Klage nr. 2021271
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. april 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Geir Dahlskås
Advokatfirmaet Rogstad AS
Innklaget: EiendomsMegler 1 Oslo AS
v/advokat Bjørge Skjeldestad
Tryg Forsikring AS
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt – lovlighetsmangel
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede foretak 27. mars 2015. Leiligheten ligger i 1. etasje i en horisontaldelt tomannsbolig oppført i 1977. Tomannsboligen var regulert til bolig frem til 2005, hvoretter daværende eier omregulerte den til næring/barnehage. Boligen var fremdeles regulert til barnehage ved salget av leiligheten i 1. etasje i 2015. Den reguleringsmessige statusen ble ikke opplyst om ved salget, men ble først oppdaget når klageren skulle selge leiligheten høsten 2021. Spørsmålet er om eiendomsmegler skulle ha oppdaget at seksjonen han hadde i oppdrag å selge tilbake i 2015, var regulert til næring, og om dette kan danne grunnlag for et erstatningsansvar for meglerforetaket.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Ved salget til klageren i 2015 ble det ikke opplyst om at tomannsboligen var regulert til næring. Forholdet ble først oppdaget da klageren og hennes familie skulle selge boligen høsten 2021. Ny megler fant ved et enkelt søk i kommunens elektroniske arkiv at boligen var regulert til næring.
Det ble søkt å omregulere eiendommen tilbake til boligformål i 2010, men daværende eier trakk søknaden. Boligen var derfor fremdeles regulert til barnehage ved salget i 2015.
I tillegg til at klageren og hennes familie har bodd ulovlig i boligen i flere år, har feilen påført klageren et stort tap. Hun har ikke kunnet selge som følge av dette og har engasjert bistand fra arkitekt til å søke kommunen om omregulering. Dette har vist seg å være en kostbar og lang prosess. Bruksendring innebærer betydelige ekstra kostnader, jf. krav til TEK 17, gebyrer, kostnader til bistand fra arkitekt, samt øvrige kostnader forbundet med utsettelsen av salget.
Det foreligger ferdigattest fra 18. oktober 2006 som viser til tiltaket om bruksendring til barnehage slik det er beskrevet i rammetillatelsen fra 4. oktober 2005 og i igangsettingstillatelsen fra 1. september 2006. Ved å søke på adressen under saksinnsyn hos Plan- og Bygningsetaten fremkommer det en oversikt på i alt 20 registrerte byggesaker knyttet til eiendommen. Alle dokumentene i saken knyttet til omreguleringen fra bolig til barnehage er lett tilgjengelige. Det var det samme elektroniske søkeregisteret i kommunen i 2015.
Megleren har brutt reglene for god meglerskikk ved ikke å sjekke i det elektroniske saks-register på eiendommen hos kommunen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Klageren har grunn til å regne med å få alle relevante opplysninger fra megler om boligens bruksstatus og ikke minst om den er lovlig å bo i. Det foreligger åpenbart en mangel og erstatningsansvar for megler dersom det gis feil opplysninger om et så selvsagt viktig punkt ved kjøp av privat bolig. Det vises til tidligere avgjørelser i reklamasjonsnemnden, herunder RFE 2012-58, RFE 2016-166, RFE 2015-106 og RFE 2007-109.
Eiendomsmegleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og kan klandres for ikke å ha sjekket og opplyst om at boligen var regulert til næring.
På vegen av klageren er det fremsatt følgende påstand:
«Eiendomsmegler 1 er ansvarlig for å erstatte klagerens fulle økonomisk tap som følge av brudd på informasjonsplikten om at solgt bolig er regulert til næring.»
Innklagede har i hovedsak anført:
Den aktuelle boligen var en horisontaldelt tomannsbolig, bygget i 1977. De to seksjonene var opprinnelige boligseksjoner, men tidligere eier omregulerte seksjonen i første etasje til næring i 2005. Senere ble seksjonen pusset opp og solgt videre som leilighet, uten at det ble besørget omregulering tilbake til bolig. Da innklagede fikk oppdraget å selge seksjonen i 1. etasje i 2015, var den innredet som bolig bestående av kjøkken/stue, tre soverom og bad.
I forbindelse med oppdraget innhentet eiendomsmegleren ferdigattesten fra 1984 og byggesakstegningene. Den opprinnelige planløsningen som fremgikk av de originale byggesakstegningene og dagens planløsning, var tilnærmet lik. Det var ingen indikasjoner ved meglerens befaring som tilsa at seksjonen hadde vært benyttet som noe annet enn bolig. Eiendomsmegleren gjennomgikk også grunnboken, hvor det fremgikk at eiendommens formål var oppgitt til bolig. Megleren hadde også tilgang til salgsoppgaven som var utarbeidet av tidligere eiendomsmegler, og som hadde hatt oppdrag med å selge hele tomannsboligen. Heller ikke her fremkom det opplysninger om at den aktuelle seksjonen hadde status som næring. Videre ble vedtektene som gjaldt for sameiet fremskaffet. Vedtektene var inntatt i salgsoppgaven. Av vedtektene fremgikk det under punkt 4 at «Sameiet skal brukes til boligformål». Det var altså ingen opplysninger i den dokumentasjonen eiendomsmegleren mottok, som på noen måte indikerte at seksjonen hadde blitt omregulert fra bolig til næring.
Sakens problemstilling er hvorvidt eiendomsmegleren handlet uaktsomt i forbindelse med salget i 2015, da det ikke ble oppdaget at seksjonen hadde status som næringseiendom hos plan- og bygningsmyndighetene. Utgangspunktet for vurderingen er kravene som stilles i eiendomsmeglingsloven.
