Klage nr:
154/08

Avgjort:
10.12.2008

Saken gjelder:
Kjøp av prosjektert leilighet, utbyggeren er konkurs

Foretakets navn:
Terra Eiendomsmegling avd. Kragerø, Telemarksmegleren AS

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte leilighet i eierseksjonssameie. Leilighetene var ikke ferdigstilt på kjøpstidspunktet. Leilighetene ble nesten ett år forsinket, arbeidet er ennå ikke fullført og utbyggeren er konkurs. Det er ifølge klagerne forbindelse mellom innklagede og banken som både utbyggeren og flere av kjøperne brukte.

Likelydende klage er sendt til Kredittilsynet, Bankklagenemnda og Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester tar kun stilling til de forhold som måtte gjelde innklagede meglerforetak.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne ønsker Reklamasjonsnemndas vurdering av innklagedes rolle ved inngåelse av kjøpekontrakt, ved overtakelse av leilighet. Videre ønsker klageren en vurdering av om innklagede har blandet egen rolle og det å være budbringer for [NN]sparebank.

Dersom klagerne får medhold av Reklamasjonsnemnda i at innklagede skulle ha medvirket/hatt ansvar for at utbyggeren stilte garanti i forhold til dagbøtene, ønsker klagerne at innklagede holdes ansvarlig for dette forholdet og eventuelt ved andre forhold Reklamasjonsnemnda måtte vurdere.

Klagerne reiser spørsmål om innklagede har gjort en god nok jobb overfor klagerne som kjøpere, om han har holdt klare grenser mellom sitt engasjement som eiendomsmegler og [NN]sparebanks rolle i denne saken. Banksjefen i [NN]sparebank er styreformann hos innklagede. Videre stiller klagerne spørsmål om innklagedes

arbeid i forhold til nødvendige garantier, herunder dagbøter, har vært en god nok jobb. Videre ønsker klagerne at Reklamasjonsnemnda vurderer innklagedes rolle i forbindelse med overtakelsen, da truslene om at de ville miste leilighetene ble fremsatt.

Av øvrig korrespondanse fremgår bl.a.: Leilighetene ble nesten ett år forsinket. Mye gjenstår fortsatt og utbyggeren har gått konkurs. Det klagerne reagerer sterkest på, er det «vanvittige presset og den trusselen som kom, først muntlig fra [innklagede], – på vegne av [NN]sparebank», som klagerne ble utsatt for ett døgn etter overtakelsen av den første leiligheten. Dette er bakgrunnen for at klagerne ønsket at Reklamasjonsnemnda skal vurdere saken.

Saken har blitt omtalt i aviser, radio og fjernsyn. Etter denne omtalen ble klagerne rådet til å kontakte Kredittilsynet. De har også blitt rådet til å kontakte Bankklagenemnda og Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

Klagerne har hatt møte med innklagede, som skal ha innrømmet at han hadde gitt noe dårlig informasjon til klagerne underveis i byggeprosessen.

Kontrakter ble skrevet vår/forsommer 2006 med overtakelse utsatt en måned til «senest 1.11.2006» og de tre andre var ca 1. november 2006. Kjøpesummen var på kr 1 790 000. Leilighetene var benevnt som «nøkkelferdige». Med kontrakten fulgte et håndskrevet ark, som ble oppfattet som et tillegg til kjøpekontrakten. Kontrakten omtaler at tilleggsarbeider skal avtales skriftlig, videre at det skal angis hva endringene innebærer, samt pris- og tidskonsekvenser. Prisene på tilleggsarbeidene var vanskelige, som oftest umulige å få avtalt på forhånd.

Innklagede hadde ifølge klagerne glemt å stille garanti for innbetalt forskudd på kr 150 000 fra hver av klagerne. Den fikk de kort tid før innflytting. Innklagede glemte å skaffe tilveie 3 % garantien klagerne skulle hatt i henhold til Bustadoppføringslova. Klagerne fikk hjelp av advokat til å få garantier, da fra [NN]sparebank. To av klagerne fikk garantien først etter at saken hadde vært i media. Klagerne har aldri fått sikkerhet for forsinkelsesansvar, jfr. kontraktens kap 3, tredje avsnitt.

Klagerne solgte etter hvert boligene sine, og ble da tvunget til å finneannen bolig.

