Klage nr. 2021236
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. mars 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS avd. Prosjekt Forus
Saken gjelder: Nybygg. Meglers rådgivnings- og opplysningsplikt.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mai 2020 kjøpte klageren en eierseksjon under oppføring formidlet gjennom innklagede foretak. I ett av vedleggene til kjøpekontrakten fremgikk det at prosjektet ville få gassleveranse fra en bestemt gassleverandør. Spørsmålet er om det er inngått en bindende avtale om gassleveranse, og om megler har overholdt sin rådgivnings- og opplysningsplikt i forbindelse med inngåelsen av kjøpekontrakten.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte eierseksjonen ved budaksept 26. mai 2020, med avtalt overtakelse 26. januar 2021. De kontraktsmessige forhold knyttet til seksjonen kom i orden. Derimot har klageren støtt på utfordringer knyttet til et tilbud om gasslevering gitt i ett av vedleggene til kjøpekontrakten.
Vedlagt kjøpekontrakten lå dokumentet «Byggteknisk beskrivelse», som inneholdt informasjon om levering av gass til leilighetene i sameiet. Nevnte dokument var ikke oppført i vedleggsoversikten i kontrakten, mens det var derimot et dokument med tittel «Leveransebeskrivelse – Vedlegg B». Klageren har ikke mottatt det sistnevnte dokumentet, hverken fra utbygger eller megler. Han har heller ikke blitt opplyst om at «Byggteknisk beskrivelse» skal erstattes av – eller leses som – «Leveransebeskrivelse». Klager har rådført seg med Huseiernes Landsforbunds juridiske avdeling, som i sin tilbakemelding har informert om at det kun er oppførte vedlegg som normalt er en del av kontrakten dersom ikke annet er avtalt. Klagerne har ikke på noe tidspunkt, hverken skriftlig eller muntlig, inngått noen slik avtale med innklagede.
Dokumentet «Byggteknisk beskrivelse» er omtalt i punkt 17.29 i kjøpekontrakten og hevdes av innklagede å være en del av kontrakten. Klageren er uenig i denne påstanden, da dokumentet ikke fremgår av vedleggsoversikten i kontrakten. Når det gjelder dokumentet «Leveransebeskrivelse», er dette ukjent for klager.
Blant salgsdokumentasjonen var det kun gitt informasjon om gassleveransen i «Byggteknisk beskrivelse» under avsnittet «Ventilasjon». Det fremgår av teksten at gassleverandøren «tilbyr» gassleveranse til beboerne, altså måtte det oppfattes som et tilbud. Først hvis tilbudet ble akseptert av klager, vil han få et kundeforhold til leverandøren. Innklagede hevder at det med denne beskrivelsen var opprettet et kundeforhold og at leverandøren kunne fakturere klageren for en månedlig nettleie.
Klageren mener meglers beskrivelse er mangelfull og misvisende fordi det, etter hans mening, måtte oppfattes som et tilbud. Han har ikke på noe tidspunkt, hverken skriftlig eller muntlig, blitt bedt om å gi bekreftelse på at tilbudet er akseptert. På denne bakgrunn bestrides innklagedes påstand om at beskrivelsen er bindende for klager. Det kan ikke etableres et kundeforhold uten at det foreligger en avtale om levering. Videre har megler heller ikke opplyst om noen månedlig kostnad. Klageren står i dag på gassleverandørens kundeliste, og har derigjennom fått opplyst at den månedlige kostnaden er på 250 kroner. Nettleie for gassleveranse har ikke på noe tidspunkt vært en del av fellesutgiftene for sameiet, slik innklagede hevder.
Megleren har ikke overholdt sin rådgivnings- og opplysningsplikt ved inngåelsen av kjøpekontrakten. Innklagde prøver å unndra seg ansvaret ved å henvise til utbygger sin beskrivelse av en rekke forhold.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren mener det ikke er samsvar mellom navnet på vedlegget som er henvist til i kjøpekontrakten, og det han har fått seg forelagt. Som alle forstår er «byggteknisk beskrivelse» som innklagede har mottatt fra utbygger, det samme som «leveransebeskrivelse» som står i kjøpekontraktens punkt 18. Kjøpekontrakten bygger på en standard kontraktsmal fra Standard Norge hvor vedleggsbeskrivelsene i punkt 18 ikke er redigerbare.
Innklagede kunne selvfølgelig endret navnet på utbyggers tilsendte «byggteknisk beskrivelse» til «leveransebeskrivelse», men kunne ikke se at det gav tvil om hva som var ment. Datoen (04.03.2020) stemmer og vedleggsnavnet er også referert til ordrett i kontraktens punkt 17.29. Klager har heller ikke bestridt at han har lest byggteknisk beskrivelse.
Byggteknisk beskrivelse (leveransebeskrivelse) ble utformet av utbygger. Beskrivelsen lages på et tidlig tidspunkt under salgsprosessen hvor alle kostnader ikke nødvendigvis er fastsatt. Utbygger har derfor informert om at prosjektet vil få gassleveranse, og at nettleie for gass faktureres gjennom de månedlige fellesutgiftene. De månedlige fellesutgiftene fraviker heller ikke vesentlig (om noe) fra de stipulerte fellesutgiftene som er oppgitt.
Ordvalget om at gassleverandøren «tilbyr» gassleveranse er også utbyggers ordvalg, men innklagede kan ikke se at dette skal forstås på annen måte enn at leverandøren forplikter/påtar seg å levere gass. Denne setningen må ses i sammenheng med siste setning hvor det står at nettleie faktureres sameiet over fellesutgiftene, og skal dekke drift, vedlikehold og påkrevet inspeksjoner av installasjonen utvendig og innvendig. Nettleien er dermed en varslet og påregnelig kostnad når en kjøper bolig i dette prosjektet.
Innklagede bestrider erstatningsansvar.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglers rådgivnings- og opplysningsplikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda finner det klart at megler har overholdt sin rådgivnings- og opplysningsplikt ved inngåelsen av kjøpekontrakten. Det kunne vært en fordel om megler i kontrakten punkt 17.29 hadde vist til at «byggteknisk beskrivelse» datert 04.03.2020 er samme dokument som «leveransebeskrivelse» i punkt 18. Men det kan ikke være tvilsomt at «byggteknisk beskrivelse» og «leveransebeskrivelse» er samme dokument.
Nemnda finner også at det er klart at nettleien skal faktureres sameiet over fellesutgiftene når man ser byggteknisk beskrivelse/leveransebeskrivelse i sammenheng. Klageren er ut fra ordlyden i beskrivelsen forpliktet til å ha et kundeforhold til Norsk Gassnett AS.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.