Når det gjelder å avdekke såkalte lovlighetsmangler, er eiendomsmeglers plikter regulert i eiendomsmeglingslovens § 6-7 nr. 8, herunder plikten til å innhente ferdigattest. Loven stiller ikke krav om at eiendomsmeglere alltid skal innhente opplysninger fra kommunens byggesaksmappe for å avklare boligens offentligrettslige status. Det vises til forarbeidene [NOU 2006: 1 Eiendomsmegling side 121] hvor det fremgår følgende:
«Feilaktige opplysninger om bruken av eiendommen og om de enkelte rom oppfyller offentligrettslige krav, har i praksis av og til skapt problemer. Dette gjelder særlig opplysninger om muligheter for utleie av objektet, manglende godkjenning av utleieenhet som selvstendig boenhet, og manglende godkjenning for beboelse. Dersom utleiemuligheter angis i salgsoppgaven, har megler allerede etter gjeldende rett plikt til å foreta undersøkelser med hensyn til om utleieobjektet lovlig kan leies ut.
Blant annet har Klagenemnda/Reklamasjonsnemnda lagt til grunn at «utleiemuligheter» krever at det foreligger reelle muligheter for utleie. Slike forhold kan være av stor betydning både for interessenter og långivere. Utvalget har delt seg i et flertall og et mindretall når det gjelder spørsmålet om megleren alltid skal ha plikt til å gi opplysninger om dette i salgsoppgaven.
Flertallet (Bråthen, Grøstad, Høiland, Roll Matthiesen, Rosén, Sanne og Tandberg) er av den oppfatning at det i en del tilfeller vil være praktisk vanskelig å bringe på det rene om eiendommen oppfyller alle offentligrettslige krav. Det må her også ses hen til at utvalget mener at det ikke kan stilles krav til at megleren skal være bygningskyndig. Når det gjelder spørsmålet om utleiemulighet, er ikke dette et generelt spørsmål som vedkommer alle eiendommer. Flertallet finner derfor at det ville føre for langt å innføre krav om at megleren alltid skal gi opplysninger i salgsoppgaven om hvorvidt eiendommen tilfredsstiller offentligrettslige krav. Også dette spørsmålet reguleres best etter den generelle regelen om meglerens opplysningsplikt.»
En plikt for megler til å gjøre grundigere undersøkelser rundt boligens offentligrettslige status, må forankres i den rettslige standarden i eiendomsmeglingsloven § 6-3 om god meglerskikk. Spørsmålet blir derfor om eiendomsmegleren her har handlet i henhold til «god meglerskikk». Vurderingstemaet blir etter dette om eiendomsmegler ut fra de konkrete omstendighetene i saken, hadde en særskilt oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser av boligens offentligrettslige status, utover å påse at boligens utforming og bruk var i henhold til ferdigattesten. I denne saken innhentet eiendomsmegler ferdigattesten fra 1984 i tillegg til de originale byggesakstegningene. Byggesakstegningene viste en første etasje som hadde en lik planløsning som den boligen eiendomsmegler hadde for salg. At «kartet stemte med terrenget» tilsa dermed at eiendomsmegleren overhodet ikke hadde noen mistanke om at denne boligen i en periode hadde vært omsøkt og godkjent til bruk som næringseiendom av plan og bygningsmyndigheten, før den igjen var tilbakeført til bruk som bolig uten at det var søkt bruksendring. Den tidligere eierens handling ved å først søke omregulering til næring, for deretter å pusse seksjonen opp og selge den som bolig – uten å sørge for å søke om tilbakeføring til boligformål før salget – fremstår også som svært spesiell.
Det var ingen grunn for eiendomsmegler til å mistenke at boligen hadde vært igjennom et slik forløp. Det var heller ingen indikasjoner i de øvrige dokumentene som eiendomsmegleren hadde tilgang til som tydet på at boligen hadde status som næring. Tvert imot fremgikk det av både tidligere salgsoppgave, grunnbok og vedtekter at seksjonen var en bolig. At ferdigattesten og de godkjente byggesakstegningene som eiendomsmegleren mottok, stemte overens med den faktiske planløsningen og bruken som bolig, er et sterkt argument for at eiendomsmegleren ikke hadde grunn til å mistenke at boligen hadde en annen status enn bolig. Sammenholdt med øvrige opplysninger var det altså ingen forhold som tilsa at denne boligen ikke hadde status som bolig, og som førte til at varsellampene blinket for eiendomsmegleren. Det forelå således ingen konkrete omstendigheter som gav eiendomsmegler en særskilt oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser av boligens offentligrettslige status.
Eiendomsmegleren har ikke handlet erstatningsbetingende uaktsomt.
På vegne av innklagede er det fremsatt følgende påstand:
«Innklagde vil på bakgrunn av forannevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre
frem.»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det sentrale spørsmålet er om megler overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, da eiendommen ble solgt. Når det skal tas stilling til dette, er det situasjonen på salgstidspunktet som er avgjørende. Etterpåklokskap skal ikke innvirke på bedømmelsen.
Det fremgikk av grunnboken at eiendommen var regulert til bolig. Tegningene var i samsvar med hvordan boligen var innredet, og eiendommen fremstod ved salget som bolig. Det var ikke noe som tilsa at megler skulle foretatt nærmere undersøkelser vedrørende de reguleringsmessige forhold.
Nemnda har med dette ikke vurdert om selger eventuelt kan ha et ansvar.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.