Klage nr. 2021242

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. mars 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Frogner Eiendomsmegling AS (Sem og Johnsen Eiendomsmegling Frogner)

Saken gjelder:              Budgivning. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 16. august 2021 deltok klageren i en budrunde på en eierseksjon som innklagede foretak formidlet. Etter at klageren hadde inngitt bud på 2 000 000 kroner, sendte megler en e-post hvor det stod at det var kommet inn et bud på 2 650 000 kroner med finansieringsforbehold, «som varsles ut nå». Klageren visste ikke hvordan dette skulle forstås, men oppfattet det som at han måtte handle raskt, og forhøyet budet sitt til 2 700 000 kroner. Det viste seg imidlertid at budgiveren ikke hadde finansiering. Selger valgte å akseptere budet til klageren, men gikk senere med på å fristille klageren fra kjøpet, mot at han betalte 50 000 kroner. Spørsmålet er om megleren på en klarere måte skulle informert klageren om betydningen av at den andre budgiveren hadde tatt forbehold om finansiering.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Den 16. august 2021 la klageren inn et bud på leiligheten. Budet lød på
2 000 000 kroner. Klageren mottok så en e-post fra megleren hvor det stod at «[d]et har kommet inn et bud på 2.650.000,- med et finansieringsforbehold som varsles ut nå.»  

Klageren ble oppringt av megler litt før kl. 22.00, og klageren oppfattet «som varsles ut nå» som at han måtte handle raskt så sent på kvelden for å følge med. Klageren hadde aldri hørt dette før, og visste ikke hvordan det skulle forstås. I sin forfjamselse høynet han budet sitt til 2 700 000 kroner, altså 50 000 kroner mer enn den andre budgiveren. Slik klager oppfattet tidligere telefonsamtaler med megler, hadde budgiveren pengene, men ventet bare på å få selve finansieringsbeviset, noe som visstnok ikke ville by på problemer.  

Klageren forsøkte raskt å trekke tilbake budet sitt da han fikk mistanke om at budgiveren bare var med i budrunden for å dra opp prisen. Dette viste seg å være en «liksombyder» som ikke hadde noen penger. Innklagede burde ha undersøkt om budgiveren hadde finansieringsbevis. Det er ikke godt nok å bare si at budgiveren ikke klarte å skaffe pengene. Klageren føler seg både lurt og bedratt.

Et seriøst firma som innklagede burde ikke la personer uten finansiering bidra til å presse opp prisen. Klageren endte med å by over seg selv, hadde han visst at budgiveren ikke hadde finansieringsbevis, ville han aldri forhøyet budet sitt. Det å konkurrere mot budgivere som ikke er reelle, og som kan trekke seg når som helst, er bare lureri. I stedet for å hausse opp stemningen, burde megleren sagt tydelig ifra om at klageren i realiteten var den eneste seriøse budgiveren.

Megler holdt senere ny visning i håp å finne en annen kjøper til leiligheten, uten at dette ga resultater. Klageren ble så avkrevet 50 000 kroner for å komme seg ut av kjøpsavtalen. Klageren krever beløpet erstattet av innklagede.

Innklagede har i hovedsak anført:

Leiligheten ble lagt ut på Finn.no 10. august 2021 med en prisantydning på 2 790 000 kroner. Kvelden før første visning 14. august, mottok megleren en e-post fra klager via Finn.no med spørsmål om leiligheten. Klageren skrev blant annet at han trodde han hadde bydd på den samme leiligheten tilbake i 2011. Siden klager oppholdt seg et annet sted i landet, hadde han ikke anledning til å komme på visning, men hadde ikke noe problem med å by usett, da han hadde gjort dette før.

Megler tok kontakt med klager samme kveld, og oppfattet klageren på tross av hans høye alder, som klar, oppriktig interessert og seriøs. Klageren la inn et bud på én krone via budgivnings-appen for å legitimere seg, slik at han kunne legge inn øvrige bud pr. e-post. Som det fremgår av e-posten til klager, har han lagt inn bud pr. e-post mange ganger før uten problemer.

Etter siste visning 16. august 2021, inngav klageren klokken 20.46 bud på 2 000 000 kroner uten akseptfrist. Klokken 21.52 ble han opplyst av megler om at det samme dag var kommet inn et bud på 2 650 000 kroner med finansieringsforbehold. Megler hadde en lengre samtale med angjeldende budgiver. Han virket seriøs og tydelig interessert, men hadde enda ikke begynt å søke om finansiering. Budgiveren var i dialog med to banker, og skulle kjøpe leiligheten på et firma som investeringsformål. Gjennom et Google-søk kom det frem at han eide flere firmaer med grei lønnsomhet.