Utover i byggeperioden, dvs. helt fra høsten 2006, hørte klagerne om betalingsvansker hos utbyggeren, bl.a. ved at hele arbeidsstokken ble skiftet ut og arbeidsfolk ble midlertidig trukket tilbake pga. manglende betaling. Klagerne var redde for at utbyggeren ville gå konkurs, ettersom de dermed kunne risikere å miste leilighetene. Klagerne ble gjort oppmerksom på at de kunne bli løst fra kontraktene. Klagerne hadde investert en del ekstra i leilighetene, de hadde solgt hjemmene sine og hadde forventninger til disse leilighetene siden de hadde vært opptatt av prosjektet siden høsten 2005. Både utbyggeren, innklagede og banken ga signaler på at det ville være en fordel for dem om klagerne trakk seg fra kontraktene.

Det sto i kontrakten at «Kjøper vil i rimelig tid, senest 6 uker før ferdigstillelse, få melding fra megler om endelig dato for overtagelse». Det skjedde ikke og klagerne måtte følge med selv. Helt på slutten avtalte de overtakelsesforretning med utbyggeren. Innklagede var ikke til stede på overtakelsesforretningen.

Banken krevde at dagbøtene ikke skulle holdes tilbake. Dette var en betingelse for å utstede et heftelsesfritt skjøte. Klagerne følte seg presset og engasjerte advokat. Det ble sagt at dersom bare én familie flyttet inn, ville det bli penger til den ubetalte regningen på heisen på ca kr 280 000, og den ville bli satt i drift. Dette var nødvendig for innflyttingen. Utbyggeren gjorde det klart at han var avhengig av å få oppgjør for ekstraarbeidet. Klagerne fikk beskjed om at de ikke kunne holde tilbake penger for ikke ferdigstilte arbeider på fellesområdet. Advokaten deltok i overtakelsesforretningen på den første leiligheten. Han sa det burde bli holdt tilbake ca kr 270 000 inntil seksjonen var fradelt og midlertidig brukstillatelse forelå, for manglene som ble dokumentert i overtakelsesforretningen, og for opptjente dagbøter.

Dagen etter overtakelsen ringte innklagede og sa at han ønsket at klagerne skulle få leiligheten, men han ville advare klagerne mot at dersom de ikke betalte inn alt ville [NN]sparebank heller slå utbyggeren konkurs. Leilighetene ville da tilfalle banken. Banken krevde kontraktsbeløpet på kr 1 790 000 selv om mye enda ikke var ferdigstilt, summen for tilleggsarbeidene, dagbøter, og brydde seg ikke om at viktige dokumenter ikke var i orden. Hvis klagerne ikke betalt inn alt, ville fire husløse familier miste leilighetene de på overtid med nærmere ett år hadde regnet med og håpet skulle bli deres hjem. Innklagede ville ikke ta imot oppgjør fra klagerne før de fikk hele summen. Klagerne regnet med at banken ville rekke å slå utbyggeren konkurs før skjøtet ble tinglyst. I tillegg til å miste leiligheten ville klagerne tape ca kr 500 000 for hver familie i betalt tilvalg.

Klagerne hadde da valget mellom to «onder»;

1. Godta å betale inn dagbøtene de skulle hatt, og betale for alt som enda ikke var ferdig selv om de visste at det ikke ville bli ferdigstilt i ettertid. De måtte videre godta å ikke holde tilbake for papirer som manglet

2. Holde tilbake penger for utestående, manglende papirer og dagbøter. Da ville de risikere å miste leilighetene med alle monterte tillegg. Da ville klagerne fått et skjøte med heftelser. Om banken senere hadde slått utbyggeren konkurs, måtte klagerne betalt ut bankens heftelser i deres leiligheter.

Verken banken, som hadde oversikt over utbyggerens økonomi, eller innklagede innkalte klagerne til et møte for å informere om at utbyggerens budsjetterte byggekostnader ville sprekke så fatalt at banken var avhengig av å legge noe av den økonomiske byrden over på klagerne. Dersom klagerne hadde fått slik informasjon, kunne de trukket seg ut av prosjektet før de hadde kjøpt alt ekstra som etter hvert ble montert ihuset. Det gjorde de ikke. Det var først dagen etter overtakelsen av den første leiligheten at sameiet ble presentert for en «kalkulert ekstraregning» fra banken.

Konkursen hos utbyggeren er et faktum. Det er ikke noe å hente i boet. Klagerne har enda ikke hatt overtakelsesforretning på fellesområder, bl.a. med heis.

Innklagede anfører:

Innklagede har i denne saken fått i oppdrag å gjennomføre kontraktsinngåelse, økonomisk oppgjør og tinglysing. Avtale om kjøp og salg var allerede gjort da innklagede ble kontaktet, og det er derfor ikke utarbeidet salgsoppgave.

Klagen inneholder svært mange punkter. De aller fleste punktene berører ikke forholdet til innklagede, og flere av dem er også misvisende fremstilt. Innklagede vil ikke kommentere de enkelte punktene, men vil forholde seg til fakta. E-post korrespondansen gir et godt bilde av fakta om hva som ble sagt i den avgjørende fasen.

Innklagede var sen med å innhente garanti etter bustadoppføringslova. Selgeren ble i denne forbindelsen kontaktet ved flere anledninger for å ordne dette. I sluttfasen og før utbetaling av oppgjør til selgerens bank, fikk innklagede bekreftet at garantien ville bli stilt.

Det er vanskelig å se av klagen hva klagerne mener at innklagede burde gjort annerledes for å unngå situasjonen klagerne havnet i. Klagerne har tidligere uttalt at innklagede burde «presse» banken til å slette heftelsene, selv om store deler av kjøpesummen ble holdt tilbake.

Så snart det ble klart at banken ikke kom til å slette heftelsene, tok innklagede kontakt med kollegaer og Norges Eiendomsmeglerforbund for å rådføre seg. Hans mistanke ble da bekreftet; innklagede har ingen midler for å «tvinge» banken til sletting av heftelsene i en slik situasjon.

Det er ingen årsakssammenheng mellom innklagedes handlinger og klagernes tap, og det er heller ingen ting innklagede kunne gjort for å hindre situasjonen som oppsto.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede var til de grader delaktig i [NN]sparebanks press og trusler mot klagerne. Telefonsamtalene er naturlig nok ikke dokumentert på annen måte enn gjennom bekreftelser på innholdet i de senere mailene fra innklagede og banken. Innklagede nektet også å ta i mot oppgjør før klagerne innfridde det banken krevde.

Klagerne setter et stort spørsmålstegn til den manglende garantien de skulle ha for dagbøtene i henhold til kontraktene. Dersom innklagede hadde fulgt opp dette, ville det økonomiske tapet vært mindre for klagerne. Klagerne ser også at banken har lånt utbyggeren alt for mye penger.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Når det gjelder § 12-garantien etter bustadoppføringsloven, er denne stilt. Garantisten har allerede utbetalt garantibeløpet (3% av kontraktsbeløpet).

Klagerens atter ytterligere anførsler:

I kjøpekontaktenes punkt 3, 3. avsnitt står det følgende: «Selger skal senest 14 dager etter avtaleinngåelse stille sikkerhet for kjøpesummen, herunder eventuelt forsinkelsesansvar, i samsvar med Bustadoppføringslovas § 12». Klagerne fikk forståelse av at bustadoppføringslova ville være gjeldende for prosjektet. I bustadoppføringslova § 12 står «Entreprenøren skal stille garanti for oppfylling av avtalen». Dagbøter er omhandlet i bustadoppføringslova § 18. Klagerne mener at forsinkelsesansvar med dagbøter er en del av avtalen.

Første leiligheten ble overtatt torsdag 12. oktober 2007, med begynnende innflytting umiddelbart. Samme dag ble den midlertidige leiligheten sagt opp. Ett døgn etterpå, dvs. 13. oktober om ettermiddagen, ble det formidlet fra innklagede at familien ville miste leiligheten hvis ikke alt ble betalt inn. Da hadde familien ikke retrettmulig og risikerte å bli satt på gata. To ganger ble det ringt fra innklagede den fredagskvelden. Det ble uttalt at det skullevære en tjeneste å gjøre kjøperne oppmerksomme på dette, men klagerne ser i ettertid koblingen mellom banken og innklagede og ser at innklagede gikk bankens ærende. E-posten av 18. oktober kom til alle kjøperne på et senere tidspunkt som en skriftlig bekreftelse på truslene.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om innklagedes forsømmelse og inhabilitet ved klagernes kjøp av prosjekterte leiligheter i et tilfelle hvor utbyggeren har gått konkurs.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Forholdet til utbyggeren (selgeren) og banken faller utenfor det Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til. Dette gjelder klagen over forsinkelser med ferdigstillelsen, informasjon om overtakelse og bankens krav om full innbetaling av kjøpesummen uten å ta hensyn til dagbøter m.m., som ikke blir vurdert av Reklamasjonsnemnda.

Klagerne påpeker at banksjefen i [NN]sparebank er styreformann hos innklagede. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at dette er kritikkverdig. Klagerne stiller også spørsmål ved om innklagede har holdt klare grenser mellom sitt engasjement som eiendomsmegler og bankens rolle i saken. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at det er fremkommet noe som tyder på at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk på dette punktet.

Videre stiller klagerne spørsmål om innklagedes arbeid i forhold til nødvendige garantier og dagbøter har vært godt nok. Det er kjøper og selger som er ansvarlig for oppfyllelse av kjøpekontrakten, og det er således selgeren som må besørge garantier utstedt i henhold til kontrakten. Innklagedes ansvar begrenses til å påse at slike garantier finnes før han krever beløpene innbetalt, eventuelt til å varsle kjøperne om at avtalte/lovbestemte garantier ikke er stillet.

I kontrakten heter det at «Selger skal senest 14 dager etter avtaleinngåelsen stille sikkerhet for kjøpesummen, herunder eventuelt forsinkelsesansvar, i samsvar med Bustadoppføringslovas § 12». Ifølge Kredittilsynets rundskriv 9/2007 pkt. 3 plikter entreprenøren å stille slik garanti umiddelbart etter avtalens inngåelse. Rundskrivet er basert på en tolkningsuttalelse fra Justisdepartementet av 6. oktober 2006. Det tar imidlertid noe tid før en slik garanti lar seg stille. I bransjen har det etablert seg en praksis for at garanti skal stilles innen 14 dager, før det kreves innbetaling fra kjøperne. Kontrakten er i overensstemmelse med denne praksisen.

Det følger videre av samme rundskriv at Kredittilsynets vurdering er at det følger av kravet til god meglerskikk å følge opp at selgeren oppfyller denne kontraktsforpliktelsen. Dersom selgeren etter slik oppfølging likevel ikke stiller garanti, plikter megler, i medhold av opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 3-1 annet ledd, snarest mulig å informere kjøperne om selgerens mislighold av kontrakten og om kjøpernes rettigheter i forhold til dette. Det vises til bustadoppføringslova § 12 sjette ledd hvor det fremgår at kjøperne har rett til å holde tilbake hele sitt vederlagt inntil det er dokumentert at det foreligger garanti i samsvar med bestemmelsen.

Garantien entreprenøren pålegges å stille i henhold til bustadoppføringslova § 12, omfatter alle slags krav som forbrukeren kan få mot entreprenøren i anledning den aktuelle kontrakten. Det kan være krav om tilbakebetaling ved heving av kontrakt, krav på prisavslag eller erstatning, krav på dagmulkt eller renter osv., jf. Bergsåker: Kjøp av ny bolig s. 60. Klagerne synes å mene at det skulle stilles en ekstra garanti for eventuelle dagbøter. Det medfører ikke riktighet.

Bustadoppføringslova § 47 første ledd begrenser adgangen til å avtale at «forbrukaren skal betale avdrag eller forskot på entreprenørens vederlag». Dersom ikke vilkårene i bustadoppføringslova § 47 førsteog eventuelt annet ledd er oppfylt, kan forskuddsbetaling bare skje mot selvskyldnerkausjon fra en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge, jf. bustadoppføringslova § 47 tredje ledd. Avgjørende for om garantistillelse er nødvendig, blir således om forbrukerens innbetaling til meglerens klientkonto representerer et «avdrag eller forskot» på entreprenørens vederlag. En uttalelse fra Justisdepartementets Lovavdeling av 5. juli 1999 omhandler «Bustadoppføringslova § 47 – innbetaling til eiendomsmeglers klientkonto ved avtaleinngåelsen – plikt til å stille garanti». Lovavdelingen konkluderer her med at «forbrukerens delinnbetaling til eiendomsmeglerens klientkonto ikke utløser krav om sikkerhetsstillelse etter bustadoppføringslova § 47 tredje ledd». I denne saken har ikke utbygger fått tilgang til de deponerte midlene. Innklagede kan derfor ikke kritiseres for at det ikke er stilt garanti etter bustadoppføringslova § 47 tredje ledd.

Reklamasjonsnemnda bes i klagen om å vurdere innklagedes rolle i forbindelse med overtakelsen, da klagerne oppfattet at innklagede satte frem trusler om at de ville miste leilighetene. I en situasjon hvor det er fare for at utbyggeren går konkurs, plikter eiendomsmegleren å informere kjøperne om de mulige konsekvenser av en slik konkurs, så langt konsekvensene er kjent for megleren. Den informasjon som er gitt om klagernes rettsstilling, fremstår som saklig og informativ. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klagerne er utsatt for utilbørlig press fra innklagede i denne forbindelse.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.

Oslo, den 10. desember 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant