Klage nr. 2021252
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. mars 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Ole Johan Prytz
Advokatfirmaet KPU
Innklaget: In-Vest Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling avd. Skøyen)
Saken gjelder: Brudd på opplysningsplikten, herunder god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 jf. § 6-3.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren inngikk avtale om kjøp av leilighet formidlet gjennom innklagede foretak 2. juli 2021. Kjøpesummen var avtalt til 6 750 000 kroner. Leiligheten ble markedsført med felles takterrasse på 70 kvm. Takterrassen kunne disponeres av beboerne under forutsetningen av at kjøperne søkte styret om tillatelse, samt signerte en egenerklæring. Etter kontraktinngåelse ble klageren gjort oppmerksom på at takterrassen ikke under noen omstendighet var godkjent for opphold. Det er ikke omtvistet at megler har gitt uriktig informasjon i salgsdokumentene. Det er uenighet om hvorvidt feilopplysningene ble korrigert før kontraktsignering. Spørsmålet er om det foreligger brudd på meglers opplysningsplikt og kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3. Herunder om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte leiligheten med en forventning om at det var mulighet for å disponere felles takterrasse. I salgsdokumentene, herunder FINN.no annonsen og salgsoppgaven, ble takterrassen på 70 kvm. markedsført som et «høydepunkt» ved boligen. Under visningen og på overtakelsen, opplyste megleren om at takterrassen kunne disponeres av beboerne under forutsetningen av at det ble søkt styret om tiltalelse, samt signerte en egenerklæring.
Etter overtakelsen av leiligheten, 1. september 2021, viste det seg at informasjonen var uriktig. Det var ikke mulig å disponere takterrassen som antatt, da den ikke var godkjent for opphold. Sameiet sendte en e-post til klageren 13. september 2021, hvor det ble opplyst at styret ikke hadde mandat til å «gi seksjonseiere tillatelse til opphold på taket».
Sameiet refererte videre til e-post sendt til selgeren og megleren den 12. juni 2021, hvor det ble påpekt at salgsannonsen var misvisende, samt at det var gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven slik takterrassen var presentert der. Det ble forklart at det på grunn av for lavt rekkverk ikke var mulig å disponere takterrassen under noen omstendigheter.
Til tross for at styret bemerket den misvisende og uriktige informasjonen, valgte megleren å la takterrassen på 70 kvm. stå som et fremhevet punkt under overskriften «høydepunkt» i salgsdokumentene. Det foreligger ingen skriftlig dokumentasjon som tilsier at feilopplysningene ble korrigert før kontraktsignering. Det er heller ikke omstendigheter som underbygger at selger har korrigert feilinformasjonen på annen måte.
Megleren fremstilte takterrassen på en slik måte at klageren måtte anse disponeringen som en reell mulighet. Differansen mellom den reelle muligheten og den faktiske muligheten er det sentrale klagepunktet. Søknad og signering av egenerklæring for bruken av takterrassen ble fremstilt som en formalitet. Dersom bruken av takterrassen ikke var ment som en reell mulighet burde leiligheten vært annonsert uten at takterrassen var nevnt. Alternativt burde det vært tatt et tydelig forbehold om at takterrassen var ulovlig.
Når det gjelder innklagedes påstand om at selgeren/megleren har opplyst klageren om at takterrassen var ulovlig å bruke, er dette en påstand som har kommet i etterkant av at det oppstod tvist. Det foreligger ingen dokumentasjon som underbygger at slik informasjon ble gitt før aksept av bud. Det er i tilfelle innklagede som har bevisbyrden for at feilopplysningene ble rettet før kontraktsignering, jf. LE-2001-971.
Det foreligger brudd på både opplysningsplikten og kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3. Megleren har opptrådt klanderverdig, og kvaliteten på meglertjenesten har ikke vært slik man kan forvente. Det gjelder et «strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere», jf. Rt. 1995 s. 1350.
Klageren krever 250 000 kroner i erstatning fra innklagede.
Kravet tilsvarer den prismessige betydningen tilgang til en takterrasse ville hatt for leiligheten. Klageren har innhentet verdivurdering hvor det fremgår at tilgang på en felles takterrasse på 70 kvm er prisdrivende. Verdireduksjonen er stipulert å utgjøre 250 000 kroner.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede erkjenner og beklager at det er gitt feil opplysninger i salgsdokumentene, herunder FINN.no annonsen og salgsoppgaven. Det er ikke uenighet om at det er differansen mellom den reelle muligheten og den faktiske muligheten til å disponere takterrassen som er det sentrale punktet i klagesaken.
Det ble klart informert om at den reelle muligheten var sterkt begrenset da takterrassen ikke var lovlig å disponere. Klageren ble direkte informert om dette av både megleren og selgeren. Det fremstår som noe underlig at klageren kan hevde at det utelukkende fremstod som en formalitet at terrassen kunne benyttes. Bakgrunnen for å informere om styretillatelse og egenerklæring var nettopp å understreke at bruk av terrassen ikke var noe klageren kunne regne med.