Etter at klageren ble varslet skriftlig om budet klokken 21.52, sendte han tre minutter senere
e-post med nytt bud, pålydende 2 700 000 kroner. Dette budet hadde heller ikke akseptfrist og ble logget med akseptfrist til klokken 12.00 påfølgende dag. Megler varslet selger om budet samme kveld, og sendte for ordens skyld e-post til klageren dagen etter klokken 08:46 for å få bekreftet akseptfristen. Fem minutter senere mottok megler en e-post fra klageren som lød slik:

«Hei
            Jeg er ikke lenger interessert i boligen og trekker budet tilbake.
            Men jeg vil gjerne bli orientert hvordan budrunden går slik at jeg senere eventuelt kan melde meg på. Mvh.
            [Klageren]»

Megler besvarte e-posten med å forklare at budet var bindende fra tidspunktet det var kommet til selgers kunnskap. Klageren ba så om å få forlenge akseptfristen til klokken 16.00 eller senere, i håp om at det skulle komme flere budgivere på banen, slik at han kunne fristilles fra budet. Videre ble megleren bedt om å kontakte den andre budgiveren for å forhøre seg om han fortsatt var interessert hvis han fikk betalt 10 000 kroner av klageren. Tilbudet til klageren ble ikke videreformidlet den andre budgiveren, da budet hans var 50 000 kroner lavere enn klagerens, og finansieringsforbeholdet ikke var frafalt.

I prosessen med å få andre interessenter på banen, forlenget klageren sin akseptfrist til 18. august klokken 12.00. Den 17. august inngav den andre budgiveren et nytt bud på 2 750 000 kroner med samme forbehold, med akseptfrist til klokken 12.00 dagen etter. Det viste seg til slutt at han likevel ikke fikk finansieringen i orden, da det tok tid med egenkapital og regnskaper. Budet bortfalt i henhold til forbeholdet, og klageren stod dermed igjen med høyeste bud.

I mellomtiden kom et par henvendelser fra nye interessenter, og klageren forlenget akseptfristen til 23. august klokken 12.00 og deretter klokken 16.00 i håp om nye budgivere. Det ble avholdt flere visninger uten at det resulterte i bud. Den 26. august sendte megler e-post til klageren om at selger ønsket å selge til ham, men at hun var villig til å fristille ham mot at han betalte 50 000 kroner. Klageren aksepterte tilbudet like etterpå, og takket for en smidig løsning. Først to måneder etter at klageren var fristilt fra budet sitt, henvendte han seg til innklagede med påstand om at han følte seg lurt av innklagede som hadde tillatt en budgiver uten finansiering til å presse opp prisen på leiligheten.

For det første hevder klager at han misforstod hva megler mente med at budet på 2 650 000 kroner med finansieringsforbehold «varsles ut nå». Om dette var grunnen til at han så raskt økte budet sitt til 2 700 000 kroner, bare tre minutter etter at han mottok melding om budet, vites ikke. Uansett var det sent på kvelden, og han hadde god tid til å tenke seg om og stille spørsmål til megleren dagen etter, dersom noe var uklart.

Klageren var fullt klar over at den andre budgiveren ikke hadde finansieringsbevis. Hadde budgiveren hatt finansieringsbevis, ville han ikke tatt noe forbehold om finansiering. Klageren var opplyst om og kjent med budgiverens forbehold og bød likevel. Det er ikke riktig at klageren ble lurt til å legge inn høyere bud på bakgrunn av en «liksombyder».

En budgiver har rett til å ta forbehold, herunder om finansiering, noe som skjer med jevne mellomrom i en budrunde. Slik megler gjorde under klagerens budrunde, skal forbehold opplyses andre interessenter slik at de kan ta høyde for innholdet i sine bud opp mot forbeholdene i andre bud. Dersom klageren hadde tatt seg tid til å stille spørsmål om betydningen av å «varsle ut bud» og budgivers forbehold om finansiering, kunne han kanskje vurdert ting annerledes. Megler har gjennom hele salgsprosessen hatt en god dialog med klageren, hvor han er blitt tett fulgt opp og ivaretatt på alle mulige måter. Det var ingen grunn til å tro at klageren på noe som helst tidspunkt, på tross av sin alder, hadde manglende forståelse for hva han gjorde eller hvordan en budrunde blir gjennomført. Snarere tvert imot hadde klageren gitt klart uttrykk for at det å inngi bud usett og delta i budrunder var noe han var godt kjent med.

Den eneste grunnen for klageren til å trekke budet sitt, var at han ikke lenger var interessert i leiligheten. Megleren gjorde alt hun kunne for å finne en annen budgiver, slik at klageren kunne fristilles fra budet sitt, uten å måtte gjennomføre dekningssalg. Da dette ikke lot seg gjøre, var en minnelig avtale hvor klager betalte 50 000 kroner til selger, den beste økonomiske løsningen for klageren. Sett i ettertid ville et dekningssalg blitt betydelig mer kostbart.

Innklagede kan ikke se at megleren skulle håndtert budrunden på en annen måte.

Det bestrides at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt eller opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det fremsatte erstatningskravet avvises.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder meglerens håndtering av budgivningen og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Når man inngir et bud på en eiendom, er budgiver bundet av budet inntil akseptfristen er gått ut eller selger har avslått budet. Nemnda kan ikke se at teksten vedrørende det andre budet med finansieringsforbehold, var misvisende. Dersom klageren hadde spørsmål her, kunne han kontaktet megler.

Nemnda finner det klart at megleren ikke kan kritiseres for sin håndtering av budrunden. Megler har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Erstatningskravet kan ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.