Klage nr. 2021254

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. mars 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Bergen Eiendomsmegling AS (Proaktiv Eiendomsmegling

Chr. Michelsensgt.)

v/advokat Margit Himle

Tryg Forsikring

Saken gjelder:              Budgivning. Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.         

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk oppdragsavtale om salg av andelsleilighet med innklagede foretak i september 2021. Leiligheten ble annonsert med en prisantydning på 2 190 000 kroner. Andelens fellesgjeld var på 200 000 kroner. Visning ble avholdt 7. oktober 2021 med budrunde påfølgende dag. Det var en hektisk budrunde som endte med bud på 2 420 000 kroner som klager aksepterte overfor meglerforetaket. Budgiveren hadde ikke finansieringen i orden og megleren aksepterte ikke budet på vegne av selger, men foreslo i stedet at klageren aksepterte nest høyeste bud. Budgiveren med nest høyeste bud viste seg heller ikke å ha tilstrekkelig finansiering. Budrunden startet igjen på 2 290 000 kroner og endte med høyeste bud på 2 300 000 kroner som ble akseptert. Spørsmålet er om megleren har opptrådt kritikkverdig ved sin håndtering av budrunden, herunder kontroll av budgivers finansiering, og således handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Megleren avholdt visning på klagerens leilighet 7. oktober med budrunde påfølgende dag. Budrunden endte med at klageren akseptere bud på 2 420 000 kroner. Budet hadde akseptfrist kl. 13:45 og ble akseptert kl. 13:43. Kort etter at budet var akseptert, ringte megleren og fortalte at han hadde sjekket med budgivers bank, og funnet at finansieringen ikke var i orden. Megler anbefalte klageren da å akseptere nest høyeste bud som var 2 410 000 kroner, noe klageren gjorde. Senere ringte megleren på nytt og forklarte at budgiver 2 heller ikke hadde finansieringen i orden. I tillegg var han ikke lengre interessert i å stå ved budet sitt på 2 410 000 kroner, da han forsto at prisen var blitt presset opp av en budgiver uten finansiering.

Det endte med at budrunden startet på nytt med at budgiver 2, som egentlig hadde bydd 2 410 000 kroner, i stedet kom med et bud på 2 290 000 kroner. Etter dette kom det et bud på 2 300 000 kroner fra en tredje budgiver, som endte opp med høyeste bud. Klageren aksepterte for tredje gang bud på samme eiendom.

Klageren endte med å akseptere tre forskjellige bud på leiligheten sin, uten å bli opplyst om hvorvidt budgivernes finansiering var i orden. Denne situasjonen kunne vært unngått ved bedre innsats fra megleren. Megleren burde opplyst om budgivers finansiering før budet ble akseptert av klageren.

Det vises til artikkel på nettsiden til Norsk Eiendomsmeglerforbund med tittelen “Bud er bindende, husk finansiering (eller forbehold)!”, hvor lignende situasjon beskrives. Her fremgår det følgende:

«Budet man gir er bindene så lenge akseptfristen man har gitt til selger i budet ikke har gått ut. Det vil si at hvis selgeren aksepterer budet, så er avtalen inngått. Det som skjer når en budgiver ikke kan eller vil overta boligen, er at det gjennomføres dekningssalg Det betyr at huset blir annonsert på nytt for den første kjøperens regning og risiko. Den første kjøperen kan bli ansvarlig for hele selgers økonomiske tap, som for eksempel lavere kjøpesum, renter og nye salgsomkostninger.»

Klageren har tapt 120 000 kroner. Situasjonen kunne vært unngått dersom innklagede hadde bedre rutiner for kontroll av finansiering. Klageren krever dekket mellomlegget mellom høyeste aksepterte bud og endelig salgssum.

Innklagede har i hovedsak anført:

Partene signerte oppdragsavtale vedrørende salg av klagerens andelsleilighet 14. september 2021. Leiligheten ble annonsert på FINN.no 30. september 2021 med prisantydning på 2 190 000 kroner. Andelens fellesgjeld var på 200 000 kroner. Første visning ble avholdt 7. oktober 2021. De to første budene ble inngitt samme kveld, henholdsvis
kl. 19:00 og kl. 22:16. De to øvrige budgiverne innga sine bud neste dag kl. 10:52 og kl. 11:15. Det var deretter budrunde med disse fire budgiverne frem til kl. 12:28. Etter dette tidspunktet gjenstod det kun to budgivere.

