Klage nr. 2021277

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. mars 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Kongsberg

Saken gjelder:                    Dekningssalg – brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.              

Saksfremstilling

Klageren kjøpte bolig formidlet gjennom innklagede foretak 16. august 2019. Kjøpesummen var på 3 500 000 kroner. Dessverre lyktes det ikke klageren å få på plass finansiering. Selgeren hevet avtalen, og det ble igangsatt dekningssalg. Klageren hevder at megleren var kjent med at klageren ikke hadde midler til å kjøpe boligen, og anfører at megleren ikke i tilstrekkelig grad undersøkte klagerens finansiering i forbindelse med inngivelsen av bud. Ved å unnlate å gjøre dette, har megleren ikke i varetatt sin omsorgsplikt ovenfor klageren, men ledet henne ut i økonomisk uførhet. Klageren krever at innklagede erstatter henne det tap hun er påført som følge av dekningssalget. Det kreves videre erstatning for ulempen hun er påført.

Innklagede bestrider klagerens anførsler og krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren var på jakt etter bolig for seg og sin datter og fattet interesse for eiendommen og bestemte seg for å gå på visning. Der ble hun møtt av megleren som gav henne et prospekt. Hun pekte samtidig på budskjemaet og forklarte at dette måtte fylles ut. Det ble fortalt at huset var populært, og at det sannsynligvis ville bli en budrunde hvor megleren forventet en høyere pris. Utover dette var det ingen kontakt mellom klageren og megleren.

Det ble aldri forklart hvilke konsekvenser det ville innebære å fylle ut budskjemaet. Klageren hadde ingen erfaring med boligkjøp fra før og heller ingen erfaring med budgivning.

Klageren forklarte at hun ikke hadde midler til å kjøpe eiendommen. Dette var ifølge megleren ikke noe problem, det var noe hun ville sjekke ut. Dette var bakgrunnen for at klageren innga bud. Det viste seg at boligen ikke var så populær som megleren antok, da det ikke kom inn høyere bud enn klagerens på 3 500 000 kroner.

Fra sin tid i England hadde klageren noen kontrakter/referanser, og som følge av at hun ikke hadde egne midler, viste klageren til én av disse og ba megleren ta kontakt. Megleren fikk deretter bekreftet finansiering, men det ble ikke fremlagt dokumentasjon på dette. Finansieringen skulle skje gjennom en tyrkisk bank. Klageren stiller seg derfor tvilende til om megleren har fått bekreftet finansiering slik hun hevder. Klageren har bedt om å få se dokumentasjonen på at noen har garantert for finansieringen. Dette er ikke mottatt og fremstår useriøst.

Megleren har orientert selgeren, og selgeren har i tilfelle lagt meglerens informasjon til grunn. Dette har skjedd uten at megleren kan dokumentere tilsagnet og uten at klageren var kjent med at noen hadde lovet finansiering. Dersom det er tilfelle at megleren fikk bekreftet finansiering, har megleren plikt til å sørge for at det legges til rette for finansiering gjennom vedkommende. Dette har ikke megleren gjort. I stedet ble det iverksatt et dekningssalg som har påført klageren utgifter hun ikke har mulighet for å dekke inn.

Megleren har gitt feil opplysninger som grunnlag for aksept av budet, ut fra sin kunnskap om bruken av dekningssalg og fordi hun skjønte at klageren ikke ville forstå konsekvensene. Klageren føler seg brukt og lurt, noe som ble forsterket da hun skjønte at megleren og selgeren var venninner på Facebook.

Megleren har ikke ivaretatt sin omsorgsplikt. Megleren var kjent med at interessen for boligen ikke var stor. Det var derfor kjærkomment å få en budgiver som ikke kjente til prosessen. Et dekningssalg ville være risikofritt dersom det ble inngitt et bud. Med det allerede etablerte vennskapet til selgeren, var det naturlig å tenke at dette var en trygg plan for å få best mulig pris. Klageren legger til grunn at selgeren var blitt opplyst om klagerens manglende evne til å stå ved budet.

Megleren hadde ikke kontakt med klageren under visningen, det ble bare gitt beskjed om signering. Megleren sjekket ikke finansiering før det ble skrevet kontrakt.

Megleren har brutt god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren har kun hatt omsorg for oppdragsgiver. Disse to hadde vært venner på sosiale medier i god tid forut for at oppdraget ble lagt ut. Klageren har blitt lurt til å inngi bud, selv om hun gjorde det klart at hun ikke hadde økonomi. Det er uklart om dette ble videreformidlet til selgeren. Selgeren hadde rettsvern gjennom dekningssalgsløsningen, noe megleren var klar over.

Megler har plikt til å sjekke finansiering. Hun har ved å unnlate å gjøre dette, ikke i varetatt sin omsorgsplikt ovenfor klageren. Klageren krever at innklagede erstatter henne det tap hun er påført som følge av dekningssalget. Videre kreves erstatning for ulempen hun er påført.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det var fagansvarlig som holdt fellesvisningen da ansvarlig megler var forhindret. Hun hadde nylig solgt nabohuset og var godt kjent i området. Hun møtte opp tidlig for å ta en prat med selgeren og gå gjennom huset før visningen startet. Dette var deres første møte.

Klageren kom innom innklagedes kontorer samme dag som fellesvisningen skulle avholdes. Hun ble oppfattet som en interessert kunde, og fagansvarlig besvarte spørsmålene hennes og hun fikk med seg salgsoppgaven med vedlegg. Fagansvarlig kjente henne igjen fra tidligere besøk hos meglerkontoret i forbindelse med andre eiendommer de hadde hatt for salg. Hun hadde også hatt samtaler med de andre meglerne på kontoret.

Under visningen hadde de to en lang samtale om boligen, nabolaget og om hvordan budgivningen og kjøpsprosessen fungerte i Norge. Fagansvarlig var selv innflytter og visste at boligkjøpsprosessen kunne variere fra land til land. Det var også andre utenlandske interessenter til stedet som hørte samtalen og som etterpå påpekte at det var en fin gjennomgang av prosessen på engelsk.

I tillegg til den muntlige informasjonen, var det også hele to sider i salgsoppgaven som dreide seg om budgivning; «Forbrukerinformasjon om budgivning» og «Viktig om budgivning». Dette i tillegg til budskjema som megleren viste til klageren. Prosessen ble forklart på en grundig måte, og det var godt med tid og anledning til å stille spørsmål dersom noe var uklart.

Ved signering av budskjema har klageren bekreftet at hun har lest opplysninger og salgsvilkår som kommer frem i salgsoppgaven. I tillegg opplyste klageren at hun hadde noen som kunne hjelpe henne med eventuelle språklige utfordringer i forbindelse med forståelsen av innholdet i salgsoppgaven.

Det var ti interessenter på visning. Boligen ligger i et meget sentralt, men rolig og barnevennlig strøk med i hovedsak småhusbebyggelse. Boligen ligger rett ved en populær skole. Fagansvarlig gav rettmessig uttrykk for at det var god interesse for boligen, men har ikke forskuttert hva boligen ville bli solgt for. Klageren forklarte at boligen ville være helt perfekt for henne og datteren hennes.

Dagen etter visningen fulgte ansvarlig megler opp interessentene. Fagansvarlig var da opptatt i et møte. Klageren la inn elektronisk bud med BankID på 3 500 000 kroner. Dette var 200 000 kroner over prisantydning. Ønsket overtakelse var 1. november 2019. Innklagede har rutine for alltid å sjekke finansiering i forbindelse med budrunden. Det ble også gjort her.

Klageren hadde notert et utenlandsk foretak som långiver på budskjema. Megler etterspurte kontaktinformasjon til noen fra dette firmaet som kunne bekrefte finansieringen. Dette skulle klageren ordne og kort etter ble megleren ringt opp og fikk bekreftet finansieringen, samt fikk seg forklarte hvordan kjøpet skulle finansieres. Ifølge vedkommende var det vanlig i England at arbeidsgiver lånte ut penger til sine ansatte i forbindelse med boligkjøp. Megleren etterspurte en skriftlig bekreftelse som han mottok på e-post kort etter samtalen.

Ansvarlig megler videreformidlet informasjonen om finansieringen til selgeren før selger aksepterte budet. Det er ikke korrekt at klageren informerte megleren om at det var lagt inn bud på feil beløp. Megleren oppfattet klageren som godt fornøyd med kjøpet sitt. Meglerne har ikke mottatt noe ønske fra klageren om å trekke seg fra handelen.

I kontraktsmøtet ønsket klageren å fremskynde overtakelsen for å komme inn i boligen tidligere, gjerne allerede 1. oktober 2019, én måned før avtalt overtakelse. Selger hadde kjøpt et renoveringsobjekt som hun var i ferd med å pusse opp, men skulle prøve å imøtekomme ønske om tidligere overtakelse. Det ble enighet om at dialogen rundt tidligere overtakelse skulle skje direkte mellom klageren og selger, og at de ved enighet skulle kontakte megleren og informere om dette. Deretter ble kjøpekontrakten signert.

Den 23. oktober ringer selgeren til megleren, da hun hadde ikke hørt noe fra klageren i anledning ønske om å fremskynde overtakelsen. Megleren sendte klageren en melding med informasjon om den nært forestående overtakelsen. Klageren kontaktet deretter megleren og informere om at pengene var forsinket. På overtakelsesdagen hadde pengene fremdeles ikke kommet inn. Partene avtalte derfor å møtes på meglerens kontor. Det ble avholdt to møter. I det siste møte, møtte klageren sammen med sin kontaktperson, en brite som hjalp henne med finansieringen. Det ble referert til de rådende urolighetene i Storbritannia i anledning Brexit, men det ble samtidig understreket at dette ikke var til hinder for kjøpet. Klageren ønsket å fullføre kjøpet, men trengte noe mer tid. Det kom til enighet parten imellom om å utsette overtakelsen til 15. januar 2020.

