet. Likevel har innklagede utbetalt beløpet uten å stille spørsmål. Klageren er enig i at eiendommen skal overdras heftelsesfri, men anser ikke en e-post om å styrke sameiets økonomi som et juridisk dokument, og dermed ikke som en heftelse. Klageren lurer på om en styreleder selv kan bestemme at sameiets økonomi skal styrkes, uten å forelegge dette for et samlet sameie eller innkalle til nytt årsmøte. Og videre hvor store beløp et meglerforetak vil regne som en heftelse, når det kun mottas en e-post om at sameiet skal styrke økonomien for kommende saker og ting som kan oppstå, og det ikke foreligger eldre fakturaer eller feil på boligen som er uoppgjorte.
Innklagede har ukritisk utbetalt beløpet til sameiet. Innklagede må ved oppgjøret ikke bare rette seg etter eiendomsmeglingsloven, men også eierseksjonsloven, regnskapsloven, bokføringsloven og inkassoloven. Det kreves at innklagede erstatter beløpet på 26 400 kroner som ble urettmessig utbetalt. Så får det være opp til innklagede å søke regress hos sameiet.
Innklagede har i korte trekk anført:
I tidsrommet mellom budaksept og overtakelse ble det sendt ut en e-post fra styreleder til sameierne med krav om innbetaling av 25 000 kroner for styrking av egenkapitalen. I tillegg ble felleskostnadene økt fra null til 1 400 kroner. Frist for innbetaling ble satt til 25. september 2021. Planlagt overtakelse for leiligheten var 20. oktober 2021. Som en del av oppgjøret utbetalte innklagede 26 400 kroner til sameiet, all den tid klager selv ikke hadde betalt beløpet.
I henhold til kjøpekontrakten skal megler gjennomføre oppgjøret slik at kjøperen kan overta en heftelsesfri eiendom. Det følger videre av eierseksjonsloven § 25 at sameiet har pant i eierseksjonen for krav som følger av sameieforholdet, såkalte felleskostnader.
Klageren er klar på at eiendommen skal overdras heftelsesfri, men er derimot av den oppfatning at innklagede skulle bestridt at kravet fra sameiet kunne sendes pr. e-post. Innklagede viser til RFE-2012-052 hvor Reklamasjonsnemnda kom til at megler hadde oppfylt sine plikter etter kjøpekontrakten og eierseksjonsloven ved å innfri et omtvistet krav fra sameiet. Innklagede var etter dette pålagt å utbetale omtvistet beløp til sameiet uten å foreta noen vurdering av hjemmelsgrunnlaget til sameiet.
Det er ikke relevant for saken hvordan innklagede regnskapsfører utbetalinger eller stiller seg til hjemmelsgrunnlaget til sameiet for innkreving av beløpet.
Som innklagede tidligere har redegjort for, er det ikke et ønske fra deres side å forfordele sameiet eller ta stilling til tvisten som er oppstått. Innklagede har kun oppfylt de lovkrav som stilles til de som et eiendomsmeglingsforetak.
Erstatningskravet kan ikke føre frem, da det hverken foreligger ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder meglerens håndtering av oppgjøret og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Megler har plikt til å forestå oppgjøret mellom partene, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 første ledd nr. 4, som utfylles av reglene om kravet til god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt formålsbestemmelsen § 1-1 om at omsetning av fast eiendom ved bruk av mellommann skal skje på «en sikker, ordnet og effektiv måte».
Det er avtalt i kjøpekontraktens punkt 5 «Heftelser» at:
«Eiendommen overdras fri for pengeheftelser: Eventuelt øvrige pengeheftelser skal slettes for selgers regning.»
Innklagede hadde plikt til å forestå oppgjøret i henhold til avtalen mellom kjøperen og selgeren. For at oppgjøret skulle være i henhold til avtalen, var det etter nemndas syn nødvendig å etterkomme sameiets krav på 26 400 kroner for styrking av egenkapitalen, samt økningen i felleskostnadene. Frist for innbetaling var satt til ca. én måned før avtalt overtakelse.
Hvis innklagede hadde utbetalt beløpet til klageren, ville kjøperen risikert at han ikke fikk eiendommen fri for pengeheftelser, og at kjøper ville motta kravet om å betale 26 400 kroner til sameiet.
Nemnda har etter dette kommet til at innklagede har foretatt korrekt oppgjør, og derfor ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det følger av dette at innklagede ikke er erstatningsansvarlig for beløpet som ble utbetalt til sameiet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.