Klage nr. 2021284

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. april 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      W Eiendomsmegling Oslo AS       

Saken gjelder:                    Misnøye med gjennomføringen av salgsoppdraget – krav om vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak 2. august 2021. Etter to runder med visninger og annonsering på FINN.no var leiligheten ved årsskiftet 2021/2022 fremdeles ikke solgt. Klageren var misfornøyd med meglerens oppfølging i og gjennomføring av salgsprosessen og valgte derfor å si opp oppdraget. Innklagede har oversendt faktura i henhold til oppdragsavtalen. Klageren har innsigelser til fakturaen i det han ikke ønsker å betale for tjenester som ikke er levert, eller er mangelfullt utført. Spørsmålet er om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side, som tilsier at det er grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Etter første visningsrunde tok klageren opp med megleren at han syntes oppfølgingen i salgsprosessen var mangelfull, og megleren fikk mulighet til å trekke seg. Megleren lovet bot og bedring. Etter andre runde med visninger, bestemte klageren seg for å gjøre et siste forsøk i desember, hvor han selv skulle holde visningene, noe han skisserte i en e-post til megleren uten å få noen respons. Disse ble ikke gjennomført, da klageren fant flere grunner til å stille spørsmål ved jobben megleren hadde gjort fram til da.

Den 21. oktober oppdaget klageren at det ikke gikk an å laste ned salgsoppgaven fra FINN.no. Det var heller ingen annonse tilgjengelig på innklagedes nettside. Da klageren opplyste megleren om dette, var ikke megleren klar over at annonsen ikke fungerte. Likevel hevdet han at annonsen hadde fungert fint frem til da. Dette ble ikke dokumentert, til tross for flere henvendelser fra klageren. Megleren viste ingen forståelse for klagerens situasjon, men hevdet i stedet at klagerens tone hadde endret seg etter at han fikk vite hvor mye han måtte betale i meglerhonorar, og at feilen ved annonsen ble brukt som en knagg til å henge misnøyen på. Dette er ikke riktig. Det fremgår klart av oppdragsavtalen hvilket vederlag som må dekkes ved oppsigelse, fornyelse eller utløp av oppdraget. Det klageren ikke var villig til å betale for, var tjenester som ikke var levert, slett utført og som kanskje ikke hadde fungert etter sin hensikt. Innklagede har ikke besvart klagerens henvendelser siden 25. november 2021. Selv om det var feilen i annonsen som gjorde at begeret rant over, inneholdt klagen en rekke andre episoder. Totalt sett var det ikke så rart at leiligheten ikke ble solgt.

Mangelfull oppfølging og gjennomføring av visningene

Da annonsen kom ut, manglet det en klamme på ordet «alt» i tittelen, noe som kunne gi inntrykk av at det var mer inkludert i husleien enn det faktisk var. Det viste seg at FINN.no ikke godtok norske klammer. Klageren gav beskjed om dette, men forholdet ble ikke sjekket og endret av megleren før etter halvannet døgn.

Da to naboleiligheter ble lagt ut samtidig til lavere pris, rådførte klageren seg med megleren om de ikke burde trekke annonsen og legge den ut igjen senere. Ifølge megleren var det ikke anledning til det, fordi det kunne være at noen hadde notert seg visningsdatoen og ville komme på visning uten å melde seg på. Det var lite respons på annonsen, og klageren bad om at megleren endret bildet. Klageren fikk ikke noe svar og purret to dager senere. Først da ble bildet endret.

Første visningsdag, søndag 22. august, kom megleren noen minutter for sent. Han orienterte ved ankomst om at det bare var én person som hadde meldt seg på visning. Vedkommende dukket ikke opp. Det ble ikke satt opp visningsskilt. På spørsmål fra klageren om dette, gav megleren beskjed om at det ikke var nødvendig, da det kun var påmeldte som kom på visningen. Dette var det stikk motsatt av hva klageren hadde fått beskjed om da han ønsket å trekke annonsen og legge ut boligen på nytt senere. Ettersom det ikke var noen påmeldte til visningen dagen etter foreslo klageren å avlyse visningen, ettersom det ifølge utsagn fra megleren kun var påmeldingsvisning.