Selger fikk samtidig informasjon fra megleren om eventuell adgang til å gjennomføre dekningssalg, men hun anså sannsynligheten for å få en god pris for leiligheten som liten rett før jul, og ny frist for oppgjør i midten av januar syntes derfor som en god løsning for begge parter. Det ble avtalt at klageren skulle dekke de månedlige kostnadene ved leiligheten frem til utsatt dato for overtakelse. Megleren satte klageren i kontakt med finansrådgiver for å undersøke mulighetene for finansiering i norsk bank. Det kom heller ikke noe oppgjør
15. januar 2020.

Dekningssalg ble dermed igangsatt. Alt av eksisterende informasjon ble gjenbrukt. Bare takst og kommunal informasjon måtte innhentes på nytt, for øvrig ble alle kostnader satt til et minimum. Boligen ble lagt ut for salg på nytt i slutten av januar 2020. Det kom inn flere bud og selgeren valgte til slutt å akseptere høyeste budet på 3 360 000 kroner. Eiendommen ble solgt 8. april 2020.

Det er ikke riktig at fagansvarlig og selger var venninner. De hadde aldri møtt hverandre før visningen i august 2019. I mai 2020 fikk begge barn og havnet ved en tilfeldighet i samme barselgruppe. I den forbindelse knyttet de kontakt via Facebook. Det var ikke noen privat kontakt dem imellom før et barseltreff i juni 2020. De har i dag barn i samme barnehage.

Klagerne har hevdet i sin klage at hun ikke snakker norsk. Megleren mottok imidlertid flere meldinger og e-poster på norsk, samt at hun snakket norsk i flere møter på meglerens kontor.

Det ble ikke på noe tidspunkt underveis i salgsprosessen ytret ønske fra klageren om å trekke seg fra handelen, verken underveis i budgivningen eller etter budaksept.

Fagansvarlig ble i august 2020 innkalt som vitne i Buskerud Tingrett, i sak mellom selgeren og klageren. Dommen gikk i selgerens favør, og tingretten kom der til at megleren ikke hadde opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av salget.

Megleren til innklagede har ivaretatt sin omsorgsplikt ved å gi tydelig veiledning og råd til klageren både før og etter budaksept. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk på noe vis i forbindelse med salget. Kravet avvises.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.

En rettssak mellom klageren og selgeren om krav på oppgjør etter dekningssalget, har vært behandlet av Buskerud tingrett. Dommen er rettskraftig (endelig). Retten konkluderte med at megleren ikke hadde opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av klagerens kjøp av boligen, inklusive klagerens finansiering.

I tingretten var det muntlige forhandlinger med parts- og vitneforklaringer direkte for retten. Tingrettens konklusjon er klar. Det vises til det som fremkommer av rettens vurdering på side 11 i dommen:

«Etter rettens syn, må forarbeidenes henvisning til at finansiering undersøkes med bank, forstås dithen at finansiering må undersøkes med den som er opplyst å skulle yte lånet – i dette tilfelle arbeidsgiver. Dette har megler gjort. [Meglerens navn] opplyste under sin forklaring at det ikke var noe ved [klagerens navn] finansiering eller den bekreftelsen hun mottok fra låneyter som skilte seg ut fra øvrige tilfeller hvor finansieringsbekreftelse innhentes, eller som gav [meglerens navn] grunn til å tvile på at [klagerens navn] finansiering var i orden. Retten finner på dette grunnlaget at [meglerens navn] undersøkte [klagerens navn] finansiering så langt som mulig – og i den grad det kunne forventes av megler – og at opplysningene som hun mottok ikke gav grunn for en tvil som kunne tilsi behov for ytterligere undersøkelser eller at [selgerens navn] burde varsles om usikker finansiering. Retten viser i den forbindelse også til at det av bevisførselen følger at arbeidsgiver har oppgitt at det var senere inntrådte forhold, herunder koronapandemien, som medførte at de likevel ikke klarte å stille det lånet de hadde opplyst til megleren å kunne gi [klagerens navn]. På bakgrunn av det ovenstående finner retten at megler ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.»

Ut fra det klageren har anført i sin klage, er det ikke noe som tilsier at nemnda under sin skriftlige behandling av klagen, hvor parter og vitner ikke avgir forklaring, skulle komme til et annet resultat enn tingretten. Men nemnda har vurdert klagerens anførsler, og finner ikke at megleren her har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Megler har overholdt sin omsorgsplikt overfor klageren som budgiver og kjøper av boligen. Erstatningskravet til klageren kan derfor ikke føre frem. Nemnda nevner at saken ikke har vært tvilsom.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.