Klage nr:
153/08

Avgjort:
10.12.2008

Saken gjelder:
Meglers vederlagskrav, herunder krav om erstatning

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Bergen, Proaktiv Eiendomsmegling AS

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin bolig. Oppdragsskjemaet er datert 4. september 2006.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klageren aksepterte bud sent i september og innklagede ga beskjed om at man ville komme tilbake til tidspunktet for kontraktsmøtet, da kjøper var bosatt i en annen by. Etter seks uker hadde klageren ikke hørt noe. Innklagede unnskyldte seg med at kjøperen var travelt opptatt og var mye ute og reiste. Etter enda to uker purret klageren igjen. Innklagede foreslo at kontraktsutkastet kunne sendes kjøperen per post. Da klageren etter atter en uke purret på innklagede, fortalte innklagede at han ikke hadde adressen til kjøperen, men at kjøperen angivelig skulle til klagerens hjemby den 11. desember 2006.

Det ble avtalt at klageren skulle undertegne kontrakten den 7. desember 2006 kl. 10.00. Tidspunktet ble valgt av innklagede. Ved klagerens fremmøte var ikke innklagedes saksbehandler til stede, men en assistent forklarte at dokumentene ikke var klare og at klageren måtte komme tilbake senere. Kontrakten ble underskrevet 7. desember 2006 og det er ukjent for klageren når kjøperen signerte avtalen.

Klageren fikk ingen informasjon om kjøpers undertegning, innbetaling av forskudd eller annet. Per 5. januar 2007 reklamerte klageren på innklagedes behandling. Brevet ble ikke besvart. Innklagedes faglig leder ringte imidlertid klageren og bekreftet at kontrakten var underskrevet, men sa det ikke var vanlig å informere om dette.

Overtakelse var opprinnelig avtalt til 1. februar 2007, men ble endret til 1. mars 2007, jf. kontraktens punkt 9. Etter ønske fra kjøper ble også denne datoen utsatt til 1. mai 2007. Klageren påpekte det upraktiske ved denne datoen og endelig dato ble satt til 2. mai 2007 kl. 16.00.

Den 20. april hadde klageren verken mottatt kontrakt eller oppsett for overtakelsesprotokoll. Innklagedes saksbehandler hadde vært taus siden høsten 2006. Kjøperen kunne ikke møte på overtakelsen, og det ble avtalt at kjøperen skulle sende en representant på overtakelsen. Dette ble ikke fortalt til klageren.

Klageren var den eneste som møtte på overtakelsen. Innklagede ringte og sa at oppgjør fra kjøper ikke var mottatt. Den 4. mai 2007 opplyste innklagede at pengene var mottatt og at han befant seg i huset med kjøperens representant. Innklagedes saksbehandler sa det var unødvendig for klageren å komme dit, da klageren heller kunne komme til innklagedes kontor og signere overtakelsesprotokollen der den 5. mai 2007.

Klageren kom til innklagedes kontor den 5. mai uten at innklagedes saksbehandler var til stede. Klageren måtte komme tilbake den 7. mai for å undertegne. Den 8. mai ble pengene overført klageren. Per 4. juni hadde klageren ikke mottatt oppgjørsoppstilling og klageren skrev et nytt brev til innklagede hvor hun reklamerte på innklagedes oppfølgning.

Den 19. juli skrev klagerens advokat brev til innklagede med påpeking av blant annet rentetap og krav om redusert vederlag.

Skjøtet var fortsatt ikke tinglyst og klageren mottok innbetalingsblankett fra kemneren vedrørende kommunale avgifter. Klageren kontaktet innklagede per telefon om refusjon og utlegg til dette og etterlyste blant annet tinglysing av skjøtet. Dette ble igjen purret på og innklagede reagerte ikke. Klageren gikk til avisen med historien og oppgjørsoppstilling ble laget den 5. oktober 2007 da avisen kontaktet innklagede. Denne ble sendt klageren med påstand om at den angivelig var sendt flere ganger tidligere.

Etter artikkel i avisen den 10. oktober fikk klageren vite at innklagede ikke hadde forsøkt å tinglyse skjøtet da innklagede ventet på skjøtesignatur til tredjemann som skulle være medkjøper. Ifølge klageren skal ikkekjøper signere på skjøtet.

Innklagede bekreftet at en tredjemann skulle inn på skjøtet og at pantstillelse fra vedkommendes side var en forutsetning for oppgjøret fra kjøpers bank. Videre manglet egenerklæring om konsesjonsfrihet. Etter klagerens oppfatning må dette gjelde tredjemann, siden klageren og selgeren må forutsettes å ha undertegnet sine ved kontraktsunderskrift.

Klageren mener kontraktsmøtet burde vært avholdt innen 15. oktober 2006. Innklagede ventet til ca 1. desember 2006 med å fremlegge kontraktsforslag for kjøper. Innklagede hadde kjennskap til at kjøperen bodde i en annen by og skulle ha sikret seg informasjon om adresse, telefonnummer og eventuell mail eller faks.

Kjøperen har et kjent teaternavn og kunne også vært sporet opp, selv om han i en kort del av perioden var i Egypt tilknyttet en oppsetning. Klageren kan heller ikke se at innklagede har forsøkt å få tak i den andre kjøperen. Klageren påpeker at innklagede ved kontraktssignering unnlot å påse at kjøperen innbetalte kontantbeløpet på 616000 kroner. Ut fra oppgjørsoppstillingen ble det antatt av klageren at kontantbeløpet var innbetalt sammen med resten av kjøpesummen den 17. april 2007.

Klageren mener at det uansett overtakelsesdato skulle foreligget kontantbeløp på innklagedes klientkonto på kontraktsdatoen og at innklagede hadde større grunn til å sikre at innbetalingen ble foretatt desto lengre frem overtakelsen ble satt. Klageren mener innklagede har tillatt kjøper å betale kontantbeløpet lenge etter kontraktsinngåelse uten klagerens samtykke.

Ifølge klageren ble kontrakten åpenbart misligholdt av kjøper og innklagede skulle allerede ved kontraktspåtegningen påpekt at forsinket kontantbeløp ville medføre forsinkelsesrente. Isteden lot innklagede kjøperen få over 4 måneder ekstra uten å informere klageren. Klageren hadde derfor ingen foranledning til å ta opp forholdet vedrørende betaling av renter før 4. mai 2007.

Innklagede har på vegne av klageren godtatt kjøperens innbetaling. Klageren kan ikke kreve forsinkelsesrente av kjøperen og klagerens tap som følge av dette bes erstattet av innklagede.

Da klageren mener kontrakt og kontantinnbetaling burde foreligget den 15. oktober 2006 begjærer hun også erstattet forsinkelsesrentetap fra 15. oktober 2006 til

7. desember 2006.

Samlet rentekrav av 616 000 kroner utgjør

– 12. oktober 2006 – 7. desember 2006: 8 271 kroner

– 8. desember 2006 – 4. mai 2007: 25 745 kroner

– totalt 34 016 kroner

Avtalt meglerprovisjon var 2,88 % + mva. Dette er ifølge klageren en særdeles god provisjon for en eiendom i så høy prisklasse og det må kunne forventes en særdeles god oppfølgning.

Klageren påpeker følgende forhold, som hun mener berettiger en halvering av innklagedes vederlagskrav.

– kontraktssignering forsinket med ca to måneder

– innklagede gjorde ingen aktiv innsats for å få kjøpers signatur

– innklagede klarte ikke avholde felles kontraktsmøte

– innklagede unnlot å sikre at kontantbeløpet ble innbetalt og forsøkte ikke å inndrive dette

– innklagede forholdt seg passiv tross at klageren både ringte og reklamerte skriftlig på dårlig oppfølgning

– innklagede skapte en rekke forviklinger vedrørende oppgjør og overtakelse i perioden 2. – 7. mai 2007

– innklagede unnlot å sendeoppgjørsoppstilling

– innklagede lot kjøperne bringe inn ny medkjøper som viste seg å være nødvendig for finansieringen av kjøpet

– klageren fikk ingen informasjon før etter sommeren 2007

– klageren mener at behovet for å trekke inn en tredjemann tilsier at det ikke forelå noen finansieringsbekreftelse ved kontraktsinngåelsen. Behandlingen av dette er klart mangelfull fra innklagedes side særlig da det ble snakk om å utsette oppgjøret i over fire måneder

– innklagede har ikke besvart brev og andre henvendelser ved flere anledninger

Oppsummeringsvis ønsker klageren følgende forhold behandlet:

1. innklagedes ansvar for tapte forsinkelsesrenter

2. krav om halvering av innklagedes vederlagskrav

3. saksomkostninger i reklamasjonssaken

Innklagede anfører:

Budet på 6 160 000 kroner ble akseptert 2. oktober 2006. Overtakelse ble avtalt til 1. mars 2007.

Klageren var første gang i kontakt med innklagede i april 2006 og salgsoppdrag ble gitt i september 2006. Innklagede presiserer at klagerens anførsel om at budet ble akseptert i september 2006 ikke er korrekt. Budet ble akseptert som angitt ovenfor.

Akseptbrev med avtalt overtakelsesdato 1. mars 2007 ble oversendt klageren den 4. oktober 2006 sammen med innkalling til kontraktsmøte som skulle avholdes den 10. oktober 2006.

Kjøperne kontaktet innklagede og informerte om at oppsatt kontraktsmøte ikke passet dem. Kjøperne ville komme tilbake til et tidspunkt som passet dem. Klageren ble informert om dette. Innklagede var i kontakt med kjøperne ved flere anledninger de påfølgende ukene. Særlig den ene kjøperen hadde vanskelig å oppgi et tidspunkt som passet han da han var opptatt i jobbsammenheng.

Innklagede fant det å sende/fakse kontrakter til Egypt eller andre steder hvor kjøperne befant seg, som en lite hensiktsmessig måte å gjennomføre kontraktssignering på. Dette skyldtes at det var usikkert når postforsendelsen ville komme fram og om kjøperne da fortsatt ville befinne seg på stedet, men ikke minst fordi dette en slik løsning som utilfredsstillende i forhold til innklagedes plikter etter hvitvaskingsreglene. Etter disse reglene skal identitetskontroll skje ved personlig fremmøte hos den rapporteringspliktig.

Etter mye pågang fra innklagede opplyste kjøperne at de kunne møte den 11. desember 2006. Klageren ble forsøkt kontaktet per telefon vedrørende dette, men innklagede fikk ikke svar. Til slutt fikk innklagede svar av klagerens datter. Hun fikk beskjed om at klageren måtte kontakte innklagede. Da klageren en stund senere kontaktet innklagede, var det tydelig at hun ikke hadde fått beskjeden. Klageren ble informert om møtet 11. desember, men ga uttrykk for at hun ikke ønsket å møte kjøperne og det ble avtalt at klageren skulle komme innom kontoret for kontraktssignering den 7. desember 2006.

Innklagede presiserer at han i høy grad er uenig i klagerens fremstilling av faktum. Klageren påstår i klagen at det gikk minimum 10 uker fra hun ble informert om at kjøper ikke kunne møte til foreslått kontraktsmøte til hun signerte kontrakten hos innklagede den 7. desember 2006. Innklagede påpeker at akseptbrevet ble sendt 4. oktober 2006 og informerte klageren om situasjonen noen dager etter. Etter innklagedes kalender er 10 uker fra ca 7. oktober den 16. desember, ni dager etter at klageren signerte avtalen. Innklagede mener dette avslører klagerens ukorrekte fremstilling av faktum.

Hva gjelder klagerens påstand om at hun ved oppmøte ble bedt å komme tilbake senere, er dette ikke korrekt. Grunnet tekniske problemer gjenstod 10 minutters arbeid før kontrakten var ferdig. Klageren bleforespurt om hun kunne vente denne tiden, men klageren ønsket selv å komme tilbake senere på dagen for å signere.

Ved en feil ble ikke kontrakten oversendt klageren straks etter kjøpers signering. Innklagede mener dette er beklagelig. Da klageren gjorde innklagede oppmerksom på dette, fikk hun oversendt sitt eksemplar av kontrakten.

Innklagede mener han har fulgt opp kjøper i forhold til innbetaling av 10 % håndpenger og at dette ble innbetalt ved at 308 000 kroner ble innbetalt 29. desember 2006 og 308000 kroner ble innbetalt 5. januar 2007. Innklagede viser til bilagsutskriftene som ligger ved tilsvaret.

Innklagede påpeker at klageren også var initiativtaker til utsatt overtakelsesdato. Bakgrunnen var at klageren ikke hadde kjøpt ny bolig og ikke hadde en klar plan på hvor hun skulle bo fra 1. mars 2007. Kjøperne gikk med på utsatt overtakelsesdato. Klageren hevder i klagen at hun måtte minne innklagede på at 1. mai 2007 var en upraktisk dato. Innklagede påpeker at det er vanlig å avholde overtakelse på helligdager og at dette sjelden skaper problemer. Dette forutsetter at kjøper har innbetalt kjøpesummen senest innen siste virkedag før helligdagen, noe bankene er kjent med. For å føye klageren i hennes ønske og unngå en langvarig diskusjon ble 2. mai satt som overtakelsesdato. Innklagede påpeker at da klageren hadde ordnet boligsituasjonen sin, ønsket klageren en tidligere overtakelse, noe kjøperne ikke ønsket.

På overtakelsesdatoen sjekket innklagede om kjøperne hadde innbetalt kjøpesummen og meddelte til klageren at beløpet ikke var innbetalt som avtalt. Innklagede tok kontakt med banken, som opplyste at de arbeidet med saken og at beløpet ville bli innbetalt i løpet av neste dag. Banken oversendte kreditoppgave 3. mai og beløpet ble kreditert den 4. mai. Innklagede mener klageren ble underrettet under hele prosessen.

Oppgjør ble foretatt 8. mai 2007, fire dager etter at kjøpesummen ble innbetalt. Oppgjørsoppstilling ble deretter sendt klageren. Innklagede viser til en oppgjørsoppstilling datert 12. mai 2007. Innklagede mener han har oversendt oppgjørsoppstillingen til klageren flere ganger per post og epost og påpeker at han ikke har noen interesse av å la være å sende oppgjørsoppstilling.

Innklagede stiller seg uforstående til påstanden om at han har vært taus siden høsten 2006 og påpeker at klageren erkjenner å ha hatt kontakt med innklagede flere ganger i denne perioden i forbindelse med overtakelsen og andre forhold. Innklagede mener en så motstridende fremstilling av faktum tilkjennegir at man konstruerer en historie for å bygge opp under sine krav.

Innklagede påpeker at han vanskelig kan sikre seg at kjøper ville være i byen til overtakelsen. Innklagede legger til grunn at partene stiller som avtalt. Innklagede bestrider å ha avtalt at en annen skulle møte på overtakelsen på kjøpers vegne. Kjøper sendte en representant, men dette var ikke på grunnlag av avtale med innklagede.

Restinnbetalingen kom til innklagede 4. mai 2007. Innklagede ringte klageren et titalls ganger uten å få svar. Innklagede møtte kjøpers representant hos klageren og avtalte med klageren at hun skulle signere protokollen senere. Protokollen ble signert uten bemerkninger og kjøperen signerte overtakelsesprotokollen senere.

På grunn av eiendommens alder var det påkrevd med egenerklæring om konsesjonsfrihet. Innklagedes tidligere erfaring med kommunale godkjenningsrutiner og lokal tinglysingsmyndighet var at disse aksepterte signatur fra innklagede. Statens kartverk har imidlertid en annen holdning og ville ikke akseptere annet enn kjøper og selgers egenhendige signaturer på egenerklæring om konsesjonsfrihet. Skjøtet lot seg ikke tinglyse uten slike signaturer. Kjøper var vanskelig å få tak i og tinglysingen tok dessverre lengre tid ennnormalt.

Da klageren kontaktet innklagede vedrørende krav om kommunale utgifter, sa innklagede at disse kunne sendes ham som skulle formidle dette videre til kjøper.

Innklagede presiserer at klagerens påstand om at skjøtet ikke var underskrevet av kjøperne kommer av at avisen feilsiterte innklagedes utsagn. Det var egenerklæringen som manglet signatur. Klageren ble gjort kjent med dette i brev av 18. oktober 2007, men fastholder påstanden i klagen.

Hva angår klagerens rentekrav for innbetalt forskudd, vises det til oppdragsavtalens punkt 4, hvor oppdragsgiver aksepterer at det ikke avregnes renter på salgssum oppgjort innen fem dager.

Innklagede har følgende kommentarer til klagerens punktvise angivelse av forhold hun mener berettiger vederlagsjustering

– årsaken til forsinket kontraktssignering lå hos klageren

– innklagede fulgte opp kjøper for å få avtalt kontraktsmøte og signert kontrakt

– innklagede ønsket felles kontraktsmøte 11. desember, men dette ønsket ikke klager

– innklagede fulgte opp med hensyn til innbetaling av håndpenger. Disse ble innbetalt ved årsskiftet 06/07. Alternativt kunne man nektet å signere kontrakten fordi håndpengene ikke var innbetalt. Dette var ikke ønskelig da det hadde medført ytterligere forsinkelser.

– klageren ble informert om innbetalte håndpenger henholdsvis 29. desember 2006 og 5. januar 2007.

