Klage nr. 2021076-2

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester etter gjenåpning 8. mars 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Hjem Eiendomsmegling AS

Saken gjelder: Feil opplysninger om parkeringsrettigheter. Krav om erstatning

Saksfremstilling

I oktober 2020 kjøpte klageren en andelsleilighet som innklagede formidlet for 2 250 000 kroner. Leiligheten ble markedsført med rett til fast parkeringsplass, samt tilgang til flere gjesteparkeringsplasser. Etter overtakelse ble imidlertid klageren gjort oppmerksom på at ingen av andelseierne hadde rett til egen parkeringsplass. Klageren mener at megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å feilaktig markedsføre leiligheten med en slik rett. Klageren krever erstatning utmålt etter nemndas skjønn, begrenset oppad til 200 000 kroner.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom i sin avgjørelse av 15. november 2021, til at klagen førte delvis frem. Innklagede begjærte gjenåpning 1. desember 2021 under henvisning til at nemnda feilaktig hadde lagt til grunn at megler ikke hadde undersøkt med forretningsfører.

Nemnda besluttet at saken skulle gjenåpnes. Begjæringen om gjenåpning er forelagt klageren, som har kommet med bemerkninger.

Nemnda fastholdt sin tidligere konklusjon og kom til at klagen førte delvis frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Eiendommen ble i salgsoppgaven og FINN-annonsen markedsført med en rett til fast parkeringsplass, samt tilgang til flere gjesteparkeringsplasser. Både på visningen og ved overtakelsen ble det fysisk vist til den aktuelle parkeringsplassen.

Et par måneder etter overtakelsen oppdaget klageren tilfeldigvis at ingen av de nevnte parkeringsrettighetene forelå, da det var underskudd på parkeringsplasser i borettslaget. Det at eiendommen ikke har tilgang til fast parkeringsplass slik som markedsført, har medført en verdiforringelse på eiendommen.

Megleren har gitt uriktige opplysninger om hvilke parkeringsrettigheter som fulgte med leiligheten. Det riktige er at alle beboerne har lik rett til felles utendørs parkering. Det er heller ikke avsatt særskilte parkeringsplasser til gjester på borettslagets eiendom. Slik har det vært siden borettslaget ble stiftet.

Det faktum at det hverken fremkom opplysninger om parkeringsrettighetene i borettslagets vedtekter eller i opplysningene fra forretningsføreren, burde gitt megleren en sterk oppfordring til å etterprøve og kontrollere selgerens opplysninger. En profesjonell megler burde ikke ansvarsfritt kunne videreformidle opplysninger uten å kontrollere disse. Innklagede kunne enkelt kontaktet styret for å kontrollere hvilke parkeringsrettigheter som fulgte med boligen. Dette var noe klageren selv gjorde etter at hun oppdaget en fremmed bil på den aktuelle parkeringsplassen.

Når det gjelder parkeringsoppslaget innklagede har vist til, forstod klageren det slik at grunnen til at feltet til den påståtte parkeringsplassen ikke var utfylt, skyldtes at leiligheten var til salgs. For øvrig gav oppslaget anvisning på å kontakte styret ved spørsmål. Dersom innklagede mente å bygge rett på oppslaget, er det betimelig å stille spørsmålstegn ved hvorfor det ikke ble inntatt i salgsoppgaven eller sjekket med styret.

De muntlige utsagnene om parkeringspraksisen fra beboerne i samme oppgang som innklagede har vist til, ble innhentet etter overtakelse, og gjaldt kun den aktuelle oppgangen med ni andeler. Borettslaget har totalt fem oppganger og 45 andeler.

Klageren har etter overtakelsen parkert bilen sin på ulike plasser på borettslaget område, på andre eiendommer og i utmark, uten at dette har gitt henne noen eksklusiv parkeringsrett på noen av stedene. Klageren finner det dessuten ubehagelig at innklagede har holdt oppsyn med hvor hun har parkert bilen sin.

