Klage nr. 2021253
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. april 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Bogstadveien Eiendomsmegling AS
v/advokat Margit Himle
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Meglers opplysningsplikt og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I desember 2020 kjøpte klageren en borettslagsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak. I overskriften til salgsoppgaven var det opplyst at «balkonger planlegges». Videre fremgikk det av annonsen på Finn.no at det var vedtatt bygging av balkonger. Styrelederen i borettslaget har i ettertid gitt uttrykk for en usikkerhet knyttet til klagerens mulighet til å få balkong og at dette eventuelt først må søkes om. Spørsmålet er om megleren har brutt sin opplysningsplikt når det gjelder muligheten for balkong, herunder opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagerens erstatningskrav er på 150 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Den 14. desember 2020 kjøpte klageren en borettslagsleilighet formidlet gjennom innklagede foretak. I overskriften til salgsoppgaven stod det «Balkonger planlegges». Videre fremgikk det av annonsen på Finn.no at det var «Vedtatt bygging av balkonger».
Grunnen til at klageren kjøpte leiligheten, var at det var vedtatt å bygge balkong. Basert på opplysninger hun senere fikk fra styrelederen i borettslaget, var det på ingen måte sikkert at det ville bli bygget balkong i tilknytning til hennes leilighet. Styrelederen skrev i en e-post til klageren at hun ikke var sikker på om klagerens leilighet kunne få balkong, og at dette først måtte søkes om. Dette var ikke i samsvar med hva klageren ble forespeilet gjennom annonseringen og dialogen med megleren.
Klageren har forståelse for at stansingen av prosjektet skyldes forbud fra Byantikvaren. Men forbudet var også et faktum da klageren kjøpte boligen i desember 2020. På dette tidspunktet var det ikke et spørsmål om hvorvidt man ville få balkong, men et spørsmål om når man ville få det.
Disse forholdene knyttet til bygging av balkong medfører en verdireduksjon på leiligheten. Klageren krever 150 000 kroner i erstatning fra innklagede.
Innklagede har i korte trekk anført:
I desember 2020 hadde innklagede i oppdrag å selge en borettslagsleilighet. Megleren fikk opplyst at generalforsamlingen i borettslaget hadde fattet vedtak om bygging av balkonger, samt fasadeoppussing. Bygningen var vernet som kulturminne, og Byantikvaren hadde på tidspunktet for salget midlertidig stanset all faseendring i området hvor bygningen lå. Styret i borettslaget satt oppussingsprosjektet på vent. Disse forholdene ble opplyst om i salgsoppgaven, hvorav det under «beskrivelse» fremgikk følgende:
«- Generalforsamlingen har vedtatt bygging av balkonger. Se mer info under «Diverse»»
Under overskriften «Diverse» var det videre gitt følgende informasjon:
«- Bygningen er vernet som kulturminne (tidligere Gul Liste fra Byantikvaren i Oslo)
– Det er vedtatt bygging av balkonger og fasadeoppussing. Byantikvaren har midlertidig stoppet all fasadeendring i området. Derfor har prosjektet blitt satt på vent, og man vet ikke når det blir gjennomført. Ta kontakt med styreleder for utfyllende informasjon.
– Plasseringen til denne leiligheten (vestvendt), gjør at den er godt egnet for balkong.»
Årsberetningen for 2019 var inntatt som vedlegg til salgsoppgaven, hvor styret omtalte prosjektet slik:
«STYRETS ARBEID
Styret har jobbet med å innhente anbud på fasadeoppussing og balkonger – midlertidig stoppet av byantikvaren.»
Klageren har gjennom salgsoppgaven fått korrekt informasjon om situasjonen og status når det gjaldt generalforsamlingens vedtak om bygging av balkonger. Potensielle kjøpere ble også uttrykkelig oppfordret til å kontakte styreleder for utfyllende informasjon. Innklagde er ikke kjent med om klageren fulgte oppfordringen før hun innga bud.
Det fremgår av klagen at styreleder har opplyst at hun ikke var sikker på om klagerens leilighet kunne få balkong, og at dette måtte søkes om. Denne anførselen fremstår så vidt uklar at den ikke kan besvares. Innklagde er ikke kjent med om Byantikvaren i dag har opphevet sitt vedtak, slik at søknadsprosessen klageren her omtaler knytter seg til borettslagets vedtekter punkt 4.4, hvoretter bygningsmessige arbeider er søknadspliktige, eller om det knytter seg til andre ukjente forhold.
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, eller utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Subsidiært bestrides det påståtte tap og at det foreligger årsakssammenheng.
Avslutning/påstand
Innklagde vil på bakgrunn av ovennevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre fram.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Det sentrale spørsmålet er om megler har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Når det skal avgjøres om megler har overholdt opplysningsplikten eller handlet uaktsomt, er det situasjonen på salgstidspunktet som er avgjørende. Etterpåklokskap skal ikke innvirke på bedømmelsen.
Som innklagede har vist til, var det i salgsoppgaven gitt en del opplysninger om bygging av balkonger, og at dette var midlertidig stoppet av byantikvaren. Samlet sett tilsier opplysningene i salgsoppgaven at balkongprosjektet er forsinket, men det er ikke gitt opplysning om at det kanskje ikke vil bli tillatt å bygge balkonger.
Avgjørende for nemnda er imidlertid det som stod i Finn-annonsen. Under fasiliteter stod det balkong/terrasse. Lenger nede i annonsen stod det «Vedtatt bygging av balkonger. Se «Diverse».» Det siste viser nok til salgsoppgaven.
Selv om klageren i salgsoppgaven fikk en del informasjon om balkong-prosjektet, var det for klageren, når man ser hen til Finn-annonsen, ikke grunn til å tro at balkonger ikke ville bli bygget. Blant annet skrev megler at «prosjektet [har] blitt satt på vent, og man vet ikke når det blir gjennomført». Uttrykksmåten «vet ikke når» tilsier at det kun dreide seg om en forsinkelse.
Konklusjonen blir derfor at megler ikke i tilstrekkelig grad har overholdt opplysningsplikten. Man kan ikke forvente at en kjøper forstår konsekvensen av at bygningen var vernet som kulturminne, og at det var byantikvaren som hadde stoppet balkongprosjektet.
Erstatningskravet
For ar innklagede skal bli erstatningsansvarlig, er det for det første et vilkår at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsom. Nemnda har ut fra det som fremgår over, kommet til at dette vilkåret er oppfylt.
Nemnda legger til grunn at det i dag ikke avklart om balkonger kan bygges. Det er derfor ikke mulig å utmåle en erstatning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Bogstadveien Eiendomsmegling AS har ikke overholdt opplysningsplikten sin vedrørende balkong, og meglerforetaket er erstatningsansvarlig. Pr. i dag er det ikke mulig å utmåle noen erstatning da det ikke avgjort om balkong vil bli bygget eller ikke.