Klage nr. 2020132
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. mars 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Røyken
v/advokat Sigurd Bøe Sletten
Eiendomsmegler Krogsveen AS
Saken gjelder: Meglers verdivurdering
Sakens spørsmål og bakgrunn
I 2020 var det en jordskiftesak mellom klager og hennes nabo vedrørende gjennomføringen av et potensielt makeskifte. På oppdrag fra naboen (motparten) verdivurderte megleren hos innklagede deler av naboens tomt til en markedspris på 400 000 kroner. Denne verdivurderingen ble fremlagt for jordskifteretten. Spørsmålet for nemnda er om megleren gjennom den verdivurdering som ble foretatt har handlet i strid med god meglerskikk.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Innklagede er representert ved advokat fra hovedkontorets juridiske avdeling.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Avvisning
Klageren bestrider at saken bør avvises etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav c. Dette er bare en «kan»-regel, og det vises til sekretariatets e-post datert 20. desember 2021 hvor det fremkommer at vilkårene for å behandle klagen er oppfylt. Etter klagerens mening er det viktig å få belyst saken ettersom megler her har brutt loven. Megler har utvilsomt misbrukt sin stilling og opptrådt uærlig ved å ikke følge de retningslinjer som gjelder for en eiendomsmegler.
Meglers verdivurdering
I forbindelse med en jordskiftesak mellom klager og hennes nabo (motpart), ble megler engasjert av motparten til å foreta en verdivurdering. Retten hadde skissert en løsning hvor klagerens eiendom skulle tillegges 12 kvadratmeter av naboens tomt for etablering av parkeringsplass mot at naboens eiendom skulle tillegges tilsvarende arealverdi fra klagerens eiendom. Klageren tapte imidlertid saken, da retten kom til at makeskifte ikke var tilstrekkelig balansert og dermed ikke kunne gjennomføres.
Det aktuelle arealet på 12 kvadratmeter lå under 70 meter fra sjøen, og kunne derfor ikke fradeles eller selges. Følgelig hadde ikke arealet noen markedsverdi, slik motparten hevdet. Likevel vurderte megler markedsverdien til 400 000 kroner. I tillegg hadde klager en tinglyst adkomstrett over den aktuelle delen av tomten, en nødvendighet for å komme frem til sin egen eiendom. Dette var heller ikke hensyntatt i verdivurderingen, og viser at megler ikke har innhentet de nødvendige opplysninger.
Meglers estimerte markedsverdi gir en kvadratmeterpris på litt under 35 000 kroner. Ut fra denne beregningen er naboen sin tomt verdt ca. 70 millioner kroner. Som ansatt på det aktuelle meglerkontoret burde megler være kjent i området. Etter klagerens mening viser også dette at megler er useriøs.
Da klageren tok kontakt med megler for å forklare de faktiske forhold, fikk hun til svar at han ikke hadde tatt seg bryet med å undersøke det «juridiske». Ifølge megler var dette ikke hans oppgave. Klageren mener imidlertid at en eiendomsmegler er forpliktet til å sette seg inn i juridiske forhold, som om objektet er salgbart eller ikke, når det settes en markedsverdi. I motsatt fall kan verdivurderingen bli hypotetisk og satt ut av sammenheng, som i dette tilfellet. Megler har altså ikke gjort sin plikt. Meglers oppdragsgiver var godt kjent med at arealet ikke kunne omsettes, og at klageren hadde en tinglyst adkomstrett over eiendommen.
Megler har forklart at han visste at hans verdivurdering ville bli lagt frem for jordskifteretten. Tatt i betraktning at han visste dette, var det særlig klanderverdig at han ikke innhentet relevant informasjon for å kunne gi en redelig vurdering.
I tillegg har megler vurdert verdien av et areal på ca. 33 kvadratmeter av klagerens tomt til null kroner. Etter klagerens mening var heller ikke dette et hederlig stykke arbeid. Klageren har en attraktiv strandeiendom, og det må forventes at megler kjenner til prisene på strandeiendommer i området. Klager hadde uansett ikke gitt megler i oppdrag å uttale seg om dette.
Videre har megler uttalt seg om hvor mye klagerens eiendom ville stige i verdi ved å disponere en parkeringsplass. Det lå utenfor meglers mandat å uttale seg om dette. Klagers parkeringsmuligheter, kunne like gjerne være en tidsbegrenset rettighet knyttet til henne personlig og ikke eiendommen.
Klageren stiller spørsmål ved meglers habilitet i forbindelse med verdivurderingen som ble foretatt. Meglers dokumentasjon ble lagt frem for jordskifteretten av klagers motpart for å skissere et fiktivt tap. Verdivurderingen fremstår som et bestillingsverk. Da klageren spurte megler om oppgjørsskjema/oppgjørsform, ville han ikke svare på dette, og ble tydelig irritert.
Klageren viser til Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske regler §§ 1 og 2. En eiendomsmegler bør alltid opptre redelig, ærlig og korrekt. I et tilfelle hvor dokumentasjonen skal legges frem i forbindelse med en tvist, bør megler opptre særlig varsomt, profesjonelt og i samsvar med god meglerskikk. En eiendomsmegler skal opptre upartisk og søke å gi verdivurderinger som er så realistiske som mulig. Megler har ikke etterfulgt disse retningslinjene, og det ble heller ikke gitt reelle verdivurderinger.
Klageren ønsker at nemnda skal se nærmere på meglers oppdrag, og hva han har lagt til grunn ved sine vurderinger. Megler har opptrådt både useriøst, uredelig og i strid med god meglerskikk ved å sette en markedsverdi på et areal som ikke var omsettelig og i tillegg påheftet en adkomstrett. Dette har dessverre fått alvorlige konsekvenser for klager. Videre har megler med overlegg villedet jordskifteretten og lagmannsretten.
Innklagede har i korte trekk anført:
Avvisning
Megler har i denne saken gitt en meglerfaglig vurdering som er blitt nedfelt i en skriftlig rapport. Rapporten var en del av sakskomplekset da saken ble avgjort av jordskifteretten. Meglers vurdering er forelagt jordskifteretten, og retten har konkludert i saken. Saken må derfor avvises på grunn av at saken er behandlet av en domstol, jf. Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester punkt 5.1 bokstav c.
Meglers verdivurdering
Dersom nemnda kommer til at saken skal behandles, kan klagen uansett ikke føre frem. Megler har utført sitt oppdrag i tråd med loven. Det foreligger ingen relasjon mellom oppdragsgiver og megler, og megler har tatt betalt for oppdraget. Megler står fortsatt ved de vurderinger og slutninger som fremgår av verdivurderingen.
Megler har ikke opptrådt i strid med lov eller god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder meglers verdivurdering.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det nemnda kan ta stilling til, er om megler ved verdivurderingen har opptrådt i strid med god meglerskikk. Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at klageren har sannsynliggjort at megler med overlegg har villedet jordskifteretten og lagmannsretten. Megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Megleren har foretatt en verdivurdering, og nemnda har ikke noe grunnlag for å kunne overprøve meglers skjønnsmessige vurdering her. Meglers verdivurdering har også vært lagt frem for jordskifteretten.
Nemnda behøver etter dette ikke å ta stilling til om saken skal avvises etter vedtektenes punkt 5.1 bokstav c.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.