Klage nr. 2021243
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. mars 2022
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Mo i Rana
v/advokat Arne Johansen
Advokatfirmaet Kvasstind AS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juni 2021 kjøpte klageren eiendom som innklagede formidlet for 950 000 kroner. I salgsoppgaven var det opplyst at våningshuset og gården var tilknyttet privat vannverk. Etter overtakelsen ble imidlertid klageren fortalt av naboen at dette ikke stemmer. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt når det gjelder eiendommens vanntilførsel og således opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren overtok eiendommen 14. juli 2021, men bodde et annet sted i denne forbindelse. Da hun var tilbake på eiendommen 10. august 2022, fortalte naboen at hun ikke hadde vanntilførsel til eiendommen sin. Klageren ble sjokkert over opplysningene. Naboen fortalte at han hadde hatt en privat avtale med den tidligere eieren, og latt henne bruke vann fra hans vannkilde. Han antydet at han ikke ønsket noen lignende avtale med klageren, og at hun derfor måtte bore etter vann selv.
I salgsoppgaven var det avbildet en kjøkkenkran, en vaskeservant og et dusjbatteri på badet i våningshuset. Salgsoppgaven inneholdt ingen opplysninger om manglende vanntilførsel, eller at selgeren hadde hatt en «privat avtale» med naboen. Det var ingen grunn til å tvile på at våningshuset hadde vanntilførsel. Eiendommens areal, karakter og verdi er irrelevant i denne sammenhengen. Det eneste som stod i salgsoppgaven vedrørende vanntilgangen var følgende:
«Våningshuset og gården er tilknyttet privat vannverk. Kilde på egen eiendom, men ingen organisering av vedlikehold/vannavgift hos laget. Vannverk vil være underlagt lov om sameie.»
Denne formuleringen var uklar for klageren, og hun valgte derfor å ta opp spørsmålet på overtakelsen. Megleren svarte at han ikke visste noe mer, og at han hadde tatt formuleringen direkte fra takstmannens verdivurdering. Megleren forsikret henne om at det ikke var noe å bekymre seg for. Megleren burde undersøkt situasjonen nærmere.
Klagerens nabo har påpekt at megleren ikke leste tinglyst og tilgjengelig dokumentasjon om dette forholdet. Han oppfordret klageren til å fremme et erstatningskrav mot innklagede, ettersom megleren unnlot å gjøre grundige undersøkelser. Salgsoppgavens formulering «Kilde på egen eiendom» er i realiteten en smal, relativt lang bekk som ikke har med vanntilførsel til våningshuset å gjøre.
Klageren kontaktet megleren 17. august 2022. Til tross for at hun ba megleren om å ringe naboen, snakket han kun med selgerens representant. Under en telefonsamtale 5. oktober 2021, fortalte megleren at selgerens representant hadde innrømmet at den tidligere eieren hadde hatt en privat avtale om vanntilgang med naboen.
Megleren har opptrådt i strid med sine plikter ved å ikke oppdage vannmangelen. Dette forholdet er av vesentlig betydning. Megleren burde kontaktet kommunen for å undersøke om våningshuset virkelig var tilknyttet privat vannverk, og hvordan dette var organisert ved eierskifte. Klageren krever erstattet kostnadene for å bore etter vann, totalt 98 840 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Krav om avvisning
Prinsipalt kreves det at saken avvises da den reiser bevisspørsmål som ikke kan avgjøres på en forsvarlig måte under nemndas skriftlige behandling. Klagen er i sin helhet basert på hva som muntlig skal ha blitt sagt av naboer, selgers representant, samt øvrig annenhåndsinformasjon fremsatt muntlig av andre tredjepersoner. Det vil ikke være mulig for nemnda å behandle en sak med et slikt bevisbilde. Innklagede vil være fratatt enhver mulighet for kontradiksjon.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Subsidiært gitt at nemnda likevel velger å behandle saken, kan klagen ikke føre frem. Det er ikke utvist erstatningsbetingende uaktsomhet fra meglerens side. Klagen virker å være basert på en subjektiv misforståelse og har ingen andre holdepunkter ved seg enn utsagn fremmet av en nabo.
