Klage nr. 2021257

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. mars 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Heimdal Eiendomsmegling AS avd. Høyskoleparken      

Saken gjelder:                    Parkering. Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt.               

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne kjøpte høsten 2021 leilighet i et sameie, bestående av fire seksjoner, formidlet gjennom innklagede foretak. I salgsoppgaven var det opplyst at sameiet disponerte fire parkeringsplasser, hvorav en tilhørte klagerens seksjon. Plasseringen av klagerens plass var angitt i kart som fulgte som vedlegg til sameiets vedtekter inntatt i salgsoppgaven.

I kontraktsmøtet og etter overtakelsen ble det gitt motstridende informasjon både fra selgeren og megleren om selve plasseringen av parkeringsplassen. Videre ble de gjort oppmerksom på at eieren av naboseksjonen forut for deres kjøp hadde inngått avtale med selgeren om rett til oppføring av garasje, uten samtykke fra de øvrige sameierne. Dette ble det ikke informert om ved salget. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Innklagede har gitt uriktig samt tilbakeholdt informasjon ved salg av eiendommen. Dette har medført problemer for klagerne etter kjøpet. De manglende opplysningene kan ha innvirket på leilighetens verdi og attraktivitet. Det gjelder særlig to forhold knyttet til parkering. Det er gjort avtale om oppsetting av garasje for seksjon 1, videre ble det i salgsoppgaven opplyst at klagerens seksjon hadde oppstillingsplass ved siden av seksjon 1. Dette tok klagerne utgangpunkt i ved kjøp av sin seksjon (seksjon 3). I salgsoppgaven fremgikk det følgende:

«Parkering på eiendommen fordeles slik: Oppstillingsplasser i sort ring disponeres av seksjon 2 og seksjon 4. Oppstillingsplasser i blå ring disponeres av seksjon 1 og seksjon 3.»

Under kontraktsmøte fikk klagerne informasjon fra megleren om at de skulle disponere oppstillingsplass for seksjon 2 eller seksjon 4, og kunne velge hvor de skulle stå med bil. Av e-poster fra megleren i ettertid, fremgår det at klagerne «kanskje» kunne det, noe som ikke stemmer.

Etter overtagelsen ble de kontaktet av selgeren som sa at de ikke skulle stå i sort ring, og at de skulle se bort fra hva megleren hadde sagt under kontraktsmøtet. Selgeren hevdet nå at klagerne skulle parkere slik det var anvist i salgsoppgaven. Etter at klagerne begynte å bruke oppstillingsplassen som var beskrevet der, ble de kontaktet av seksjon 1 som hevdet at de sto på deres biloppstillingsplass. Dette er ikke riktig dersom klagerne tar utgangspunkt i salgsoppgavens anvisning av p-plass, eller det selgeren sa.

Seksjon 1 tok kontakt med megleren via e-post. Klageren fikk innsyn i e-postene hvor det fremkom helt nye opplysninger som klagerne ikke var gjort kjent med før kjøpet. Det kom blant annet frem at seksjon 1 i sin kontrakt har rett til å sette opp garasje på felleseiet tomt uten samtykke fra de andre seksjonseierne. Videre kom det frem at de disponerer biloppstillingsplassene foran sitt inngangsparti.

Dersom seksjon 1 setter opp garasje på 40 kvm., vil de bruke 10 kvm av klagerens andel av felles tomt, noe som igjen vil påvirke verdien av seksjonene deres. Klagerne har også etter kjøpet blitt informert om at seksjon 1 allerede har søkt om å få sette opp garasje. Etter det opplyste hadde selger allerede tegninger på garasjen da de solgte seksjon 1. Her har megleren sammen med selger solgt rettigheter de ikke hadde myndighet til å selge. Dersom en går ut ifra at det som står i salgsoppgaven stemmer, disponerer seksjon 1 og 3 samme oppstillingsplass.

Det er tegnet inn fire oppstillingsplasser på eiendommen hvorav en plass, ifølge salgsoppgaven under punktet parkering, medfølger salget av klagerens seksjon.

«Sameiet disponerer 4 utvendige p-plasser, hvor 1 p-plass medfølger denne leiligheten»

I e-postkorrespondanse mellom seksjon 1 og megleren, skriver megleren i samråd med selgeren at klagerne skal disponere en av parkeringsplassene som er ment for besøkende. Dette er ikke en tilordnet parkeringsplass slik megleren påstår, da det kun er tegnet inn fire
p-plasser på tomten. Megleren skriver at parkeringsplassen med sort pil er den parkeringsplassen klagerne skal disponere, noe de ikke ble informert om før etter kjøpet. Plassen er mindre attraktiv, da det ikke er muligheter for å sette opp garasje/carport ved en senere anledning. Det er også lite plass til å komme forbi med bil for de øvrige parkeringsplassene

Med utgangspunkt i salgsoppgave er det bare fire disponible p-plasser i sameiet. De øvrige parkeringsmulighetene er da slik klagerne forstår det ikke godkjente parkeringer eller gjesteparkeringer. Parkeringene tilordnet av kommunen under søknad om seksjoneringen, er ikke mulig å endre på.

Klagerne fikk ikke vite at seksjon 1 i sin kontrakt hadde avtale om at de kunne sette opp garasje uten samtykke fra de andre seksjonene, heller ikke at de disponerte begge oppstillingsplassene utenfor egen inngang. De fikk heller ikke vite at garasje var ferdig tegnet av selgeren før salget av seksjon 1. Megleren har påpekt at vedtektene for sameiet er «standard», og at disse er midlertidige frem til et eventuelt sameiermøte.

Klagerne ble ikke informert om at disse ikke stemte overendes med det de hadde kjøpt. De opplysninger som har kommet fram etter at klagerne overtok og flyttet inn, har derfor gjort at de har et langt dårligere utgangspunkt i et eventuelt sameiermøte der nye vedtekter skal bli laget.

Megleren til innklagede har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt og må stå til ansvar for dette.

Innklagede har i hovedsak anført:

Klagerne anfører at de har blitt tildelt en annen parkeringsplass enn det som fremkommer av opplysningene i salgsoppgaven. Innklagedes dokumentgrunnlag var utarbeidet og innhentet fra selger. Det var selger som oppførte eiendommen og deretter solgte to av fire seksjoner, herunder klagernes seksjon. Selgeren opprettet og representerte sameiet. Det var også selgeren som utarbeidet forslag til vedtekter. Klagerne har vist til vedtektene som var vedlagt salgsoppgaven. Her var det vedlagt et situasjonskart hvor parkering var illustrert. Innklagede har ikke hatt noen innvirkning på det som fremgikk av dette dokumentet, herunder sameiets organisering av parkeringsplassene. Innklagede har innhentet relevant informasjon fra sameiet og deretter hensyntatt dette i salgsoppgaven.

I etterkant av salget mottok klagerne motstridende informasjon om plasseringen av den disponible parkeringsplassen. Denne informasjonen er videreformidlet fra selger og således ikke noe megleren kan bebreides for. Megleren har opptrådt i tråd med sin rolle som mellommann og videreformidlet informasjon mellom partene. Innklagede er enig i at prosessen har vært unødvendig innviklet.

Under salgsoppgavens punkt knyttet til parkering, fremgikk det følgende;

«Sameiet disponerer 4 uavhengige p-plasser, hvor 1 p-plass medfølger denne leiligheten.»

Megleren har i salgsoppgaven inntatt relevant informasjon knyttet til parkering, og det fremkom her at leiligheten har parkeringsplass. Selve plasseringen av parkeringsplassen ble ikke kommentert i salgsoppgaven og fremgikk kun av vedlegg som var utarbeidet av selgeren. Innklagede kan ikke se at megleren har gjennomført salgsprosessen på en klanderverdig måte. Det er ikke tilbakeholdt informasjon ovenfor klagerne og opplysningene som var gitt av megleren er således ikke uriktige. Det at informasjonen megleren innhentet fra sameie/selgeren eventuelt er uriktig kan ikke anses å være en pliktforsømmelse fra meglerens side.

Ifølge klagerne foreligger det en avtale knyttet til at seksjon 1 i sameie kan oppføre garasje uten samtykke fra de andre seksjonseierne, men at det må søkes kommunen. Avtalen er inngått mellom selgeren og kjøper av seksjon 1, på et tidspunkt da selgeren eide alle seksjonene i sameiet. Innklagede har ikke hatt noen innvirkning på denne avtalen.

I salgsoppgaven under diverse er det kommentert følgende:

«Utvendig bod som fremstår som garasje er flyttbar og medfølger ikke i handelen. Ved interesse kan denne selges med for kr. 150 000,-. Ta kontakt med selger for byggteknisk info.»

Nevnte bod/garasje er i dag fjernet, og tomten er dermed mindre bebygd enn den tidligere var. Dersom seksjon 1 skulle oppføre garasje, herunder få godkjent søknad som vil behøve godkjennelse av bebyggelse mot tomtegrensen, vil tomten fremstå i tilsvarende stand som den var på kjøpstidspunktet.

Det er anført at klagene har lidt et økonomisk tap knytte til at ca. 10 kvm. av fellestomt vil forsvinne ved naboens oppføring av garasje, noe som vil være verdiforringende for deres seksjon. Den påståtte verdiforringelsen er ikke dokumentert. Klagerne har ikke lidt noe økonomisk tap, men innklagede har forståelse for at klagerne ønsket informasjon om avtalen som var inngått mellom selgeren og seksjon 1.

Klagerne har tilgang på parkeringsplass slik det er beskrevet i salgsoppgavens punkt om parkering, men etter instruks fra selgeren har denne en annen plassering enn skissert i utkastet til vedtekter. Et eventuelt mangelspørsmål knyttet til parkeringsplassens plassering må rettes mot selger.

Klagerne har ikke stilt eksplisitte krav i sin klage, men innklagede avviser et eventuelt erstatningsansvar.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt i forbindelse med plassering av biloppstillingsplass og oppføring av garasje for naboseksjonen.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Slik saken er opplyst, har megler basert seg på opplysninger fra selger (entreprenøren). Megler kan ikke kritiseres for at selger i ettertid har gitt andre opplysninger til kjøperne om
p-plassene. Nemnda finner ikke at megler kan bebreides, og han har ikke brutt undersøkelses- og opplysningsplikten sin. Dette er for øvrig et kjøper-selger-forhold.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klagerne gis ikke medhold.