Klage nr. 2021265

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. mars 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Mamen-Lund, Engh, Sætre & Partners AS (EIE Eiendomsmegling Asker)

Saken gjelder:                    Misnøye med saksbehandlingen. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

I oktober 2021 inngikk partene en oppdragsavtale om salg av klagerens eiendom. Boligen ble verdivurdert til 5 600 000 kroner, og solgt for 5 550 000 kroner. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, og har trukket frem at megleren glemte å tilføye informasjon i salgsoppgaven om at en rekke eiendeler, deriblant innvendige plisségardiner og en utvendig motorisert markise, ikke skulle medfølge ved salget. Som følge av den manglende tilføyelsen, ble boligen solgt med de aktuelle gjenstandene på tross av klagerens beskjed på SMS til megler om at dette ikke skulle medfølge. Spørsmålet er om megleren i denne forbindelse har opptrådt i strid med god meglerskikk og i tilfelle om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Videre er det spørsmål om det foreligger en «ikke uvesentlig pliktforsømmelse» som i tillegg skulle gi grunnlag for å nedsette meglerens vederlag.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem. Dissens.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Megleren fikk beskjed, både muntlig og skriftlig, om at flere eiendeler ikke skulle medfølge ved salget. Klageren gav megleren en liste over alt løsøre han ønsket å beholde, som normalt ville fulgt med en bolig. Megleren glemte å tilføye denne informasjon i salgsoppgaven.

Da klageren mottok salgsoppgaven på 178 sider til korrekturlesning, klarte han å overse at oversikten av det aktuelle løsøre manglet. Han godkjente derfor salgsoppgaven. Da klageren oppdaget feilen, var boligen allerede solgt. Klageren kontaktet da megleren som fraskrev seg alt ansvar, ettersom klageren hadde godkjent salgsoppgaven. Megleren burde ikke fraskrevet seg ansvar på denne måten, men møtt klageren med ydmykhet og et forslag om å løse situasjonen.

Klageren krever at vederlaget settes ned med 50 000 kroner, videre krever han at innklagede betaler 50 000 kroner i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

Da megleren var på befaring første gang i mai 2021, ble de innvendige plisségardinene og den utvendig motoriserte markisen solgt inn av klageren som positive og verdifulle forhold ved boligen. Klageren anslo at de aktuelle tilvalgene hadde en verdi på 250 000 kroner, og disse kvalitetene ble således hensyntatt i verdivurderingen. Det ble i denne sammenhengen aldri nevnt fra klagerens side at de aktuelle installasjonene ikke skulle medfølge boligen ved et salg. I et slikt tilfelle ville heller ikke utstyret blitt hensyntatt i vurderingen, hvilket igjen ville redusert boligens estimerte markedsverdi. 

Salgsoppdraget ble tegnet i oktober 2021. Heller ikke denne forbindelse opplyste klageren at de aktuelle installasjonene ikke skulle medfølge ved salget.

I forbindelse med oppdragsinngåelsen sendte megleren ut en e-post med diverse informasjon, derunder spørsmål som skulle besvares av klageren. Klageren svarte med en linje at flere ting ikke skulle medfølge salget. Innklagede beklager at de ikke fanget opp denne unormale instruksjonen, men kan uansett ikke se at det vil være avgjørende for sakens utfall.

Selger fikk i tråd med alminnelig rutine tilsendt et utkast av salgsoppgaven for gjennomgang forut for publisering. Her fremkom følgende skriftlig oppfordring:

«Minner om selgers opplysningsplikt angående informasjonen i salgsoppgaven og på finn. Når det gjelder informasjonen gitt i salgsoppgaven, er det deres ansvar som selgere å bekrefte at informasjonen som er gitt er korrekt og fullstendig. Som selger av eiendommen kan dere holdes ansvarlig for feil eller ufullstendig informasjon. Når dere har sett gjennom salgsoppgaven og annonsen trenger jeg en bekreftelse på at begge deler er godkjent. Ser dere noe feilaktig informasjon så gi oss beskjed.»