Eiendommen er på omtrent 2 232 mål. Av taksten innhentet i forbindelse med salgsprosessen, ble den totale verdien inkludert boligen satt til 950 000 kroner. Herunder ble våningshuset verdivurdert til 150 000 kroner, mens uthuset ble verdivurdert til 45 000 kroner. Eiendommens verdi er derfor for det vesentligste knyttet til skog, jord, beite m.m., til sammen 755 000 kroner. Det fremkom ellers av taksten at våningshuset har et betydelig vedlikeholdsetterslep, og at oppføring antas å ha funnet sted rundt 1950.
I taksten utferdiget av en takstøkonom var følgende opplyst om vanntilgangen:
«Våningshuset og gården er tilknyttet privat vannverk. Kilde på egen eiendom, men ingen organisering av vedlikehold/vannavgift hos laget. Vannverk vil være underlagt lov om sameie.»
Det virker ikke å være omtvistet at det faktisk er innlagt vann i våningshuset, og at dette har vært tilfellet over flere tiår. Det som tilsynelatende problematiseres er at vannkilden ikke befinner seg på klagerens eiendom. Dette er imidlertid en udokumentert påstand basert på en samtale med en nabo. Det fremstår dessuten usannsynlig at en eventuell tilkobling til en vannkilde på tredjemanns eiendom skal ha funnet sted uten overenskomst og stiftelsesgrunnlag med den eventuelle hjemmelsinnehaveren. Det er hverken godtgjort at vannkilden ligger på tredjemanns eiendom, eller at det mangler en rettighet til å benytte seg av vannkilden. Klageren har uansett ikke konkretisert hvor vannkilden skal være lokalisert.
Under alle omstendigheter, og for det tilfelle at vannkilden befinner seg på naboens eiendom, kan megleren ikke lastes for dette. Megleren har forholdt seg til informasjonen i takstrapporten, samt opplysninger fra selgerens representant. Disse opplysningene er samvittighetsfullt inntatt i salgsoppgaven. Det må i denne forbindelse nevnes at eiendommen er på 2 232 mål, samt at våningshuset ble oppført i 1950 og har hatt innlagt vann over flere tiår. Megleren hadde ingen grunn til å betvile takstmannens opplysninger om vannkilden, og kan heller ikke pålegges å fysisk lokalisere vannkilden på en tomt av denne størrelsen. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt er ivaretatt på en god måte.
Dersom det er slik at vannkilden ligger på naboens eiendom, virker det klart at det i et slikt tilfelle må være en rettighet og et stiftelsesgrunnlag tilknyttet dette. Klagen er i beste fall diffus om dette, og det fremstår uansett ikke som dokumentert at «naboen» gjør gjeldende at en eventuell tilkobling til en vannkilde er rettsstridig.
Innklagede kan ikke under noen omstendigheter holdes ansvarlig slik de faktiske forhold er fremlagt i saken. Riktig adressat ved eventuelle feil og mangler ved vannkilden er selgeren. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Tvert imot er tilgjengelige opplysninger om eiendommen, herunder om vann, innhentet og inntatt i salgsoppgaven, så langt det med rimelighet kan forventes.
På vegne av innklagede fremsettes følgende påstand:
Saken avvises.
Klagen tas ikke til følge.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken avvises.
Saken reiser bevisspørsmål som ikke kan avklares forsvarlig ved nemndas skriftlige saksbehandling. Det er her nødvendig med såkalt umiddelbar bevisførsel, det vil si at parter og eventuelle vitner, forklarer seg direkte for den instans som skal ta standpunkt i saken, samt eventuell befaring av eiendommen.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.