– klageren ble fulgt opp så godt som mulig, men hun var vanskelig tilgjengelig da hun kun hadde mobil og denne ble utlånt til datteren

– innklagede var ikke årsak til utsatt oppgjør og overtakelse

– innklagede sendte ut oppgjørsoppstilling første gang 12. mai 2007 og deretter flere ganger per post og epost

– innklagede har ikke tillatt ny medkjøper

– klageren er informert om forholdene og instruert om å oversende fakturaer til megler for videreformidling til kjøper

– oppgjøret ble ikke utsatt, det ble tatt etter fire dager

På denne bakgrunn kan ikke megler se å ha tilsidesatt sine plikter i saken. Innklagede mener saken er brakt ut av sine proporsjoner når det er brukt såpass mye tid og energi i ettertid på å få innklagede til å sette ned sitt honorarkrav med grunnlag som ligger på kjøper-selger siden.

Hva gjelder påstand om saksomkostninger, viser innklagedes til Reklamasjonsnemndas praksis om å ikke tilkjenne slik erstatning.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse og krav om forsinkelse grunnet innklagedes gjennomføring av salgsoppdraget.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda behandler bare klage mot eiendomsmegler og ikke krav som gjelder forholdet mellom selger og kjøper. Ansvar for innbetaling av forskudd er et forhold mellom kjøper og selger og faller utenfor det Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til.

Reklamasjonsnemnda bemerker at partene forklarer seg ulikt på flere punkter i fremstillingen. Reklamasjonsnemnda baserer avgjørelsen på det som kan dokumenteres skriftlig.

Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å kritisere innklagede for at kontraktssignering ble forsinket med ca to måneder. På generelt grunnlag vil Reklamasjonsnemnda imidlertid påpeke at en eiendomsmegler må utvise slik aktivitet at kjøpekontrakt kanunderskrives innen rimelig tid. Reklamasjonsnemnda vil heller ikke kritisere innklagede for at han ikke klarte å få avviklet et felles kontraktsmøte. For at det skal være mulig å avholde et felles kontraktsmøte, må både selger og kjøper bidra til dette. Det er for øvrig ikke noe krav om at det skal avholdes et felles kontraktsmøte.

I henhold til kontraktens § 1 skulle forskuddet vært innbetalt ved kontraktssignering. Innklagede har påvist at innbetalingen av forskuddet skjedde med en halvpart henholdsvis den 29. desember 2006 og 5. januar 2007. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må innklagede søke å innkreve rente på vegne av klageren for perioden fra 12. desember til innbetaling av forskuddet faktisk skjedde. Har ikke innklagede gjort forsøk på å innkreve rente, vil det være en erstatningsbetingende forsømmelse. Innklagede ville i så fall være ansvarlig for det tap som er en adekvat følge av denne forsømmelsen. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke forutsetning for å ta stilling til størrelsen på dette tapet.

I henhold til oppdragsskjemaet punkt 4 er innklagede ikke ansvarlig for renter som er oppgjort innen «5 virkedager på oppgjør på salgssummen av eiendommen».

Hva gjelder forholdene rundt overtakelsen, herunder hva som ble opplyst av innklagede, unnlatelse av å sende oppgjørsoppstilling, samt kontakten mellom klager og innklagede, har klager og innklagede gitt uttrykk for forskjellige oppfatninger. Reklamasjonsnemnda baserer seg bare på det som kan dokumenteres skriftlig. Hvor det er påstand mot påstand som i disse spørsmålene, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens saksfremstilling større vekt enn den andres.

Egenerklæring om konsesjonsfrihet ved erverv av fast eiendom mv krever både underskrift fra overdrager/selger og erververens underskrift. Dette står bl.a. i rettledningen for utfyllingen av søknaden. Det er kritikkverdig at innklagede ikke har kjennskap til disse reglene.

Eiendomsmeglers vederlag kan nedsettes i henhold til eiendomsmeglingsloven 1989 § 4-6. Innklagede kan kritiseres for at kjøpekontrakt ikke ble oversendt etter kjøpers signering, manglende innkreving av forsinkelsesrente samt svikten hva angår egenerklæringen om konsesjonsfrihet. På denne bakgrunn finner Reklamasjonsnemnda at nederlaget passende bør nedsettes med kr. 25.000.

Klageren har også krevd saksomkostninger for Reklamasjonsnemnda. Etter fast praksis tilkjenner ikke Reklamasjonsnemnda saksomkostninger for behandlingen i Reklamasjonsnemnda.

Konklusjon:

Innklagedes vederlag settes ned med kr 25 000, jfr. emgll. § 4-6.

Oslo, den 10. desember 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Knut Kopstad Den norske Advokatforenings /Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant