Klage nr. 2021250
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. mars 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Vestbo Garanti Sentrum AS
v/advokatfullmektig Per Hultgren
Garanti Eiendomsmegling Norge AS
Saken gjelder: Uriktige opplysninger om felleskostnader og sykkelbod. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mars 2021 kjøpte klageren en aksjeleilighet som innklagede formidlet. I salgsoppgaven var det opplyst at internett var inkludert i felleskostnadene. Dette har imidlertid vist seg å være feil. I tillegg var det opplyst at leiligheten hadde tilgang til sykkelbod. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om at internett var inkludert i felleskostnadene, samt at leiligheten disponerte sykkelbod, og dermed har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Innklagede er representert ved advokatfullmektig fra hovedkontorets administrasjonsavdeling.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Uriktige opplysninger om felleskostnader
I salgsoppgaven stod det at blant annet at Altibox var inkludert i felleskostnadene. Videre stod det under punktet «Diverse» på samme side:
«Altibox – bredbånd med levering av digital TV – internett»
Klageren forventet følgelig at både TV og internett var inkludert i felleskostnadene. Dette ble også bekreftet muntlig at megleren på visningen.
Da klageren skulle opprette bruker hos Altibox, fikk hun beskjed om at det kun var TV-pakke som lå inne på boliglaget. Dette kom som et sjokk på klageren da hun tidligere var blitt opplyst om at også internett var inkludert. Klageren kontaktet derfor innklagede som bekreftet at internett ikke var inkludert i felleskostnadene. Klageren mottok en kopi av svaret innklagede sender ut til alle ved forespørsel. Innklagede har vist til informasjon om Altibox som ikke stod i salgsoppgaven, og som en kjøper følgelig ikke har forutsetninger for å vite om. Når megleren i tillegg bekreftet muntlig at internett var inkludert i felleskostnadene, måtte klageren kunne stole på dette.
Ettersom internett likevel ikke var inkludert i felleskostnadene, har klageren fått en uforutsett ekstrautgift i måneden.
Uriktige opplysninger om tilgang til sykkelbod
Megleren hadde videre opplyst at det var sykkelbod tilgjengelig. Etter innflytting kontaktet klageren boliglagets kontor for å vite hvor sykkelboden var. Hun ble da opplyst om at det ikke fantes sykkelbod for høyblokken der hennes leilighet lå. Sykkelboden var kun tilgjengelig for lavblokken.
Etter at klageren hadde klaget på den manglende sykkelbod, tok innklagede kontakt med aksjelaget. Dette førte til at klageren fikk midlertidig tilgang til et rom i kjelleren i en av lavblokkene. Dette er en svært ugunstig sykkelparkering, med bratt trapp og trang passasje. Denne tilgangen kan uansett bli fratatt klageren på kort varsel. Det er verken en reell sykkelbod eller en varig løsning. Dersom klageren senere skal selge leiligheten, kan hun ikke markedsføre med tilhørende sykkelbod.
Løsningen klageren har fått tilbudt er av svært midlertidig karakter, og hun har allerede måttet kjøpe busskort grunnet mangel på sykkelbod.
Erstatningskrav
Dersom innklagede hadde gitt korrekte opplysninger om internett og sykkelbod, ville klageren aldri lagt inn bud på leiligheten. Klageren krever erstatning for merkostnadene til internett og buss for minst 15 år fremover.
Innklagede har i korte trekk anført:
Uriktige opplysninger om felleskostnader
I salgsoppgaven fremgikk det under punktet «Felleskostnader inkl.» at blant annet Altibox var inkludert. Altibox leverer digitale TV-signaler via dekoder til beboerne i aksjelaget. Dekoderleien er inkludert i felleskostnadene. Dersom aksjeeierne ønsker TV-kanaler og strømmetjenester utover grunnpakken, kan dette kjøpes i tillegg. Prisen på internettleveransene vil variere etter hvilken pakke som velges.
Under overskriften «Diverse» i salgsoppgaven, stod det følgende vedrørende Altibox:
«Altibox – bredbånd med levering av digital TV – internett.»
Dersom internett hadde vært inkludert i felleskostnadene, ville setningen fremkommet under overskriften «Felleskostnader inkl.» og ikke under «Diverse» som i dette tilfellet.
Klageren har videre anført at megleren skal ha svart bekreftende på at internett var inkludert i felleskostnadene. Megleren har imidlertid aldri gitt noen slik opplysning.
Uriktige opplysninger om tilgang til sykkelbod
Under punktet «Diverse» i salgsoppgaven stod det kun «Sykkelbod». Det fremkom også at boliglaget består av en høyblokk, flere lavblokker, til sammen 588 leiligheter.
Innklagede har ikke oppgitt at det er sykkelbod i bygningen der klageren har sin leilighet. Det eneste som var skrevet var at boligselskapet hadde en sykkelbod som klageren kunne disponere. Fordeling og disponering av boder er imidlertid opp til boligselskapet. Klageren har fått disposisjonsrett til en fellesbod der hun kan plassere sykkel. At dette er en annen bod enn den hun opprinnelig trodde sykkelen skulle plasseres i, kan ikke vektlegges. Det avgjørende er at klageren faktisk har tilgang til en låsbar fellesbod der hun kan hensette sykkel.
Erstatningskrav
Erstatningskravet kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
Sykkelbod
Når det gjelder klagen vedrørende sykkelbod, kan den ikke føre frem. Det står ikke noe i salgsoppgaven om hvor sykkelrommet befinner seg, eller noen andre opplysninger om dette stedet. Klageren har også fått et sted å plassere sykkelen sin.
Altibox
Spørsmålet er om klageren hadde grunn til å tro at internett var inkludert i fellesutgiftene. Nemnda finner det klart at ut fra de opplysninger som ble gitt i salgsoppgaven om Altibox, hadde klageren en berettiget forventning om at internett var inkludert. Megler har gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven om dette og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Innklagede er erstatningsansvarlig. Etter fast praksis utmåles erstatningen til merutgifter i fem år neddiskontert til dagens verdi. Nemnda har imidlertid ikke tallgrunnlag for å utmåle den konkrete erstatningen.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Vestbo Garanti Sentrum AS har ikke overholdt opplysningsplikten vedrørende Altibox. Innklagede må erstatte klageren utgiftene til internett i fem år neddiskontert til nåverdi.