Budprosessen gikk deretter inn i en hektisk fase med i alt 14 bud frem og tilbake i løpet av en time, frem til budet på 2 420 000 kroner ble inngitt 13:27 med frist 13:45. Da det etter noen minutter var avklart at nest høyeste budgiver ikke ville inngi høyere bud, ringte megleren 13:36 banken for å sjekke budgivers finansiering. Da megleren kom frem til kunderådgiver i banken, ble det svart at hun måtte undersøke nærmere og ringe tilbake. Da hun ringte tilbake, ble det opplyst at banken ikke kunne bekrefte finansiering. Megleren ringt så til budgiver for å avklare om han hadde ytterligere finansiering annet sted, noe som ble avkreftet.

Budgiver hadde misforstått og lagt til grunn at fellesgjelden ikke var hensyntatt i finansieringstilsagnet han hadde fått fra banken på 2 500 000 kroner. Samtidig som megleren satt i denne telefonsamtalen forsøkte klageren å ringe han. Da megleren ikke umiddelbart fikk svart klageren, sendte han en SMS hvor han aksepterte høyeste bud. Klokken var da 13:43.

Megleren hadde på dette tidspunktet ikke fått opplyst klageren om at budgiver ikke hadde finansiering. Megleren antar at klageren sendte denne SMS-en fordi megleren tidligere hadde informert han om at aksept av bud måtte være skriftlig og sendt noen minutter før akseptfristen gikk ut. Det bestrides at aksepten kom etter anbefaling fra megleren.

Straks det var avklart at budgiver ikke kunne finansiere kjøpet tilsvarende budet, ringte megleren klager for å forklare situasjonen. Hans råd var da å ikke akseptere bud uten finansiering. Aksepten ble ikke meddelt budgiver innen fristens utløp. Megleren sa videre at han ville ta kontakt med budgiver 2 for å avklare muligheten for å akseptere budet på 2 410 000 kroner med akseptfrist kl. 13:49.

Budgiver 2 ble forklart situasjonen som hadde oppstått. Han hadde ingen innvendinger til at hans bud ble akseptert. Megleren ringte så til klageren og rådet han til å sende en SMS til megleren med aksept av budgiver 2 sitt bud, slik at denne var klar til å videreformidles straks finansieringen var avklart. Samtidig var meglerens kollega i kontakt med budgiver 2`s bank for å avklare finansiering. Igjen oppstod det en situasjon der bankrådgiveren ikke kunne bekrefte finansiering, og sa at de måtte snakke med kunden. Budgiver 2 ringte deretter tilbake til megleren og opplyste at også han hadde misforstått lånetilsagnet, og lagt til grunn at fellesgjelden ikke var iberegnet i lånetilsagnet. Han var ikke lengre villig til å stå ved bud som budgiver 1 hadde presset opp uten å ha finansiering. Han ønsket derfor å legge inn et nytt bud på 2 290 000 kroner, noe han gjorde kl. 14:15 med frist til kl. 14:45.

Megleren tok deretter kontakt med budgiver 3 for å få vedkommende med i budrunden igjen. Budgiver 3`s siste bud var på 2 270 000 kroner. Straks etter telefonsamtalen med budgiver 3 tok megleren kontakt med budgiver 2`s bankrådgiver igjen for å sjekke finansieringen for budet på 2 290 000. Banken svarte igjen at de måtte sjekke med kunden og komme tilbake. Budgiver 3 la så inn bud på 2 300 000 kroner kl. 14:23 med frist 14:55. Finansieringen ble sjekket, og banken bekreftet umiddelbart at finansieringen var i orden. Da megleren ikke hørte mer fra budgiver 2`s bankrådgiver, ringt han igjen budgiver 2. Budgiver 2 opplyste da at han ikke hadde mulighet for å by over budet på 2 300 000 kroner. Budgiver 3`s bud ble da akseptert kl. 14:53.

