Klage nr. 2021245

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. mars 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Romerike Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Kløfta)

Saken gjelder:              Brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning.        

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte i 2015 enebolig under oppføring i et boligsameie, formidlet gjennom innklagede foretak. I kontakten med meglerforetaket og representant for selger i forkant av kjøpet, stilte hun som betingelse at hun fikk anlegge hage. Det ble svart at dette var noe klageren stod fritt til. Etter overtakelsen leide hun hjelp til å anlegge hage tilpasset hennes behov og helsetilstand. Sommeren 2021 fikk klageren beskjed fra styret om at de vurderte å «gjøre endringer», da området er fellesareal. Tillatelsen klageren fikk ved kjøpet ble ikke nedfelt i vedtektene. Det er ikke dokumentert at det er gitt noe pålegg om endring i bruken av arealet. Spørsmålet er om meglerforetaket har gitt uriktig opplysninger knyttet til retten til å anlegge hage og således har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Klagerne kjøpte enebolig under oppføring i et boligsameie i 2015. Boligen var planlagt ferdigstilt mai 2016. Klageren stilte som kjøpsbetingelse at hun fikk anlegge hage. Megleren svarte skriftlig at dette var noe klageren stod fritt til. Hun leide inn hjelp til å anlegge en ca. 55 kvadratmeter hage som var tilpasset henne som ufør, med noen opphøyde bed og uten plenklipping.

Sommeren 2021 fikk klageren beskjed av styret om at de vurderte å «gjøre endringer»/ fjerne beplantningen i hagen hennes, da området er fellesareal. Styret i sameiet hevder de kan omgjøre eventuelle tidligere tillatelser. Tillatelsen klageren fikk, ble ikke nedfelt i vedtektene. Klageren hadde ikke tilgang på vedtektene før etter at hun hadde flyttet inn, men regnet med at tillatelsen var i orden.

Klageren er den eneste i sameiet som har anlagt hage, og det er bare 7 av 13 rekkehus som har litt grøntområde i direkte tilknytning til boligen. Klageren ser at det er små muligheter til å få endret vedtektene, da dette bare har interesse for henne. På grunn av klagerens helsetilstand er hagen avgjørende både for hennes fysisk og psykisk helse. Det er uaktuelt for klageren å bo noe sted uten hage.

Klageren krever at meglerforetaket erstatter henne det tap hun lider som følge av at hun ikke lenger kan benytte hagen slik hun fikk tillatelse til da hun kjøpte boligen. Kravet er beregnet som følger: Dokumentavgift som vil komme på ved kjøp av ny bolig, rundt regnet ca. 100 000 kroner, i tillegg kommer kostnader til bruk av megler for å selge, rundt regnet ca. 100 000 kroner. Dertil kommer kostnader forbundet med flytting og flyttevask, rundt regnet til et sted mellom 60 000 og 75 000 kroner.

Utover dette vil uklarheter rundt hva som vil skje med hagen trolig utgjøre et verdiminus ved videresalget. I tillegg kommer kostnader til leie av hjelp til å demontere hagen på rundt 20 000 kroner. Klageren brukte penger hun hadde arvet til å leie inn folk til å anlegge hagen. I og med at den må fjernes er disse pengene tapt. For å anlegge hage på nytt sted, kommer det i tillegg kostnader på rundt regnet til 20 000 kroner.

På denne bakgrunn har klageren anslått erstatningssummen samlet til 300 000 kroner.

Innklagede har hatt god anledning til å fremme forslag til løsning ovenfor klageren. Den første besvarte henvendelsen fra klageren kom den 16. august 2021, og første henvendelse fra klageren til fagansvarlig var 31. august 2021. Klagen ble først sendt 3. november 2021. Før dette ble det sendt en forespørsel til megleren i mai 2021, like etter at problemstillingen dukket opp i en e-post fra styret. Denne henvendelsen ble ikke besvart.

Fagansvarlig har ved flere anledninger sagt at hun vil hjelpe. På konkrete spørsmål om hva de kan hjelpe med, er følgende forslag fremmet: Snakke med styret, hjelp til å finne nytt hus eller gi klageren en E-takst på boligen.

Når det gjelder hjelp til å ta kontakt med styret, søkte klageren råd fra advokat. Advokaten kom fram til at styret juridisk sett hadde retten på sin side. Han anbefalte derfor klageren å ikke forhandle, siden dette sannsynligvis bare ville føre til en bitrere konflikt. Hadde klageren hatt retten på sin side, ville hun latt advokaten tatt kommunikasjonen med styret.

Når det gjelder hjelp til å finne nytt hus, var ikke dette noe godt tilbud i utgangspunktet, for alle hus som var til salgs kunne klageren enkelt finne selv på FINN.no. Hadde det vært å få tips før husene ble lagt ut, hadde det stilt seg litt annerledes. Men det eneste tipset klageren fikk, var på en eiendom hun selv allerede dagen før hadde meldt seg på visning til. Dette var det også innklagede selv som hadde oppdraget på. Etter dette hørte hun ikke mer.

Når det gjelder å gi klageren en E-takst på boligen, lovet fagansvarlig at hun skulle få en slik E-takst. Fagansvarlig hadde alle de nødvendige opplysningene hun trengte. Dette var
7. september 2021. Etter ca. to uker purret klageren, og fikk til svar at hun måtte sende bilder av kjøkken og bad. Det gjorde hun. Først den 15. oktober, altså etter fem uker, kom taksten. Til sammenligning tok det konkurrerende meglerforetak to dager. En gratis E-takst er noe de fleste meglerforetakene gir uansett situasjon. Når alle utsagnene om at innklagede vil hjelpe bare følges opp av «tilbud» som dette og ellers taushet, så oppleves det ikke som hjelpsomhet, men som “arroganse”.

Innklagede har i hovedsak anført:

Klagen må avvises da klageren ikke har forsøkt å løse saken med meglerforetaket direkte.

Første henvendelse fra klageren ble mottatt 31. august 2021. Allerede den 7. september var fagansvarlig på befaring hjemme hos klageren. På befaringen ble hun orientert om at det ikke forelå noen pålegg fra styret om innskrenkning i bruken av hagen. Fagansvarlig tilbudte seg å kontakte styret på klagerens vegne for å få klarhet i saken. Dette ønsket ikke klageren, da det etter hennes vurdering ville skape ytterligere konflikt.

I e-post av 25. oktober 2021 fra fagansvarlig til klageren informerer fagansvarlig om at hun ønsker å ta en prat med ansvarlig megler og fagsjefen sentralt, for å se hva slags tilbakemelding de kan komme med. Fagansvarlig lover at klageren skal høre fra de igjen snart. Klageren svarer med en forventing om tilbakemelding innen 3. november 2021.

Den 3. november 2021 sender klageren klage til Reklamasjonsnemnda. Innklagede fikk dermed ingen anledning til å fortsette dialogen direkte med klageren.

Det fremgår av klagen at klageren var innforstått med å ha kjøpt en bolig i et boligsameie, hvoretter arealene rundt boligene er fellesarealer. På klagerens spørsmål til megleren i forkant av kjøpet om hun kunne anlegge hage, ble hun opplyst at det kunne hun. Klageren har, slik innklagede forstår det, aldri i ettertid fått noen annen opplysning. Klageren var på omvisning med en representant for selger i august 2015. Her skal hun også ha blitt fortalt at hun kunne disponere et område på fremsiden av huset og rundt terrassen til egne beplantning.

Av klagen virker det som hun har forstått opplysningene dithen at dette ville innebære at hun ble eier av det arealet hagen ble anlagt på, og at dette da ikke lengre var fellesareal, men tilhørte hennes bruksenhet/eierseksjon.

Verken megleren eller selgers representant har gitt klageren opplysninger om eller forståelsen av at den hagen hun ønsket å beplante, ville være hennes eiendom. Av salgsoppgaven da klageren kjøpte boligen i 2015, fremgikk det at eiendommen var under seksjonering. Det var blant annet lagt ved seksjoneringstegninger og kart, slik at man kunne se hvordan dette var tenkt.

