Klage nr. 2021262

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. mars 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Lene Bergum Pettersson

Advokatfirmaet Johnsrud & Co AS

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Gjøvik  

Saken gjelder:               Manglende ferdigattest for garasje. Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.    

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne kjøpte boligeiendom formidlet gjennom innklagede foretak i 2015. I forbindelse med kjøpet ble de feilinformert om at det forelå ferdigattest på eiendommen datert 28. mai 2003. Da de skulle selge igjen i 2021, ble det av megler i samme foretak, oppdaget at det ikke forelå ferdigattest for garasjen. Dette ble først oppdaget av megler etter at eiendommen var markedsført. Det var kun en budgiver og vedkommende påpekte at de som følge av dette måtte legge inn bud 100 000 kroner under prisantydningen. Innklagede erkjenner å ha gitt feil opplysninger. Spørsmålet er om vilkårene for erstatning er oppfylt, herunder om klagerne har lidt et økonomisk tap.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klagerne er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført: 

Megleren ved salget i 2021 oppdaget ved en tilfeldighet, rett før avholdelse av fellesvisning, at det ikke forelå ferdigattest på garasjen. Det var en spekulant og potensiell budgiver som stilte spørsmål ved garasjen. Megleren undersøkte da med kommunen, hvorpå mangelen ble oppdaget. Etter dette oppdaterte megleren prospektet og markedsføringen av boligen. Det ble meldt fra til interessentene. Etter dette var det ingen som valgte å legge inn bud.

Megleren ved salget tilbake i 2015 har opptrådt grovt uaktsomt da hun ikke informerte klagerne om at de ikke forelå ferdigattest på garasjen. Denne mangelfulle opplysningen ligger i kjernen av hva en eiendomsmegler skal undersøke og innhente opplysninger om. Slik informasjon er også forholdsvis enkelt tilgjengelig.

Oppdraget og salget i 2015 ble gjennomført flere år etter at den nye eiendomsmeglingsloven hadde skjerpet kravene til meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, og det må forutsettes at meglerforetaket hadde innarbeidet rutiner i den forbindelse. Det vises til eiendomsmeglingsloven § 6-7 åttende ledd, hvor det fremgår at oppdragstakeren skal sørge for at kjøperne, før handel sluttes, skal få korrekte opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Foretaket har først ved sitt tilsvar erkjent at det forelå brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Dette må tillegges vekt i behandlingen av saken. Klagerne er uenige i at dette ikke har medført noe økonomisk tap. Hadde denne viktige opplysningen kommet frem når de kjøpte eiendommen tilbake i 2015, ville de sørget for at dette ble omsøkt og godkjent i løpet av sin eiertid.

Boligen ligger i et område som er relativt nyetablert, hvorpå prisene er høye. De nye boligene i område har blitt særdeles attraktive. Innklagedes sammenligning med gjennomsnittlig kvadratmeterpris i området blir feil, da deres sammenligning gjelder for et område med boligblokker og eldre bebyggelse som generelt ligger lavere i verdi. Dette området ligger også et godt stykke unna sentrum. Det vises videre til at også takstrapporten konkluderer med en markedsverdi på 5 500 000 kroner. Prisantydningen ble satt av megleren til samme sum. Det var dette budgiver med det hemmelige budet først var villig til å by, før omstendighetene med den manglende godkjenningen for garasjen kom opp.

Da det etter første visning ikke kom inn bud, var det nettopp garasjeproblematikken megleren henviste til. Det ble snakket om å avholde ny visning uken etter, men da budet på 5 400 000 kroner kom inn, ble klagerne anbefalt av megleren å akseptere dette da det kunne være risikabelt å la budet gå. De kunne miste budgiveren ved å vente, samt risikere at det ikke kom nye bud på neste visning. Det var stor interesse for eiendommen og mange på visning. Det var derfor svært overraskende at det ikke kom inn bud. Megleren opplyste også at interessen var større enn ved andre boligsalg i samme området.

Det er ikke riktig at det var flere uavklarte interessenter. Det ble opplyst klart og tydelig fra megleren at ingen av interessentene hadde intensjon om å legge inn bud, samt at budgiver hadde vært tydelig på at de ikke var villige til å gå over 5 400 000 kroner. Megleren anbefalte ikke klagerne å legge inn motbud, da dette kunne medføre at de mistet den eneste budgiveren.

Det å avholde flere visninger og avvente har også sin kostnad. Når innklagede selv bekreftet at de syntes budet var innenfor det de anså som riktig pris, hvordan kan de da i etterkant si at ytterligere avventing kunne gitt en høyere pris.

Megleren til innklagede har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, og det foreligger ansvarsgrunnlag. Innklagede er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeerstatningsloven § 2-1, og det er påregnelige kostnader som følge av meglerens forsømmelse som kan kreves erstattet.

Erstatningskravet

Klagerne krever at innklagede betaler dem 100 000 kroner i erstatning.

Kjøperne har i etterkant bekreftet at de var villige til å gi 5 500 000 kroner for eiendommen, men fordi de fikk informasjon om manglende ferdigattest på garasjen reduserte de dermed sitt bud med 100 000 kroner. Garasjen er ulovlig/ikke omsøkt, og det er påregnelig at det vil påløpe ca. 100 000 kroner i forbindelse med søknadsprosessen hos kommunen og med nødvendig bistand fra fagfolk. Det er også en risiko for at kommunen kan kreve garasjen fjernet da den er oppført for nært nabogrensen. Videre er størrelsen ikke i overenstemmelse med kommuneplanen. Det er ingen tvil om at feilen har påvirket salget, og dermed påført klagerne et tap.

Areal

Videre er det slik at boligen siden kjøpet i 2015 og frem til salget i 2021 har «krympet» noen kvadratmeter. Dette til tross for at klageren ikke har foretatt noen innvendige bruksendringer. Takstmennene har målt opp på samme måte. Her burde megleren tatt ansvar og bistått oppdragsgiver med å kvalitetssikre arealene oppgitt i salgsoppgaven.

Innklagede har i hovedsak anført:

Megleren oppdaget i forbindelse med salget i 2021 at det manglet ferdigattest på garasjen. Dette ble det gitt informasjon om til aktuelle interessenter herunder budgiver.

Manglende ferdigattest for garasjen ble oppdaget etter at eiendommen var prisestimert og lagt ut for salg. I oppdragsavtalen datert 8. mars 2021 ble salgssummen estimert til 5 200 000 kroner. I forkant av lansering ble prisantydningen satt til 5 500 000 blant annet på grunn av andre sammenlignbare salg i nærområdet. Etter salg av boligen endte det med en salgssum på 5 400 000 kroner.

De tilbakemeldingene megleren fikk fra interessentene omhandlet i liten grad garasjen. Av meglerens notater etter samtaler med interessentene var tilbakemeldingene gjennomgående slitasje på boligens overflater, romløsning og fra enkelte var det ønske om mer utsikt. Vedkommende som endte som kjøper av boligen var i utgangpunktet ikke interessert i å by på boligen i det hele tatt. Etter å ha snakket med megleren vurderte de likevel å by på eiendommen og megleren opplyste de om den manglende ferdigattesten. Det er riktig at kjøperen brukte den manglende ferdigattesten som argument i forbindelse med budgivningen, og at de ikke ønsket at budet skulle føre med seg ytterligere budgivere. Kjøperen inngav derfor et hemmelig bud.

Det var på dette tidspunktet flere uavklarte interessenter som megleren naturlig nok ikke kunne formidle budet til. Det er usikkert hvorvidt noen av de andre interessentene ville kommet med bud, eller hvor høyt de ville vært villige til å by, Men flere var som nevnt uavklarte og trengte mer betenkningstid. En av interessentene formidlet at de vurderte å komme med bud, men ikke opp på prisantydning.

Megleren forklarte klagerne risikoen ved å akseptere et hemmelig bud, herunder at andre interessenter ikke kan komme met et høyere bud slik som i en «normal» budrunde. Det ble også drøftet alternative tiltak, slik som motbud til budgiver, flere visninger eller avvente til de andre interessentene kom på banen. Det er ikke uvanlig at man avholder flere visninger på en eiendom, og her hadde det kun vært en fellesvisning.

Megleren informerte også om risikoen ved å ikke gå i dialog med budgiveren eller avvente nye interessenter, som kunne medføre at en mistet nåværende budgiver. Megleren oppfattet det slik at klagerne hadde et sterkt ønske om å selge til denne budgiveren da budet var i nærheten av prisantydningen, og at de ikke ville ta sjansen på å forsøke andre tiltak. Kjøper hadde vært på privatvisning hos klagerne, og klagerne hadde fått et godt inntrykk. De tok derfor ikke sjansen på å la budet gå fra seg. Basert på dette anbefalte megleren å akseptere. På generelt grunnlag anbefaler ikke megler å akseptere hemmelige bud. Risikoen ble ettertrykkelig forklart, men i denne konkrete situasjonen med de ønsker klagerne gav uttrykk for frarådet imidlertid ikke megleren klagerne å akseptere budet.

Det er ikke bestridt at innklagede i sin tid solgte eiendommen til klagerne med en feil opplysning om ferdigattest for garasjen. Innklagede kan imidlertid ikke se at dette har medført et økonomisk tap for klagerne.

En prisantydning er ingen prisgaranti eller fasit for hvilken pris eiendommen vil bli solgt for.

Uansett har klagerne en tapsbegrensningsplikt. Klagerne var vel vitende om dette under budrunden. Det var flere uavklarte interessenter, og kjøperens bud var hemmelig. Likevel var ikke klagerne villige til å gå i forhandlinger eller forsøke et motbud. De var heller ikke villige til å avvente situasjonen eller avholde flere visninger. På denne måten var megleren avskåret fra muligheten til å forsøke å dra prisen ytterligere opp. Dette må klagerne selv bære risikoen for.  Det foreligger ikke erstatningsansvar for innklagede.

Uttalelser fra kjøper i etterkant kan ikke tillegges avgjørende vekt. Det foreligger ikke et dokumentert økonomisk tap.

Areal

Innklagede kjenner ikke til hva avviket skyldes. Det vises til salgsoppgaven under overskriften «Bebyggelse» hvor det fremgår: «Alle arealer samt byggeår er iht. vedlagte verdi og lånetakst.» Takstmenn har generelt bedre byggeteknisk kompetanse enn megler og oppmåling er gjort av takstmann også i dette tilfelle. Megler foretar ikke kontrollmåling av boligen, men henviser til oppgitte areal fra takstmann og kommunen. I henhold til kommunens informasjon om matrikkelen som megleren har innhentet er det oppførte arealet på 176 kvm. Det var dermed ikke grunnlag for megleren til å tvile på oppmålingen foretatt av takstmannen.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Nemnda legger til grunn at det er enighet om at det ble gitt en feil opplysning om ferdigattest for garasje ved salget til klagerne i 2015. Innklagede er derfor i utgangspunktet erstatningsansvarlig, da megler opptrådte uaktsomt ved å opplyse feil om dette. Spørsmålet er imidlertid om klagerne har lidt noe økonomisk tap.

Hva det økonomiske tapet utgjør, er ikke nærmere underbygget bortsett fra at klagerne har vist til at kjøperne av boligen skriftlig har opplyst at de gikk ned kr 100 000 i pris på grunn av garasjen. Selv om det kan reises spørsmål om i hvilken grad man skal legge vekt på en uttalelse fra kjøper av boligen i ettertid, har nemnda under tvil kommet til at erstatningen i dette tilfellet fastsettes til 100 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til DNB Eiendom AS Gjøvik har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og meglerforetaket må betale 100 000 kroner i erstatning til klagerne.