Klageren legger til grunn at den aksepten han sendte megler pr. SMS på budgiver 1`s bud innebærer at det ble inngått bindende avtale med denne budgiveren, og at det dermed er inngått to kjøpsavtaler i denne budrunden, noe som ikke er korrekt. En aksept som skal binde budgiver og etablere en avtale må være avgitt budgiver innen utløpet av akseptfristen, jf. avtalelovens § 2 første ledd. Aksepten klageren sendte megleren på budgiver 1`s bud ble ikke meddelt budgiver, og det ble følgelig ikke inngått noen aksept i avtalelovens forstand. Klager har med dette heller ikke noe krav å rette mot denne budgiveren. Aksepten fra klageren på dette budet ble oversendt megleren på klagers eget initiativ, og før megleren fikk informert han om at denne budgiveren ikke hadde finansiering. Da megleren like etter ringte klageren og informerte om den manglende finansieringen, var hans råd at aksepten ikke ble videreformidlet, og at megleren heller skulle avklare situasjonen med budgiver 2. Megleren anbefalte klageren å oversende aksept på budgivers 2`s bud slik at denne var klar til å bli formidler så snart finansieringen var avklart. Når heller ikke denne budgiveren hadde finansiering ble aksepten ikke videreformidlet.

Innklagede kan ikke se hva megleren kunne gjort annerledes i en hektisk budrunde der det viste seg at begge de to gjenværende budgiverne hadde misforstått sine finansieringstilsagn, og derfor manglet tilstrekkelig finansiering. Meglerens strategi med å få budgiver 3 inn i budrunden igjen, og med det sikre klager en betalingsdyktig kjøper til en pris som lå 110 000 kroner over prisantydningen, var det korrekte alternativ å velge i situasjonen som her oppstod.

Det bestrides at megleren har opptrådt kritikkverdig eller handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Økonomisk tap

Klageren er ikke påført et reelt økonomisk tap. Begge de høyeste budene var inngitt av budgivere som var i villfarelse med hensyn til egen finansieringssituasjon. De ville således ikke være i stand til å finansiere et kjøpe på de budene de innga. Det er på det rene at disse budene heller ikke ville blitt inngitt, dersom budgiverne ikke hadde misforstått sine lånetilsagn.

Ettersom budrunden økte i tempo, var det ikke mulig å holde løpende kontroll med alle budgivernes finansiering underveis og således var det ikke mulig å oppdage forhold knyttet til budgivers finansiering. Det som imidlertid er klart er at budprosessen i så fall ville ha stanset opp på et tidligere stadium, og klageren sannsynligvis ville sittet igjen med et lavere bud enn det han faktisk oppnådde med et salg på 2 300 000 kroner.

Påstand

På vegne av innklagede bestrides at megleren har opptrådt kritikkverdig eller erstatningsbetingende uaktsomt. Subsidiært bestrides at klageren er påført et økonomisk tap. Klagen kan ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på meglers plikter når det gjelder å undersøke budgivers finansiering herunder håndtering av budrunden og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Spørsmålet er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved håndtering av budrunden, inklusive kontroll av budgivernes finansiering.

Det følger av regler om god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, at megler skal undersøke budgivers finansiering så langt det er praktisk mulig.

Slik saken er opplyst, mener nemnda at megler her har gjort det som er praktisk mulig ved det å sjekke finansieringen. Det var en hektisk budrunde, og megler måtte undersøke finansieringen på nytt etter hvert som budene øket utover tidligere finansieringstilsagn. To av budgiverne synes også å ha misforstått hva andel fellesgjeld innebærer når det gjelder finansieringsbevisets ramme.

Klageren har særlig kritisert megler for at hans (selgers) aksept av bud ikke ble videreformidlet budgiver. Nemnda legger imidlertid til grunn at megler her først måtte sjekke finansieringen før budgiver kunne meddeles at budet var akseptert, da megler generelt ikke anbefaler å akseptere bud hvor finansieringen ikke er i orden. Bindende avtale er først inngått når en budgiver er informert om selgers aksept. Nemnda kan derfor ikke se at megler kan kritiseres her.

Erstatningskravet kan etter dette ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.