Klage nr:
155/08

Avgjort:
10.12.2008

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Eiendomsmegler1 Østfold AS

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en nybygd leilighet gjennom innklagede. Kjøpet ble hevet av klageren. Klageren mener innklagede ikke har gitt lovpålagte opplysninger og at han har handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren presiserer at saken ikke gjelder forholdet mellom kjøper og selger. Klageren sier at det med søkelys på de lovbestemte krav til eiendomsmegleren med påfølgende erstatningsbetingende uaktsomhet er oppstått et samlet tap stipulert til minimum 18 000 kroner.

Klagerens forsøk på å få avklaring og komme til enighet med innklagede har ikke ført frem.

Klageren viser til kjøpekontrakt hvor innklagede selv har bekreftet at han ikke har innhentet opplysninger om eiendommen utover grunnboksutskrift og seksjoneringsdokumenter. Klageren mener innklagede ikke har gitt klageren opplysninger etter eiendomsmeglingsloven av 1989 § 3-6 og § 3-7. Klageren anser loven for å være fraveket til fordel for selger og eiendomsutvikler som fremstår som en storkunde. Klageren hadde regnet med å få alle opplysninger og dokumenter /korrespondanse med mer som berørte eiendommen og som hadde betydning for avtalen.

Klageren viser til salgsprospektet og markedsføring som skjedde under spørsmålet byens «beste prosjekt?». Klageren viser til medieomtale om at det har blitt bygget boliger som ikke tåler å stå ute i regnvær. Registrerte avvik fra krav til HMS og brann i boliganlegg foreligger også.

Klageren påpeker at innklagede ikke opplyste om det som ble avdekket eller ga informasjon om grunnen til at innklagede muligens ikke har foretatt innhenting og kontroll av nødvendige opplysninger om eiendommen.

Innklagede har avvist klagerens forespørsel om å få kopi av opplysninger arkivert på eiendommen.

Klageren bestrider at han, slik innklagede hevder i brev til klagerens advokat, gjentatte ganger har kontaktet innklagede.

Klageren påpeker at klagerens advokat på forespørsel om sakens dokumenter kun fikk oversendt kjøpekontrakt med tilhørende tilleggsavtale. Opplysningene om eiendommen som det ble bedt om med store bokstaver, ble ikke oversendt.

Klageren synes det er påfallende at selger gjentatte ganger har sendt kopier av intern korrespondanse og dokumenter til innklagede som ikke skulle være part i tvisten. Ifølge klageren fremkommer det av et av brevene at innklagede uttalte seg om at han ikke kunne se at det forelå noe som helst grunnlag for heving. Da klagerens advokat tok kontakt med innklagede, sa innklagede at han ikke hadde grunnlag for å vurdere det rettslige grunnlaget for kravet om heving.

Innklagede påtok seg også andre oppdrag på vegne av selger. Det vises til innkalling og protokoll med vedlegg fra konstituerende sameiermøte. Som det fremgår av diverse korrespondanse, var det ikke uten grunn at det tok over en måned å komme frem til en godkjent protokoll, og brev fra den som ble valgt til å signere protokollen ble ikke sendt. Klageren mener at dette oppdraget og prosessen har ført til svekket tillit til innklagedes integritet og uavhengighet.

Både eierseksjonsloven og regnskapsloven var aktuelle under prosessen med konstituerende sameiermøte og protokollen som innklagede hadde påtatt seg oppdraget med. Det er ikke avklart om selger, som angivelig også har fungert som forretningsfører, er underlagt Kredittilsynets kontroll og er autorisert regnskapsfører. Klageren orienterer om at det manglet beretning og revidert regnskap for innbetalte fellesutgifter i en periode på over et år da klageren flyttet fra eiendommen og klageren har uomtvistelig betalt for tjenester han ikke har fått levert fra innflyttingen, uten at dette er tilbakebetalt. Klageren mener denne forsømmelsen med å ikke fastsetteårsregnskap og årsberetning på ovennevnte sameiermøte som erstatningsbetingende uaktsomt med påført tap.

Klageren spør om disse forholdene kunne vært unngått om innklagede hadde utført oppdraget slik loven pålegger han.

Klageren orienterer at forholdet mellom kjøper og selger er avsluttet ved rettsforlik.

Innklagede anfører:

Innklagede fikk i oppdrag å bistå med gjennomføringen av kjøpekontrakt, tinglysing og oppgjør. Partene har inngått bindende avtale forut for at selger kontaktet innklagede. Innklagede har kun hatt et oppgjørsoppdrag.

Når det gjelder påstanden om at innklagede har forsømt sin opplysningsplikt og ikke gjennomført oppdraget i tråd med eiendomsmeglingsloven, viser innklagede til kjøpekontrakten hvor det fremkommer at innklagede kun har innhentet grunnboksutskrift og seksjoneringsdokumenter. Innklagede mener at han ikke har plikt til å innhente alle lovpålagte dokumenter/opplysninger selv, men at det etter eiendomsmeglingsloven vil være naturlig at innklagede forsikrer seg om at kjøper har fått de opplysningene han har krav på etter eiendomsmeglingslovens § 3-6 forut for avtaleinngåelse, noe innklagede også gjorde i dette tilfellet. Klageren har også dokumentert dette ved å oversende prospektet han har fått. Innklagede påpeker at prospektet ikke har noen tilknytning til innklagede. I følge innklagede inneholder prospektet relevante opplysninger om eiendommen og sammen med dokumentene som er vedlagt kjøpekontrakten, vil innklagede hevde at klageren har fått forelagt alle relevante/lovpålagte opplysninger. Oppdraget er således gjennomført i tråd med eiendomsmeglingsloven og god meglerskikk.