Klageren ville ikke kjøpt leiligheten dersom den hadde vært markedsført med korrekte opplysninger om den manglende retten til fast parkeringsplass. Megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Klageren krever erstatning utmålt etter nemndas skjønn, begrenset oppad til 200 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megler innhentet lovbestemte opplysninger i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 før utarbeidelse av salgsoppgave og annonse. Det fremkom ingen opplysninger om parkeringsrettighetene i sameiets vedtekter eller i boligopplysningene fra forretningsføreren. Slike opplysninger ble derfor spesielt avsjekket mot selgeren. Selgeren opplyste at hun hadde en fast nummert parkeringsplass på utsiden av blokken, og at borettslaget hadde avsatt egne plasser for gjester. Ved befaringen registrerte megleren at borettslaget hadde nummererte
p-skilt montert på husveggen samt skiltet «Privat Parkering».

På bakgrunn av dette ble det inntatt følgende opplysninger i salgsoppgaven:

«Hver beboer har fast p‑plass på borettslagets område. Gjesteparkering på anvist plass.»

I ettertid av annonseringen har det blitt registrert motstridende opplysninger om parkeringsmulighetene. Både klageren og innklagede har vært i kontakt med selger, styreleder og andre beboere i borettslaget.

Innklagede kontaktet selgeren etter at klagen ble fremmet. Hun virket overrasket over klagerens reklamasjon, og var fremdeles av den oppfatning at beboerne hadde faste parkeringsplasser. Selgeren viste til at det tidligere hadde vært et «parkeringskart» fra styret i trappeoppgangen for biloppstillingen på utsiden. På dette oppslaget var parkeringsplassene nummerert og påført navnet til den som hadde plassen. Dette indikerer at ordningen med fast parkeringsplass har vært praktisert i selgers eiertid og tidligere blitt kommunisert fra styret til beboerne.

Selgerens opplysninger har blitt bekreftet av andre beboere i oppgangen som også har disponert faste plasser de siste ti årene. Styrelederen har opplyst at parkering har vært en utfordring, men samtidig bekreftet at det har vært praktisert en ordning der andelseierne har parkert foran sine respektive innganger.

Innklagede har i ettertid observert klagerens bil på den anviste parkeringsplassen ved flere anledninger. Dette kan tyde på at det bare er klageren som benytter den aktuelle plassen. Det faktum at det ved én anledning har vært uvedkommende på plassen, endrer ikke innklagedes oppfatning om at det er klageren som disponerer plassen.

Protokollen fra den siste generalforsamlingen tyder på at det har vært et kjent problem at uvedkommende parkerer på borettslagets parkeringsplasser. Det ble vedtatt at styret i borettslaget skulle utrede mulighetene for fast parkeringsplass til alle enhetene, samt en ordning med parkeringsbevis for å hindre at uvedkommende parkerer på borettslagets parkeringsplasser.

Innklagede har innhentet og kontrollert opplysningene der det har vært mulig. Selgeren har lest og godkjent salgsmaterialet før annonseringen av leiligheten.

Det er ikke grunnlag for å tilkjenne klageren erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har ved fornyet behandling etter gjenåpning kommet til samme resultat som ved første gangs behandling. I den første avgjørelsen la nemnda feilaktig til grunn at megler ikke hadde undersøkt med forretningsfører. Men dette får etter nemndas syn ingen betydning for nemndas konklusjon. Megler burde sjekket med styret da forretningsfører opplyste følgende om parkering: «ikke oppgitt til forretningsfører».

Når det gjelder spørsmålet om erstatningens størrelse, bemerker nemnda at hvis klageren nå skulle få fast parkeringsplass som forespeilet, vil det i utgangspunktet ikke bli noen erstatning å betale.

Nemndas konklusjon blir etter dette den samme.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Hjem Eiendomsmegling AS har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten når det gjelder parkeringsplass. Innklagede er erstatningsansvarlig. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningens størrelse.