Klage nr. 2021261
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. april 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Truls Norderhaug
Campbell & Co Advokatfirma AS
Innklaget: Partners Eiendomsmeglings Gjøvik AS
Saken gjelder: Brudd på god meglerskikk, herunder meglers plikt til å undersøke kjøpers finansiering.
Saken spørsmål og bakgrunn
Klageren og hans samboer kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede foretak. Avtalt kjøpesummen var 10 500 000 kroner. Det viste seg senere at de ikke hadde midler til å finansiere kjøpet, og selgeren iverksatte dekningssalg. Etter at dekningssalget var gjennomført rettet selgeren et erstatningskrav på 1 220 894 kroner mot klageren. Spørsmålet er om det forelå omstendigheter som tilsa at megleren burde foretatt nærmere undersøkelser av kjøpers finansiering. Videre om megleren ved ikke å gjøre dette har handlet i strid med god meglerskikk, herunder opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren mottok 9. september 2021 brev fra selgers advokat med krav på oppgjør med til sammen 1 220 894 kroner etter gjennomført dekningssalg.
Megleren burde blitt oppmerksom på usikkerhet knyttet til kjøpers finansiering, samt foretatt nærmere undersøkelser. Megleren hadde ikke gitt uttrykk for usikkerhet i forhold til kjøpers finansiering i sin kontakt med selgeren.
Klageren og hans samboer hadde et klart behov for å bli beskyttet. Et ansvar megleren gjennom budprosessen og frem til handelen ble avsluttet, var nærmeste til å ta når det som her var grunn til å betvile kjøpers mulighet til å finansiere kjøpet. Det var snakk om to unge mennesker med svært begrenset inntekt og manglende evne til å realitetsorientere seg. Dette var noe som burde foranlediget nærmere undersøkelser fra meglers side. Når det ikke ble gjort, må dette ansees å være et klart brudd på god meglerskikk. En unnlatelse av å foreta nærmere undersøkelser har også satt selgeren i en vanskelig situasjon.
Megleren har en alminnelig plikt til å undersøke kjøpers finansiering. Det må foreligge særlige omstendigheter for at megleren kan unnlate å gjøre slike undersøkelser. Det er bare i tilfeller der megleren har «godt fundert og fersk kunnskap» om budgivers finansiering at denne «etter omstendighetene kan unnlate å kontrollere finansiering forut for et salg». Slike undersøkelser kan normalt utføres raskt og enkelt med en henvendelse til budgivers bankforbindelse, noe tilsier at megler har en alminnelig plikt til å undersøke budgivers finansiering for å kunne sies å ha opptrådt i samsvar med god meglerskikk.
Det kunne vært etterspurt dokumentasjon på egenkapitalen bankene er forpliktet til å kreve, for i det hele tatt å gi lån, samt at regelen om fem ganger bruttoinntekt også burde kommet inn som et kriterium som skulle vært undersøkt når unge budgivere utrykker at de må låne hele eller store deler av kjøpesummen på over ti millioner kroner. Det at klageren og hans samboer kjørte rundt i en kostbar bil, kan ikke ansees som en særlig omstendighet for ikke å undersøke finansiering. Tvert imot forelå det i dette tilfelle flere kriterier for at en undersøkelse burde vært foretatt.
Klageren anser at situasjonen han har kommet i, som følge av krav etter dekningssalg fra selgeren på 1 220 894 kroner, skyldes meglerens brudd på god meglerskikk i forbindelse med budrunden.
Kravet på oppgjør etter dekningssalget må rettes mot og dekkes av innklagede. Klageren krever i tillegg at innklagede dekker hans advokatkostnader.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren kjenner seg ikke igjen i den faktumbeskrivelse som gis av klageren og hans representant. Det er riktig at all kommunikasjon mellom megleren og klageren hovedsakelig skjedde etter at bud var lagt inn. Det var klagerens samboer megleren hadde mest kontakt med i forkant.
Klageren og hans samboer tok kontakt med megleren og ba om visning av boligen 24. april 2021. Ettersom det var en del pågang fra nysgjerrige som egentlig ikke var interessert i å kjøpe, spurte megleren på forhånd om de var reelt interessert i boligen og eiendom i denne prisklassen. Det gjorde megleren med alle interessentene, også av hensyn til Covid-19 situasjonen og behovet for å begrense visningene i denne perioden til reelle interessenter. Klageren og hans samboer opplyste at de var ute etter en eiendom i denne prisklassen, og at de hadde vært utenfor boligen flere ganger. De hadde også sett på et annet hus de var interessert i, som var enda dyrere.
Det ble avholdt privatvisning den 29. april 2021. Klageren og hans samboer skulle samme dag videre på visning i det andre huset, som også var til salgs gjennom innklagede foretak. Denne boligen hadde en prisantydning på 13 800 000 kroner. Megleren der hadde også spurt om dette var et hus klageren og hans samboer hadde finansiering til å kunne kjøpe, noe de bekreftet.
Etter privatvisningen ba de om å få kontaktinformasjonen til selger for å ta kontakt selv om eiendommen. Selger bekreftet senere til megleren at han hadde snakket med dem. Megleren fulgte opp. Klagerens samboer sa at de likte huset, men at de skulle opp og se det enda en gang. Megleren spurte samtidig om finansering. Det ble opplyst at de var i dialog med banken, banken var positiv til finansering og at de nok hadde dette på plass i løpet av uken. Siste kontakt mellom megleren og klagerens samboer var søndag 2. mai. Hun hadde da en del spørsmål om listverk ute og noe malerarbeid. Meglere rådet henne da til å ta forbehold om utbedring av lister ved budgivningen. Elektronisk budmelding kom 5. mai 2021 på 10 500 000 kroner, med forbehold om at lister inne måtte fikses, samt at terrassebord rundt huset skulle ordnes.