Til tross for at megleren visste at klageren ikke skulle tilbake til eiendommen etter visningen lot han alle lys stå på da han forlot visningen. Slik ble det stående i en uke.

Andre visning ble avholdt 11. oktober klokken 19.00-20.00, en mørk høstkveld. Under visningen var det kun taklampene som var tent, ingen små lamper eller stearinlys til tross for avtale om dette. I tillegg stod megleren feilparkert utenfor leiligheten og fikk bot som var godt synlig for de som kom på visning. Ifølge megleren selv var et av parene, som var på visningen, opptatt av parkeringsforholdene. Dagen etter måtte klageren selv kontakte megleren for å få informasjon om budrunden.

Trenering av tilgang til dokumentasjon på feil ved annonsen

Når innklagede krever betalt for en tjeneste, må innklagede kunne dokumentere at tjenesten er levert. Innklagede har siden 21. oktober ikke klart å vise til om potensielle kjøpere har kunnet laste ned salgsoppgaven.

Mangelfulle og feilaktige opplysninger – trenering av muligheter knyttet til visning
20. oktober

Klageren fikk tilfeldigvis vite av andre at det var mulig å løfte FINN.no annonsen til toppen av resultatlisten dersom den ble tatt av i 20 dager. Det var derfor viktig å få annonsen av om en skulle lykkes med å få til et salg før jul. Megler hadde tidligere bare opplyst at dette var mulig mot en reduksjon i prisantydningen.

Tilbakehold av opplysninger vedrørende nye takstregler

Klageren fikk av andre tilfeldigvis vite om de nye reglene ved salg, samt at taksten ikke lengre ville være gyldig etter nyttår. Prisen på ny takst ville sannsynligvis da være minst det dobbelte. Det samme gjaldt eierskifteforsikringen. Klageren var nok en gang nødt til å ta opp samarbeidet med megleren. Dersom det legges til grunn dobbel kostnad for ny takst over nyttår og salg i et dårligere marked med to renteøkninger, er det reelle tapet for klageren langt høyere enn meglerens tilgodehavende på 43 018 kroner, takst på 7 500 kroner og bilder til
3 750 kroner. Det var derfor relevant at det ble gitt riktig informasjon, og at innklagede kunne dokumentere at jobben var gjort tilfredsstillende.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det er selvsagt beklagelig at eiendommen ikke ble solgt. Årsaken til at leiligheten ikke ble solgt var i hovedsak markedsmessige forhold, samt det faktum at megleren i liten grad fikk anledning til å forsøke å selge boligen gjennom gjentatte visningsrunder.

1. Teknisk problemer med den digitale versjonen av salgsoppgaven

Det er riktig at det oppstod feil i en overføring fra innklagedes fagsystem til deres nettside i en periode på to dager, den 20.10.21 kl. 21:32 til 22.10.21 kl. 01:12. Annonsen var imidlertid ikke nede i hele denne perioden, men var periodevis nede. Feilen innebar at ikke all obligatorisk informasjon ble lagret i databasen ved overføring av data fra fagsystemet til innklagedes nettside. Dette førte til at salgsoppgaven ikke ble vist på nett. Feilen oppstod totalt fire ganger i løpet av perioden. Salgsoppgaven var utilgjengelig på nett i totalt 11 timer fordelt på fire perioder i løpet av disse to dagene. Nettannonsen var imidlertid tilgjengelig på FINN.no hele tiden slik at alle interessenter hadde mulighet til å finne boligen og kontakte megler for mer informasjon. Det var kun den digitale versjonen av komplett salgsoppgave som var utilgjengelig.

Megleren har vært i kontakt med alle interessentene for å dobbeltsjekke at de hadde fått tilgang til salgsoppgaven. Ingen av interessentene meldte fra om at de på noe tidspunkt ikke hadde slik tilgang.

2. Første visningsrunde

Det er riktig at kunden ønsket å benytte «klamme» i overskriften på FINN.no og at megleren ikke var klar over at dette ikke var en mulighet. Det tok derfor tid før en fant ut av at det her lå en begrensning. Det er selvsagt viktig å optimalisere FINN.no annonsen for å få flest mulig besøkende. Det var imidlertid lite eller ingenting som tilsa at elementet med «klammer» og endring av bilder kunne sies å ha hatt negativ effekt på antall besøkende til FINN.no annonsen og i så måte var grunnen til at boligen ikke ble solgt første visningshelg.

3. Første visningsdag 22. august

Det medfører ikke riktighet at megler kom for sent til visning. Han var imidlertid ikke ute i god nok tid til å ha en samtale med klageren i forkant av visning. Det er riktig at det på daværende tidspunkt var en person som hadde meldt seg på visning. Megleren hadde tidligere forsøkt å komme i kontakt med denne personen for å følge han opp i forkant av visningen, men hadde ikke lykkes med dette. Megler var av den klare oppfatning at det likevel burde holdes visning, da interessenten selvsagt likevel kunne dukke opp.

4. Visningsrunde 2

Megler oppfattet ikke boligen som dårlig belyst under visningen. At det kunne vært tent stearinlys og ytterligere lamper er innklagede enig i. Feilparkeringen til megler kan ikke sies å ha hatt innvirkning på visningen. Det medfører riktighet at selger kontaktet megler vedrørende informasjon om budrunden. Klageren kom megler i forkjøpet, megleren var på kontoret, men hadde på det tidspunktet enda ikke kontaktet klageren.

5. Vedrørende finn.no og pushe annonsen på «topp» av finn.no

På forespørsel om det var mulig å flytte annonsen til toppen av FINN.no, ble klageren informert om at dette kun var mulig ved en betydelig reduksjon i prisantydningen. Det var på dette tidspunktet ikke et godt alternativ å utsette salgsprosessen og fjerne annonsen i sin helhet i 20 dager, så dette ble ikke foreslått av megler.

6. Kostnader vedrørende bytte av megler

Megleren informerte om kostnadene ved bytte av megler. Det ble bekreftet at klageren kunne ta med seg alt av det han hadde betalt for til ny megler, dersom han ønsket det. Alle kundene hos innklagede som ikke har fått solgt innen de nye reglene trådte i kraft, har fått dekket disse kostnadene som en del av innklagedes service. Det ville også klageren fått dersom han hadde ønsket å fortsette salgsprosessen gjennom innklagede foretak. Hva som vil påløpe av kostnader hos andre meglerforetak for tjenester som leveres av underleverandører, som takst og eierskifteforsikring, kan ikke innklagede være ansvarlig for å informere om.

Oppsummert er innklagde av den klare oppfatning at det ikke er forhold ved salgsprosessen som medfører at ikke selskapet skal få dekket de kostnader de har krav på iht. oppdragsavtalen. Innklagde ønsker imidlertid å komme klager noe i møte for å bøte på det man mener er en dårlig opplevelse rundt visningene. Kostnadene til visninger som er blitt gjennomført, totalt 8 700 kroner er trukket fra kravet selskapet har mot klageren etter oppsigelsen av oppdrag. Dette ble formidlet til klageren allerede den 12. desember 2021. Innklagde har også frasagt seg retten til vederlag dersom handel skulle komme i stand etter oppdragsperioden med interessenter innklagede har vært i kontakt med og som er i deres kunderegister.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Spørsmålet er om det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved utførelsen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg megler har hatt på vegne av oppdragsgiver.

Partene har ikke fremlagt fakturaen som er sendt klageren. Nemnda legger likevel, ut fra sakens opplysninger, til grunn at klageren kun er krevd for utlegg og utlegg med vederlagselement. Klageren er derimot ikke krevd for rene vederlag. I innklagedes tilsvar er det opplyst at de har fratrukket honorar for visninger, totalt kr 8 700, noe nemnda legger til grunn.

På denne bakgrunn er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.  

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.