Klageren fremstiller saken som om hun ikke var kjent med at terrassen i utgangspunktet var ulovlig å benytte. Det saken handler om er hvorvidt klageren var klar over at terrassen i utgangspunktet var ulovlig å benytte.
Det er ikke tvilsomt at både selgeren og megleren har gitt informasjon om at takterrassen i utgangspunktet var ulovlig å benytte før bud ble lagt inn og akseptert. Innklagede viser til klagerens varsel om erstatning sendt direkte til megleren, hvor det fremgår at klageren var klar over at det måtte søkes styret om tillatelse til å disponere takterrassen. Informasjonen forteller klageren at det på ingen måte var en selvfølge at terrassen kunne benyttes. Dette er tilstrekkelig til å hevde at klageren ikke kan påberope at hun ikke ble gjort kjent med forholdene rundt terrassen.
Klager har også i varsel om erstatning, selv uttrykt at det var behov for å utfylle en egenerklæring. At det var nødvendig med tillatelse fra styret, samt egenerklæring, må nødvendigvis bety at det er forhold rundt takterrassen som er av slik karakter at tillatelse til bruk på ingen måte var opplagt. Både megleren og selgeren informerte klageren om at takterrassen i utgangspunktet var ulovlig å disponere, men at det var mulig å søke styret om bruk. Under forutsetning av at klageren ikke fikk informasjon om hvorfor det måtte søkes og fylles ut en egenerklæring, ville det være noe spesielt om en budgiver som var opptatt av takterrasse ikke spurte om hvorfor det forelå slike spesielle krav.
Klageren hadde på tidspunktet for budgivningen all nødvendig informasjon angående bruk av takterrassen. Selgeren bekreftet overfor megleren i e-post 8. desember 2021, at han hadde informert klageren om følgende før budgivningen:
«…takterrassen har for lavt gelender for dagens standard, kjøper må derfor søke styret om aksept for tilgang.»
Innklagede bestrider at en mulig tilgang, etter søknad, til en terrasse som både var ulovlig å bruke og avhengig av styrets godkjennelse, kan ha en reell verdi. Ettersom klageren var innforstått med at terrassen ikke var lovlig å benytte som felles takterrasse, kunne klageren på ingen måte ha en klar forventning om at hun ville få tillatelse av styret til å benytte denne. Dersom bruken av takterrassen var viktig for klageren hadde det vært naturlig å ta forbehold om at terrassen lovlig kunne benyttes.
Det bestrides at klageren har lidt et økonomisk tap Det kan ikke kreves erstatning for et manglende gode man uansett ikke kunne forvente å få, i beste fall håpe på. Det følger hverken eiendomsrett eller bruksrett til takterrassen.
Dersom det skulle foreligge erstatningsansvar bestrider innklagede at tilgang til takterrasse i dette bygget kan ha en verdi på 250 000 kroner. Det bestrides at muligheten for å kunne benytte takterrassen gir en vesentlig høyere pris i markedet.
Innklagede stiller seg uforstående til verdivurderingen av «muligheten» for å benytte takterrassen. Verdiberegningen er en ren skjønnsmessig vurdering foretatt av en megler på feil premisser. Beregningen er ikke underbygget ved henvisninger til andre salg med/uten mulighet for bruk av takterrasse. I tillegg er den basert på at terrassen kan benyttes av beboerne som en «vanlig takterrasse», noe som ikke er tilfelle i denne saken. Her gjaldt det en «høyst usikker mulighet» for bruk av en takterrasse, noe som neppe kan anses å ha noen reell verdi.
Leiligheten ble solgt 100 000 under prisantydning. Klagerens opprinnelige bud var kr 250 000 under prisantydning. Klageren aksepterte til slutt et motbud fra selgeren på 100 000 kroner under prisantydning.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt herunder brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
I salgsoppgaven var takterrassen fremhevet uten at det var nevnt at den var ulovlig å bruke. Det er et klart brudd på markedsføringsloven og meglers opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Innklagede hevder at det før avtaleinngåelsen ble informert om at takterrassen ikke var godkjent for opphold, og at man måtte søke styret om aksept for tilgang, samt avgivelse av en egenerklæring. Det er megleren som må sørge for tilstrekkelig notoritet for at opplysningen er rettet i et slikt tilfelle. I praksis må dette gjøres skriftlig, eventuelt tas inn som et eget punkt i kjøpekontrakten. Megleren har ikke oppfylt sin bevisbyrde her.
Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede er erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret. Klageren har krav på full erstatning. Men slik saken er opplyst, har ikke nemnda grunnlag for å utmåle den konkrete erstatningen.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til In-Vest Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling avd. Skøyen) har ikke overholdt sin opplysningsplikt og derfor opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede er erstatningsansvarlig for det økonomiske tap klageren har lidt som følge av at takterrassen er ulovlig å bruke.