I innklagedes budskjema, som lå vedlagt salgsoppgaven, var det klart presisert at alle bud som inngis er bindende. Da megleren tok kontakt med oppgitte bankforbindelse morgenen etter, ble det opplyst at hun ikke kunne bekrefte finansering, og at det manglet noe dokumentasjon som var etterspurt. Megleren sendte e-post til begge parter før budet var akseptert og forklarte at finansering ikke lot seg bekrefte. Megleren presiserte ovenfor selgeren at dette var noe han måtte ta i betraktning før han aksepterte. Selgeren valgte likevel å akseptere budet.
Fra klagerens side ble det ikke på noe tidspunkt gitt uttrykk for bekymring. De var heller ikke kritiske eller angrende til at de hadde lagt inn budet. Det var heller ingen antydning til misnøye med meglerens rolle i saken. For megleren fremstod det klart at de forventet at finansieringen ville komme i orden. Når megleren kontakte banken, var det heller ingen klar avvisning til forespørselen om finansiering, det var noe dokumentasjon som manglet før banken kunne bekrefte. Det var først senere at kontaktpersonen sa at finansieringen for budet ikke kunne bekreftes.
Det gikk flere dager uten at finansieringen lot seg bekrefte, og selgeren ble holdt orientert. Etter vært ønsket selgeren å heve salget, og det ble sendt brev om dette til kjøperne 27. mai, med tre dagers frist for å innbetale oppgjøret. Selger sendte også e-post til kjøperne 28. mai om det samme. Etter dette ble det fra meglerens side orientert om at dekningssalg ville bli iverksatt om ikke kjøpesummen ble innbetalt. Klageren bekreftet via e-post 31. mai 2021, at han hadde mottatt orienteringen. Det ble heller ikke nå gitt uttrykk for noen misnøye med meglerens rolle eller rådgivningen i forbindelse med salget. Det ble ikke på noen tidspunkt underveis spurt om råd i forbindelse med budgivning, størrelsen på budet eller forhold rundt finansering før det ble lagt inn bud.
Megleren hadde ingen foranledning til å fraråde kjøperne å inngi bud. De bekreftet å ha pengene, de var tydelig interessert i boliger i denne prisklassen, og de ga aldri uttrykk for noen bekymring eller behov for råd eller veiledning. Megleren fikk ikke inntrykk av at de var spesielt umodne, ubemidlede eller manglet rettslig handleevne. Det var ingen ting ved deres handlemåte som utløste noen bekymring eller tilsa noen ekstra varsomhetsplikt. De var også to om å vise interesse under hele prosessen, og de fremstod som et par med felles forsørgeransvar. Som megler har en erfaring med at unge mennesker i dag kan ha mye midler både med hjelp fra familie eller egne inntekter, gevinster/erstatning osv. som tilsier at de kan kjøpe bolig i denne prisklassen. Beløpet og alderen i seg selv, gav derfor ikke grunn til bekymring fra meglerens side.
Det var heller ingen ting ved deres opptreden eller adferd mellom budet 2. mai og før henvendelsen fra advokat 16. august, som tilsa at klageren hadde noe som helst å utsette på meglers rolle i prosessen.
Det er ikke noe krav i lov eller forskrift om at budgivers økonomi skal undersøkes i forkant av budgivning. Meglerens ansvar for å undersøke finansiering er i all hovedsak av hensyn til selgers behov. Oppdraget er utført i tråd med god meglerskikk. Megleren har undersøkt kjøpers finansering så langt det var mulig. Megleren har ivaretatt begge parters interesser gjennom sin orientering om situasjonen, i tillegg til å forøke å bistå med alternative finansieringsmuligheter i etterkant.
Det faktum at selger valgte å akseptere budet, gjorde han med full viten om at finanseringen ikke var bekreftet.
Megleren har utført oppdraget i tråd med god meglerskikk. Klageren kan ikke gis medhold.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd at megler har en omsorgsplikt overfor både kjøper og selger. Omsorgs- eller rådgivningsplikten kan oppstå allerede overfor en budgiver, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, side 239. Det er sikker rett at megler skal kontrollere budgivers finansiering så langt det er mulig, se for eksempel RFE-2018-200 og NOU 2021: 7 Trygg og enkel eiendomsmegling, side 222-223. I NOU 2021: 7 har lovutvalget vurdert hvor omfattende eiendomsmeglerens plikt til å kontrollere finansiering bør være. Etter utvalgets oppfatning er eiendomsmegleren nærmest til å vurdere hvor hyppig det er nødvendig å kontrollere finansiering i den enkelte budrunden. En budgiver har også i utgangspunktet selv ansvaret for de bud man inngir, og at man har finansieringen i orden.
Megler foretok for øvrig i dette tilfellet også undersøkelser om klagerens finansiering i forbindelse med budgivningen, samt at klageren og hans samboer selv opplyste at banken var positiv til finansiering. Hverken det forhold at klageren og hans samboer var unge og uten erfaring på boligmarkedet, eller at boligen var i en høy prisklasse, tilsa at megleren her skulle ha foretatt nærmere undersøkelser om klagerens finansiering eller gitt klageren råd om konsekvensene av å inngi bud.
Nemnda har derfor kommet til at megler har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. De forhold som klageren for øvrig har anført, herunder den studentoppgaven det er vist til og sitert fra i klagen, tilsier ingen annen vurdering.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.