Når det gjelder markedsføringen og annonseringen, har ikke innklagede på noe tidspunkt forestått salg eller vært involvert i salgsoppdrag i prosjektet der klageren kjøpte leilighet, ei heller markedsføring eller annonsering. Den eneste befatningen innklagede har hatt med de vedlagte avisannonsene er en egenannonse basert på at innklagedes kjede ble kåret til Norges beste eiendomsmegler av Forbrukerrådet. Denne annonsen ble trykket i lokalavisen ett år og åtte måneder etter klageren kjøp. Innklagede mener at innsigelser vedrørende annonsering må rettes til selger eventuelt meglerforetaket som hadde salgsoppdraget.

Når det gjelder det konstituerende sameiermøtet, ble innklagede forspurt at selger om han kunne bistå med gjennomføringen av konstituerende sameiermøte. Som det fremkommer at protokoll for konstituerende sameiermøte var klageren og hans kone representert ved sin sønn som deltok som medhjelper. Klageren var ikke til stede under møtegjennomføringen. Klagerens fullmaktshaver ble valgt til å signere protokollen, noe som er utført slik det fremkommer av den signerte protokollen. Klageren hadde fullmektig og har derved benyttet muligheten til å komme med innspill før signeringen. For øvrig mener innklagede at dette ikke faller inn under lov om eiendomsmegling, men at dette er et av «tilleggsnæringene» som innklagede kan bistå oppdragsgiver med. Innklagede mener derfor dette ikke er en sak for Reklamasjonsnemnda.

Innklagede fremholder at klageren har hatt mulighet til å gjøre seg kjent med eiendommen før kontraktssignering. Oppdraget er utført i henhold til lov om eiendomsmegling og god meglerskikk. Innklagede har verken bistått med markedsføring eller seksjonering av prosjektet.

Innklagede anmoder om at Reklamasjonsnemnda avviser klagen før klagebehandling.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren hadde håpet på en beklagelse fra innklagede som under prosessen har skrevet noe som ikke er riktig. Klagerens henvendelse til innklagede står fortsatt ubesvart.

Klageren registrerer at hans anførsler i hovedsak ikke bestrides i innklagedes tilsvar.

Klageren bestrider at det kun forelå etoppgjørsoppdrag og at bindende avtale var inngått da innklagede kom inn i bildet. Klageren vedlegger budskjema som kommer fra innklagede og er undertegnet av klageren den 24. november 2006. Oppdragavtalen er datert 29. november 2006 og ble holdt hemmelig for klageren da han signerte kontrakten som var utferdiget av innklagede. Dette skjedde 30. november 2006.

Klageren poengterer det ikke fremkom av kjøpekontrakten at innklagede kun hadde oppgjørsoppdrag. Klageren påpeker at innklagede innhentet opplysninger om seksjoneringsdokumentene. Dette er et av forholdene som er omtvistet mellom kjøper og selger, og innklagede unnlater å besvare dette.

Klageren finner innklagedes påstand om at klageren har fått forelagt alle relevante / lovpålagte opplysninger og at oppdraget er gjennomført i henhold til god meglerskikk, svært urimelig. Klageren mener at det foreligger manglende og tilbakeholdte opplysninger i saken og at dette er dokumentert i sakspapirene.

Klagerens atter ytterligere kommentarer:

Klageren påpeker at innklagede selv har bekreftet at han ikke har innhentet opplysninger etter eiendomsmeglingsloven § 3-6 og § 3-7.

Innklagede ga ikke klageren informasjon for eksempel om regnskap og eventuelt budsjett og mener denne forsømmelsen ble videreført i det konstituerende sameiet.

Klageren mener det er uforståelig at innklagede hevder at oppdraget er utført i samsvar med god meglerskikk.

Klageren hadde håpet på en beklagelse fra innklagede som under prosessen har skrevet noe som ikke er riktig.

Innklagede skriver at klageren og utbygger hadde inngått bindende avtale forut for at utbyggeren kontaktet innklagede. Klageren mener dette ikke er riktig og viser til signert budskjema med innklagedes logo på. Denne ble undertegnet 24. november 2006. I følge klageren ble oppdragsavtalen datert 29. november 2006 holdt hemmelig for klageren da han undertegnet kjøpekontrakten på innklagedes kontor. Klageren viser til at det ikke fremgår av kjøpekontrakten at innklagede kun har bistått med et oppgjørsoppdrag slik innklagede hevder. Av kjøpekontrakten fremgår det at innklagede har innhentet opplysninger om blant annet seksjoneringsdokumenter. Klageren viser til at dette er et av forholdene som er omtvistet da det i følge klageren foreligger en mangel, og at innklagede har unnlatt å besvare dette.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede har gjennomført et oppgjørsoppdrag og klagerens krav på opplysninger fremkommer av eiendomsmeglingsloven § 3-6. Salgsprospektet dekker de fleste opplysningene klageren har krav på og innklagede har i tillegg innhentet diverse opplysninger /dokumenter. Ifølge innklagede skulle kjøpekontrakten med bilag og salgsprospekt være tilstrekkelig for at klageren har fått de opplysningene han har krav på.

