Klage nr. 2020340
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. april 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Ullevål Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Ullevål)
v/advokat Elisabeth Faanes
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Opplysninger om tomteareal og servitutter. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I slutten av 2016 kjøpte klagerne en enebolig formidlet gjennom innklagede foretak. Saken reiser to hovedspørsmål. For det første om megleren er ansvarlig for uriktige opplysninger om eiendommens tomteareal. For det andre at det i salgsoppgaven var opplyst at naboeiendom A hadde adkomstrett over eiendommen. Senere viste det seg at ytterligere tre eiendommer hadde tilsvarende adkomstrett. Spørsmålet for nemnda er om megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om tomtearealet og hvor mange eiendommer som har adkomstrett over klagernes eiendom. Samt om megleren med dette har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagernes erstatningskrav er på 6 291 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Tomteareal
På overtakelse 4. januar 2017 oppdaget klagerne at megleren hadde gitt uriktige opplysninger om eiendommens tomteareal. Det viste seg at et areal på 123 kvadratmeter ikke tilhørte eiendommen som forespeilet. Klagerne hadde tidligere fått opplyst fra megleren at arealet innerst på tomten, som vist i salgsoppgaven, kunne benyttes til parkering, og at naboeiendom C ikke hadde veirett over denne delen av tomten. Både megleren og selgerne hadde opplyst at naboen bare hadde tatt seg til rette. Det viste seg imidlertid at arealet var blitt overdratt til naboeiendom C i 1980. Disse opplysningene fremgikk av grunnboken. Som en konsekvens av at megleren ikke videreformidlet disse opplysningene ved salget, har klagerne blitt påført et økonomisk tap i form av kostnader til juridisk bistand for å få avklart eierforholdet til naboeiendom C. Klagerne krever dette tapet erstattet av innklagede.
Videre kreves det erstatning i form av prisavslag for arealet som ikke var en del av eiendommen, samt de 127 kvadratmeterne som var en såkalt «tom hjemmel», men som er belastet eiendomsskatt. Det ble i forbindelse med salget ikke opplyst om at deler av eiendommens areal skulle være en «tom hjemmel». En slik opplysning ville vært av avgjørende betydning for klagernes kjøp av eiendommen. Prisreduksjon kreves pr. kvadratmeter, dette skal trekkes fra kjøpesummen.
Adkomstretter
I salgsoppgaven under avsnittet «Servitutter» var det spesifisert at nabo A hadde veirett over eiendommen. Det var ikke opplyst om andre rettighetshavere. I perioden 2017-2018 oppdaget klagerne at flere av naboene brukte deres eiendom til ferdsel, parkering mv.
For det første var det ikke opplyst om at veiretten tilhørende nabo A også inkluderte adkomst for en malerklubb med kurs- og gallerivirksomhet syv dager i uken. Det fremgikk derimot at adkomstretten gjaldt beboere i sameiet.
Videre var det ikke opplyst at ytterligere tre bygårder hadde rett til adkomst over klagernes eiendom. Retten gjaldt for naboeiendom B og tilhørende garasjeanlegg, naboeiendom C og naboeiendom D. Dette utgjorde til sammen flere hundre beboere og brukere. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke innta opplysninger om dette i salgsoppgaven. Særlig sett hen til at to av selgerne på dette tidspunkt var bosatt i naboeiendom D og E. Selgeren i naboeiendom D, var både klar over og tok del i den bruk som denne naboeiendommen og øvrige naboer utøvde.
Den tydelige spesifikasjonen i salgsoppgaven om at eneste rettighetshaver var nabo A, indikerer at megleren med hensikt overså disse opplysningene. Megleren hadde god kjennskap til veiretten og den medfølgende bruken til de totalt fire bygårdene, men valgte likevel å utelate disse opplysningene i salgsoppgaven.
Selv om klagerne bodde i nabolaget før de kjøpte eiendommen, presiseres det at de ikke hadde noen kjennskap til hvordan bakgårdsarealet til angjeldende eiendom eller tilgrensende eiendommer så ut og ble brukt.
Klagerne krever erstatning for sine kostnader til juridisk bistand knyttet til avklaring av veiretten til henholdsvis naboeiendom B, C og D. Disse kostnadene er en direkte følge av at megleren på selgers vegne har unnlatt å undersøke eller opplyse om disse rettighetene.
For at eier av naboeiendom D kunne realisere sine planer om å bygge på deler av tomten, var man avhengig av å få en utvidet veirett over klagernes eiendom. Ettersom klagerne ikke var gjort oppmerksomme på veiretten tilhørende eiendom D, stilte de spørsmål rundt bruken av deres eiendom som adkomstvei. Dette resulterte i at eieren av naboeiendommen tok ut søksmål mot klagerne. I saken vitnet megleren mot klagerne, og forklarte at veirett for naboeiendom D var en selvfølge, og at dette var noe klagerne burde ha skjønt. Det var imidlertid ikke opplyst om «tom hjemmel» eller veiretten til naboeiendom D i salgsdokumentasjonen.
Klagerne krever erstattet kostnadene de er blitt påført i forbindelse med søksmålet fra naboeiendom D, på til sammen 847 375,65 kroner. Det økonomiske tapet står i årsakssammenheng med meglerens opptreden.
Deler av klagernes eiendom er et areal med «tom hjemmel», der grunneier hverken har råderett eller bruksrett. Megleren forklarte seg om dette forholdet i saken for tingretten og lagmannsretten, men det var ikke opplyst om i salgsoppgaven. Klagerne krever erstatning for årlig eiendomsskatt knyttet til bakgårdsarealet med «tom hjemmel». Erstatning kreves med tilbakevirkende kraft fra kjøpstidspunktet og 25 år fremover i tid.
Etter rettssak og avsagt dom er det nå tre sameier, foruten den som er nevnt i salgsoppgaven, som hevder uhindret veirett over klagernes eiendom med grunnlag i meglerens forklaring i retten. Med fasit i hånd kan det konkluderes med at eiendommen ville vært umulig å selge dersom megleren hadde gitt riktige opplysninger.
Den daglige trafikken på klagernes eiendom, samt kravene fremsatt av de fire store sameiene, utgjør en stor belastning. Dette gjør at eiendommen ikke egner seg som bolig. Det at megleren har holdt tilbake så vesentlige opplysninger om eiendommen, har for klagerne vært en psykisk belastning og påført dem store kostnader.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede krever prinsipalt at saken avvises. Saken reiser kompliserte spørsmål både av faktisk og rettslig art. I tillegg er det fremsatte erstatningskravet svært høyt. Nemnda kan først ta stilling til saken etter at lagmannsrettsdommen og svært gamle dokumenter er gjennomgått. Det vil derfor gå utover nemndas effektivitet å ta stilling til saken.
Klagerne er også opptatt av meglerens rolle i rettssaken. Slike forhold er uegnet for nemndas skriftlige saksbehandling.
Dersom klagen ikke avvises, kan den subsidiært ikke føre frem.
Innklagede formidlet salget for et dødsbo i 2016. Det ble i den anledning tegnet eierskifteforsikring. Megleren utarbeidet salgsoppgaven, hvorav det var opplyst at en del av eiendommen ble brukt til adkomst.
Klagerne kjøpte eiendommen i 2016, med overtakelse 4. januar 2017. Det er ubestridt at en del av eiendommen rent faktisk ble benyttet til adkomst. Klagerne rettet i mars 2017 reklamasjon overfor selger, subsidiært innklagede. Det ble den gang reklamert for «uriktige opplysninger om eiendommens tomteareal», nærmere bestemt at et areal på 123 kvadratmeter ikke var en del av klagernes tomt.
Klagerne opplyser i klagen at de i 2017-2018 oppdaget at flere naboer (enn opplyst i salgsoppgaven) brukte klagernes eiendom til ferdsel, parkering osv. Klagerne kom i tvist med naboeiendom D om adkomstretten. Tvisten ble bragt inn for de alminnelige domstoler, hvor klagerne tapte i lagmannsretten.
En takstmann utarbeidet i november 2020 et notat om tap av eiendom (arealavvik). Det fremgår her at bakgrunnen for rapporten er at selgers eierskifteforsikringsselskap har avslått fremsatt reklamasjon om tap av eiendom. Det kan virke som takstmannen vurderer arealavviket til å ha en «verdi på +/- 5 mill NOK.».
Klagerne fremsatte krav overfor innklagede 25. november 2020 knyttet til at det var gitt uriktige opplysninger om eiendommens tomteareal samt manglende opplysninger om veiretten. Innklagedes tidligere ansvarsforsikringsselskap besvarte henvendelsen 21. januar 2021. Innklagedes nåværende ansvarsforsikringsselskap ba i februar 2021 om nærmere opplysninger i saken. Det ble da fremmet et erstatningskrav på vegne av klagerne som beløp seg til 100 000 kroner. Kravet gjaldt at innklagede ikke hadde korrekte opplysninger om hvor mange som hadde rettigheter til adkomstveien over klagernes eiendom.
Det er altså ubestridt at det er gitt opplysninger om at deler av klagernes eiendom er adkomst/innkjørsel for andre eiendommer. Saken dreier seg om hvor mange som har en slik rettighet, og om megleren var uaktsom ved håndteringen av megleroppdraget.
For det første vises det til at kravet er foreldet. Det er ikke opplyst om forhold som tilsier at merbruken av klagernes eiendom som adkomst ble oppdaget på et senere tidspunkt enn ved overtakelse. Klagerne var på dette tidspunkt representert ved advokat og var også kjent med at man kunne fremme krav mot megler.
For det andre er vilkårene for erstatning ikke til stede. Det er ubestridt at del av klagernes eiendom benyttes til adkomstvei. Både på bilder i salgsoppgaven og på visning ser man at arealet benyttes til adkomst. Saken gjelder hvorvidt en «mer-bruk» skal gi klagerne rett på erstatning. Denne bruken skal ifølge Borgarting lagmannsrett delvis være basert på gamle tinglyste dokumenter, og delvis på hevd. Lagmannsretten legger også til grunn at veiretten ble opplyst om i salgsoppgaven, se dommen side 11.
Det bemerkes at saken ble behandlet i to rettsinstanser. Siden spørsmålet var så uklart at anke var forsvarlig, må det legges til grunn at det også var uklart hva megleren egentlig skulle ha undersøkt og opplyst nærmere om. Videre var det tale om svært gamle dokumenter, og det er viktig at arbeidsbyrden for megler knyttet til å undersøke gamle servitutter ikke må bli uoverkommelig.
Klagernes økonomiske tap på 6 291 000 kroner er ikke dokumentert. Den fremlagte rapporten datert 25. november 2020 er ikke relevant for saken, da den gjelder tap av eiendom, og ikke merbruk av eiendommen som adkomst. Sakskostnadene knyttet til tvisten med naboeiendom D har heller ikke tilstrekkelig årsakssammenheng med meglerens feil. Kjøperen har et eget ansvar for å håndtere tvister med naboer, og megleren kan ikke være ansvarlig for sakskostnader eller lignende som kjøper har pådratt seg i slike tvister. Hva selger eventuelt har hatt av kunnskap, er ikke relevant i denne sammenheng. Det er også uklart om klagerne har fremmet krav mot selger for dette forhold, og hvordan selger eventuelt har stilt seg til dette.
Det er fremsatt følgende påstand på vegne av innklagede:
«Prinsipalt: Klagen avvises.
Subsidiært: Klageren gis ikke medhold.»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Spørsmålet om avvisning
Nemnda har kommet til at det ikke er grunnlag for å avvise saken.
Spørsmålet om foreldelse
Innklagede har gjort gjeldende at eventuelle krav klagerne måtte ha overfor innklagede er foreldet. Nemnda er enig i det.
Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Det følger av foreldelsesloven § 3 nr. 2 at ved krav som oppstår ved mislighold, regnes foreldelsesfristen fra den dag misligholdet inntrer. Dette gjelder også i relasjon mellom innklagede og kjøper av eiendommen, jf. Bergsåker, Pengekravsrett, (4. utgave, 2020), note 323.
Klagerne reklamerte for øvrig overfor meglerforetaket 21. mars 2017, da de mente at innklagede kunne bli erstatningsansvarlig både på grunn av påståtte uriktige opplysninger om tomtearealet og andres bruk av arealet.
Foreldelse ble først avbrutt da klagerne sendte inn klagen til Reklamasjonsnemnda
14. desember 2020, det vil si mer enn tre år etter kjøpet av eiendommen. Eventuelle krav var da foreldet.
Nemnda nevner at foreldelsesfristen avbrytes på de måter som fremgår av foreldelsesloven
§§ 14 flg., for eksempel ved erkjennelse, rettslige skritt eller klage til Reklamasjonsnemnda. Det er viktig å være oppmerksom på at en reklamasjon ikke avbryter foreldelse selv om den eventuelt sendes rekommandert.
Når det gjelder kravet knyttet til arealet, har klagerne krevd erstatning i form av prisavslag. Det innebærer at dette eventuelle erstatningskravet også er omfattet av foreldelsesreglene.
Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke å gå inn på sakens realitet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klagerne gis ikke medhold.