Klageren tok aldri noe forbehold ved kjøpet om at det arealet hun ønsket å beplante skulle være en del av hennes eierseksjon eller hennes bruksenhet, jf. eierseksjonslovens § 4.

Klageren har imidlertid blitt forklart at de nærmere reglene for sameiet, herunder om disponering av fellesarealer tillå sameiermøte, og at dette ville bli regulert i vedtektene. I sameiets vedtekter § 2 er det gitt følgende bestemmelser vedrørende disponering av fellesarealene.

«Seksjonen kan ikke skilles fra deltagerinteressen i sameiet. Hver sameier har hjemmel til sin seksjon, med rett til bruk av den bolig som er knyttet til bruksenheten. Bruksenheten kan kun benyttes til boligformål. Hver sameier plikter å erholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt generelle ordensregler fastsatt av årsmøtet. Bruksretten av fellesarealene kan bare benyttes i samsvar med formålet, og må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjonene. Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt. Både utvendig og innvendig bygningsmessige forandringer eller installasjoner skal meldes fra til styret.»

Videre fremgår det også i vedtektene § 4 at:

«Hver sameier kan benytte hagen til rekreasjon. En sameier kan også ha arrangementer av privat karakter, der han eller hun inviterer venner og bekjente, men må da søke styre om tillatelse først. Det gjelder for øvrig de samme regler for nattero ute i hagen som innendørs.»

Innklagede har i sakens anledning kontaktet styreleder i sameiet, som opplyser at det er fire meter på begge sider av boligene som eierne selv kan disponere som de vil, selv om også dette er fellesareal. Dette er med andre ord likt for alle sameierne. Styreleder opplyser videre at styret for øvrig ikke har innvendinger mot at klageren disponerer et areal utover disse fire meterne til beplantning. Men klageren kan ikke påregne å få lagt arealet til sin eiendom på noe vis. Klageren kjøpte boligen for over seks års siden og må i lang tid ha kjent til at hun ikke var eier av det aktuelle fellesarealet.

Erstatningskravet er grunnløst. Klageren har ikke lidt noe økonomisk tap. Hun har ved kjøpet spurt om hun kunne få anlegge hage utenfor boligen sin, noe hun har fått tillatelse til. Denne tillatelsen er aldri trukket tilbake. Tvert imot har styret i sameie tilkjennegitt at de synes hagen hennes er fin.

I klagen vise klageren til opplysninger fra styret om at de vurderer å fjerne hagen hennes. Til fagansvarlig hos innklagede har klageren opplyst at hun ikke har fått noe pålegg om innskrenkninger i hage-bruken sin. Det ble ikke tatt noe som helst forbehold om at hagearealet skulle innlemmes i hennes bruksenhet ved kjøpet.

Megleren har ikke utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, i det de opplysningene som klageren mottok før kjøpet både fra megleren og selgerens representant var korrekte. Erstatningskravet avvises.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det arealet (klagerens «hage») som saken gjelder, er fellesareal, og ikke noe som klageren har eiendomsrett til. En annen sak er at sameiet har godtatt at hun disponerer det som «hage», noe som også ofte vil være positivt for sameiet.

Når det gjelder spørsmålet om klageren skal kunne fortsette å disponere dette arealet, står det påstand mot påstand. Men klageren har ikke fremlagt noen dokumentasjon som viser at styret har truffet noen beslutning om dette. Så lenge det dreier seg om fellesareal, er det sameiet v/styret som beslutter hvordan fellesarealet skal forvaltes. Klageren har ikke noen eksklusiv bruksrett til dette arealet, som hun heller ikke har eiendomsrett til. En annen sak er at en seksjonseier ofte i praksis vil kunne disponere dette arealet, noe klageren også gjør i dag.

Nemnda finner ikke at megler her har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt eller i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem. Det er for øvrig også et spørsmål om klageren har lidt noe økonomisk tap.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.