Innklagede gjengir eiendomsmeglingslovens § 3-6 og viser til at opplysninger om

Registerbetegnelse og adresse fremkommer i salgsprospektet

Eierforhold fremkommer i salgsprospektet

Heftelser fremkommer i kjøpekontrakten

Tilliggende rettigheter fremkommer i salgsprospektet

Grunnareal. Ved ny gjennomgang av prospektet ser innklagede at tomtens areal ikke er opplyst, Innklagede bemerker dog at tomtens grenser klar fremkommer på tegninger/skisser

Bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte fremkommer i salgsprospektet med tegninger

Ligningsverdi og offentlige avgifter fremkommer i salgsprospektet. Det fremkommer at ligningsverdien ikke er fastsatt på bakgrunn av at bygget er nytt, men at ligningsverdien antas å utgjøre 30 prosent av salgsverdien. Kommunale avgifter er ikke fastsatt.

8. Forholdet til offentlige planer og konsesjonslovgivning fremkommer under reguleringsstatus i salgsprospektet. Konsesjonslovgivningen er irrelevant da eiendommen på ingen måte omfattesav denne lov.

Når det gjelder eiendomsmeglingsloven § 3-6 (2), viser innklagede til at eiendommen på avtaletidspunktet var nyoppført og at det ikke forelå regnskap. Stipulerte felleskostnader er i salgsprospektet angitt til 1250 kroner.

Innklagede viser til at innklagede ikke har plikt til å innhente alle lovpålagte opplysninger ved gjennomføringen av et oppgjørsoppdrag, men at det er naturlig at innklagede forsikrer seg om at kjøper har mottatt de lovpålagte opplysningene. Punktet i kjøpekontrakten er inntatt på bakgrunn av at klageren allerede hadde mottatt de aktuelle opplysningene. Innklagede presiserer at han ikke har fraskrevet seg ansvar etter eiendomsmeglingsloven § 3-6.

Innklagede viser til at oppdragsavtalen er datert 29. november 2006 og kjøpekontrakten er datert 30. november 2006. Budskjemaet klageren har lagt ved saken er ukjent for innklagede. Innklagede mener at dette er lastet ned fra innklagedes hjemmeside. Innklagede påpeker at han på skjemaet har bekreftet at han har mottatt salgsprospekt.

Innklagede påpeker at han ikke på noe tidspunkt har bistått med seksjoneringen av eiendommen og at innklagede må legge til grunn at tinglyste dokumenter er korrekte.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av manglende opplysninger.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Innklagede har vedlagt oppdragsavtalen med utbygger. Det fremgår i punkt 4. at

«Megler har fått i oppdrag å utferdige kjøpekontrakt med tilhørende dokumenter, forestå tinglysing av skjøte og det økonomiske oppgjøret mellom partene».

Eiendomsmeglingsloven gjelder også ved rene oppgjørsoppdrag, jf. eiendomsmeglingslovens § 1-2 (2). Etter eiendomsmeglingslovens §§ 3-6 og 3-7 plikter innklagede å gi og undersøke visse opplysninger. I Odelstingsproposisjonen (Ot.prp. nr. 24 (1998-99 s. 37) fremgår det blant annet at Departementet antok at enkelte av reglene i eiendomsmeglingsloven ikke passet for oppgjørsoppdragene. Departementet presisterte blant annet at meglers plikter etter §§ 3-6 og 3-7 «ikke vil strekke seg lenger enn det som er relevant i forhold til oppdraget». Videre ble det presisert at «[p]å rene oppgjørsoppdrag må dette tillempes ved at pliktene oppfylles før gjennomføringen av oppgjøret» i forhold til at § 3-6 første ledd bare kommer til anvendelse «før handel sluttes», jf. § 3-6.

På denne bakgrunn må det være forsvarlig at innklagede har skrevet at han ikke har innhentet opplysninger annet enn grunnboksutskrift og seksjoneringsdokumenter i kjøpekontrakten. Klageren har fått forelagt seg opplysningene etter eiendomsmeglingsloven § 3-6 med unntak av eiendommens grunnareal.

Reklamasjonsnemnda bemerker at innklagede ikke kan kritiseres for utbyggers markedsføring av prosjektet.

Bistand rundt forretningsførsel omfattes ikke av eiendomsmeglingsloven.

For øvrig kan Reklamasjonsnemnda ikke se at noen av klagerens anførsler vinner frem, og innklagede har ikke handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Konklusjon:

Klagen fører ikke frem.

Oslo, den 10. desember 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Cathrine Wæraas Temmerud Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant