Klage nr. 2020255
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. mars 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sem & Johnsen Boliger AS
v/advokat Mats Aamodt
Saken gjelder: Feil opplysninger om bod.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I november 2019 kjøpte klagerne en aksjeleilighet formidlet gjennom innklagede foretak. Det fremgikk av salgsoppgaven at leiligheten disponerte to boder, en på loft og en i kjeller. Det viste seg senere at leiligheten ikke disponerte noen loftsbod. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Innklagede er representert ved advokat fra hovedkontorets juridiske avdeling.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven og tilstandsrapporten var det gitt opplysninger om at leiligheten disponerte en loftbod. Dette viste seg imidlertid å ikke stemme. Klagerne har ikke fått det de betalte for, og sitter nå med en eiendom med forringet verdi. Boden ble fremhevet som ett av høydepunktene i salgsoppgaven, uten å være besiktiget av megler. Klagerne tviler ikke på at selger handlet i god tro, men faktum er at klagerne har kjøpt en leilighet med en vesentlig mangel.
Innklagede har spekulert i om klagerne hadde unnlatt å kjøpe leiligheten dersom de visste at den kun disponerte én bod, og kommet til at klagerne sannsynligvis hadde kjøpt leiligheten likevel. Etter klagernes mening grenser dette til useriøsitet. To boder var avgjørende for deres valg om å kjøpe akkurat denne leiligheten, noe som ble poengtert flere ganger. Det var også en forutsetning for å betale 300 000 kroner over prisantydning, fordi soverom nummer to skulle leies ut og ekstra bodplass var viktig for leietaker. Klagerne spurte flere ganger om å få befare loftsboden.
Den 20. november 2019 var klagerne på privatvisning med selger hvor hele leiligheten ble besiktiget, herunder boden i kjelleren. Klagerne uttrykte ønske om å se loftsboden, men selger hadde ikke nøkkel fordi hun ikke hadde brukt boden. Prisantydningen på leiligheten var 4 678 000 kroner. Klagerne bød 4 978 000 kroner, og fikk tilslaget. Overtakelse ble avtalt til 31. januar 2020.
Den 15. januar 2020 sendte klagerne melding til selger med spørsmål vedrørende overtakelsen. Klagerne opplyste her at de måtte se loftsboden på overtakelsen. I sitt svar informerte selger at det ikke skulle være noe problem da hun skulle kontakte styret i aksjelaget for å finne ut hvilken bod som tilhørte leiligheten.
Den 23. januar ble imidlertid klagerne opplyst pr. telefon av selger at det kun medfulgte én bod. Klagerne gjorde det klart at dette var en alvorlig mangel, og at de ville komme tilbake til henne. Det ble ikke inngått noen minnelig løsning forut for overtakelse, og klagerne holdt tilbake deler av kjøpesummen som følge av at loftsboden manglet.
Etter kjøpet klaget klagerne saken inn for Finansklagenemnda med selgerens boligselgerforsikringsselskap som motpart. I Finansklagenemnda ble klagerne tilkjent et prisavslag på 75 000 kroner med tillegg av forsinkelsesrenter.
Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er ikke fremsatt noe økonomisk krav overfor innklagede.
Innklagede har i korte trekk anført:
Leiligheten er en aksjeleilighet, og aksjeeierne disponerer aksjelagets boder. Fordi det er en aksjeleilighet, kan boder ikke tinglyses som tilleggsdel, og megler har ikke mulighet til å undersøke grunnboken for å se hvilke boder aksjen disponerer.
Selger er meglers kilde til opplysninger om disponible boder. Som det fremgår av SMS fremlagt av klagerne, var selger av den oppfatning at hun også disponerte en bod på loftet. Samme informasjon fremkom av salgsoppgave og tilstandsrapport. Selger godkjente salgsoppgaven pr. e-post den 14. november 2019.
Av tilstandsrapporten under punktet «Arealer» fremgikk følgende:
«Boder: Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca 7 kvm og en loftsbod.
Sistnevnte er ikke besiktiget.»
Det fremgår at takstmann ikke har oppmålt loftsboden, og ifølge det opplyste heller ikke besiktiget den. Megler har heller ikke befart den aktuelle boden. Ettersom klagerne «kuppet» leiligheten, ble det aldri avholdt ordinær visning med megler, hvor boder normalt sett merkes med klistremerker, skilt og lignende. Interessentene gis her også tilgang for nærmere befaring.
Det følger av tidligere høyesterettspraksis og nemndspraksis at megler i slike tilfeller har grunn til å stole på selger. Det vises til uttalelsene fra Høyesterett vedrørende ansvarsfordelingen mellom selger og megler i HR-1999-16-B. Dette er senere fulgt opp av nemnda i RFE-2012-98. I foreliggende sak bodde selger i leiligheten, og det var derfor mindre grunn for megler til å undersøke opplysningen nærmere. Videre har selger fastholdt at boden ble påvist ved sitt kjøp av eiendommen, uten at innklagede kan dokumentere dette nærmere med eldre salgsoppgave.
Videre vises det til nemndas uttalelse i RFE-2005-004, hvor spørsmålet var om megler hadde ansvar som følge av manglende boder. I forbindelse med foreliggende sak, påpeker innklagede at det ikke er uvanlig å disponere to boder i eldre bygårder. Megler hadde derfor ingen grunn til å reagere på selgers opplysning eller undersøke forholdet nærmere ved å stille spørsmål. Særlig med tanke på at selger hadde bodd i leiligheten gjennom hele sin eiertid, og uansett ville fastholdt at hun disponerte to boder, slik som opplyst da hun kjøpte leiligheten i sin tid.
Innklagede synes det er synd at klagerne ikke har fått to boder slik salgsoppgaven og markedsføringen la opp til, men bestrider at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede kan ikke se at megler kunne håndtert informasjonen om bod annerledes. Det var ingen grunn for megler til å tvile på selgers opplysninger, ei heller stille nærmere spørsmål rundt dette.
Dersom nemnda skulle komme til at det foreligger ansvarsgrunnlag, er det uansett ikke grunnlag for erstatning. Klagerne har fått utbetalt 75 000 kroner i prisavslag av selgers boligselgerforsikringsselskap etter behandling i Finansklagenemnda. Innklagede besitter ikke meglervurderingene det er henvist til, og det er heller ikke klart hva klagernes økonomiske krav mot megler er.
Uavhengig av dette, har nemnda fast praksis på at en kjøper som har mottatt kompensasjon fra selger ikke kan rette samme økonomiske krav mot megler, og forvente ytterligere kompensasjon, se RFE-2019-116 og RFE-2019-066. Dette gjelder både forlik og prisavslag mottatt av selger.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Spørsmålet er om megler har overholdt undersøkelsesplikten ved ikke å befare loftsboden. Nemnda legger til grunn at selger aldri hadde vært i loftsboden. Det fremgår av taksten at takstmannen heller ikke befarte loftsboden. Leiligheten ble likevel markedsført med at leiligheten disponerte to boder, hvorav en på loftet.
Nemnda finner at megler som hovedregel skal forvisse seg om at boder eksisterer, det vil si i praksis må megler normalt befare bodene. Nemnda viser til RFE-2011-051 og RFE-2013-001.
Konklusjonen blir at megler her ikke har overholdt undersøkelsesplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Sem & Johnsen Boliger AS har opptrådt i strid med god meglerskikk.