Det stemmer at salgsoppgaven var omfattende, men tekst om innhold og standard fremkom kun på til sammen fem sider. Klageren gjennomgikk salgsoppgaven og kom med tilbakemelding på tre punkter som måtte rettes opp i. Ingen av disse punktene berørte løsøre. Megleren rettet opp de aktuelle punktene, og sendte over et nytt utkast dagen etter. Klageren fikk med dette en ytterligere oppfordring til å lese gjennom salgsoppgaven. Heller ikke denne gangen kommenterte klageren det aktuelle løsøret. Tvert imot ble markedsmateriell, herunder salgsoppgaven, godkjent. Annonsen ble deretter publisert med annonsert visning en uke senere.

Megleren møtte klageren i boligen før visningen 7. november 2021, men ingenting ble nevnt om det omtvistede løsøret. Det kom kun én person på visningen. Vedkommende inngav et bud på 5 450 000 kroner, og fikk etter forhandlinger kjøpt boligen for 5 550 000 kroner. Klageren gav utrykk for at han var fornøyd, og kom ikke med spørsmål knyttet til de omtvistede installasjonene. Dagen etter budaksept ringte han imidlertid til megleren og etterspurte hvor i salgsoppgaven det fremkom at det aktuelle løsøret ikke skulle medfølge ved salget. Klageren var således innforstått med at det var tale om utstyr som normalt skulle medfølge, og at noe annet ville innebære en avvikende løsning som måtte reguleres i salgsoppgaven. Megleren stilte seg uforstående til at løsøret ikke skulle medfølge, da dette var ny informasjon for henne. Klageren henviste da til den korte setningen i sin innledende e-post i forbindelse med oppdragsinngåelsen.

I en e-post fra 10. november 2021 skrev klageren at han hadde godtatt et bud under prisantydning fordi det spesifikt skulle fremgå at han skulle ha med seg diverse utstyr. Dette bestrides av innklagede. Klageren tok ingen forbehold ved salget, og informerte heller ikke om det omtvistede løsøret ikke skulle medfølge. Ved en så generell og kortfattet kommentar innledningsvis om at flere ting ikke skulle medfølge, ville det vært naturlig at klageren fulgte opp med en spesifisering av hvilke ting dette gjaldt. Helst burde dette skjedd forut for verdivurderingen, men uansett forut for utarbeidelse og godkjennelse av markedsmateriellet. Det omtvistede løsøret er i stod grad fastmontert og ikke naturlig å fjerne fra boligen. Megleren hadde ut fra løsørets art, således ingen forutsetninger for å ta opp spørsmålet. Klageren hadde videre hatt salgsoppgaven til gjennomlesning to ganger, og har aktivt godkjent denne vel vitende om at det omtvistede løsøret ikke var unntatt ved salget.  

Innklagede kan ikke holdes ansvarlig for at det aktuelle løsøret ikke ble unntatt ved salget. Uansett har ikke klageren lidd noe økonomisk tap. Markedsverdien og salgssummen gjenspeiler de kvalitetene som var i boligen ved salgstidspunktet, og som kjøperen regnet med ville medfølge. Kjøperen var også opptatt av de omtvistede kvalitetene på visningen. Klageren har fått betalt for det omtvistede løsøret. Dersom gjenstandene skulle vært trukket ut ved salget, ville både estimert markedsverdi og faktisk salgssum blitt redusert tilsvarende. Å pålegge innklagede å erstatte verdien av det omtvistede løsøret, vil i realiteten innebære at klager blir sittende igjen med en økonomisk vinning ved å ha fått betalt for mer enn han faktisk har solgt. Dette er det ikke rettslig grunnlag for.

Det foreligger ingen form for ansvars- eller erstatningsbetingende atferd fra innklagedes side.

Klagerens krav avvises.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Nemnda legger til grunn at megler fikk skriftlig beskjed fra klageren (selgeren) om at markise og plisségardiner ikke skulle følge med salget, men at megler overså dette da hun utarbeidet salgsoppgaven. Megler har derfor forsømt seg her.

Klageren har krevd erstatning og vederlagsnedsettelse.

Erstatning forutsetter at megler har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet ved å unnlate å opplyse i salgsoppgaven at markise og plisségardiner ikke skulle følge med. Nemnda har kommet til at megler her har vært uaktsom, og at innklagede er erstatningsansvarlig. Men klageren må selv ta sin del av skylden for at salgsoppgaven ble uriktige her. Han fikk salgsoppgaven til gjennomsyn og godkjennelse to ganger uten at klageren oppdaget feilen.

Klageren har krevd 50 000 kroner i erstatning, men beløpet er ikke nærmere underbygget. Innklagede har ikke bestridt beløpet som sådan. Nemnda finner at erstatningen i utgangspunktet fastsettes skjønnsmessig til kr 30 000, jf. klagerens e-post av 15. november 2021 til megler.

Da klageren og innklagede her begge må bære ansvaret for at det ble gitt feil opplysninger i salgsoppgaven, fastsettes erstatningen til kr 15 000, jf. prinsippet om skadelidtes medvirkning i skadeserstatningsloven § 5-1.

Klageren har krevd vederlagsnedsettelse med kr 50 000. Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg. Det er heller ikke noe vilkår at klageren har lidt et økonomisk tap, eller at megleren ar utvist subjektiv skyld.

Når det gjelder spørsmålet om klageren har krav på vederlagsnedsettelse, har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet, Fosmark og Røse Solli har etter en konkret vurdering kommet til at det i dette tilfelle ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse i tillegg. Vederlagsreduksjon og erstatning er i prinsippet to forskjellige misligholdsbeføyelser. Det følger imidlertid av rettspraksis at en forsømmelse som allerede har dannet grunnlag for et erstatningsansvar for megler, ikke også kan danne grunnlag for vederlagsreduksjon. Nemnda viser til Borgarting lagmannsretts dom LB-2010-65340. Det samme gjelder nemndas avgjørelse RFE-2012-42.

Vederlagsreduksjon tilkjennes derfor ikke.

Mindretallet, Sørlie, har kommet til et annet resultat. Som flertallet påpeker, er vederlagsreduksjon og erstatning to forskjellige misligholdsbeføyelser. Mens erstatning er ment å dekke oppdragsgivers faktiske økonomiske tap som følge av forsømmelsen, er vederlagsreduksjonens sentrale siktemål at det skal fungere som et prisavslag i de tilfeller hvor megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. emgll § 7-7. Er man over denne terskelen tilsier hensynet til at vederlaget skal justeres for å gjenopprette balansen mellom partenes ytelse, at vederlagsnedsettelse tilkjennes uavhengig av om den samme forsømmelsen også har manifestert seg i et konkret økonomisk tap. Det bør derfor utvises forsiktighet med å legge for mye i den noe reserverte konstateringen lagmannsretten foretok i den konkrete vurderingen i LB-2010-65340, hvor lagmannsretten uttalte at «[f]orsømmelsen i forbindelse med dokumentavgiften legger lagmannsretten ikke særlig vekt på [i] denne forbindelse, da den allerede har dannet grunnlag for det erstatningskravet som er behandlet ovenfor.»

Pliktforsømmelsen i vår sak er at megler ikke har inntatt den skriftlige beskjeden fra selger om at markisen og plisségardinene ikke skulle følge med ved salget i salgsoppgaven. Det er videre et ytterligere argument for at forglemmelsen utgjør «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse», at de gjenstandene selger ikke ønsket at skulle følge med etter avhendingsloven regnes som «særskilt tilhøyrsle» til eiendommen, jf. § 3-5. Slike gjenstander må det særskilt avtales at ikke skal følge med ved salget for at selger ikke skal komme i et mangelsansvar, jf. avhl. § 3-4. Mindretallet har etter dette kommet til at megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. emgll. § 7-7. Mindretallet går ikke nærmere inn på hva vederlaget bør settes ned med.

Konklusjon

Megleren til Mamen-Lund, Engh, Sætre & Partners AS (EIE Eiendomsmeglings Asker) har opptrådt uaktsomt, og innklagede må betale 15 000 kroner i erstatning til klageren. Kravet på vederlagsnedsettelse fører ikke frem.