Klage nr. 2021287
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. april 2022.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Nordvest Eiendomsmegling AS (Aktiv Ålesund)
Saken gjelder: Meglerens håndtering av budrunden. Lukkede bud
Sakens spørsmål og bakgrunn
I oktober 2021 deltok klageren i en budrunde på en eiendom innklagede formidlet. Etter at en annen budgiveren hadde inngitt et åpent bud på 4 300 000 kroner, la klageren inn et lukket bud på 4 340 000 kroner. Megleren overså imidlertid forbeholdet om at budet skulle være lukket, og sendte ut ordinært budvarsel. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom sin håndtering av budrunden.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Etter at den andre budgiveren hadde inngitt et bud på 4 300 000 kroner, la klageren inn et lukket bud på 4 340 000 kroner. Budet ble imidlertid gjort kjent for øvrige budgivere gjennom ordinært budvarsel, og mistet derfor sin intensjon. Budrunden ville på dette tidspunkt ha stoppet (gitt at en annen budgiver ikke kom til), hvorpå selgeren ville måtte velge mellom de to nevnte budene. Det er ikke lett å si hva som ville blitt utfallet. Klageren mistet muligheten til å kjøpe leiligheten da budet ble gjort kjent for øvrige budgivere.
Megleren ringte klageren for å meddele at budet ble avslått, og sendte senere en SMS med bekreftelse på avslaget. Etter hva klageren erfarer, skulle megleren svart på budet skriftlig i budjournalen, dersom det hadde blitt lagt inn som et lukket bud. Klageren har vanskelig for å tro at selgeren ville akseptert det laveste budet, og mener at han mistet muligheten til å kjøpe eiendommen som følge av meglerens feil. Feilen medførte også at prisen ble presset opp, slik at den ble høyere enn det som var riktig pris. Budet som ble akseptert var på
4 400 000 kroner, 100 000 kroner mer enn det som ville vært siste åpne bud i budrunden.
Innklagede har i korte trekk anført:
Budrunden startet dagen etter visning, og det første budet kom inn klokken 09:28. Klageren kom på banen klokken 13:18 med et bud på 4 250 000 kroner. Dette budet ble inngitt kun to minutter før akseptfristen på det gjeldende budet gikk ut. Før klageren la inn bud på eiendommen, var prisen allerede kommet opp i 4 200 000 kroner, 100 000 kroner over prisantydning.
Den andre budgiveren la så inn et nytt bud på 4 300 000 kroner, før klageren svarte med å legge inn et bud på 4 340 000 kroner med akseptfrist til klokken 13:45, det vil si en akseptfrist på kun 13 minutter. Dette inneholdt et forbehold om at budet skulle være lukket. Forbeholdet ble dessverre oversett av megleren, og det ble følgelig utsendt et ordinært budvarsel også for dette budet.
Så snart megleren oppdaget feilen tok hun kontakt med selger og budgiverne og redegjorde for hva som hadde skjedd. Selgeren var klar på at de uansett ikke ville ha akseptert et lukket bud i en pågående og hektisk budrunde. Deretter gikk akseptfristen ut for det lukkede budet, og megleren mottok like etter et nytt bud fra den første budgiveren. Klageren responderte med et nytt og åpent bud på 4 360 000 kroner, som til slutt ble overbydd av den andre budgiveren som fikk tilslaget på 4 400 000 kroner.
Budrunden fortsatte som normalt etter at selger og budgiverne var informert om det lukkede budet. Det er derfor naturlig å anta at budrunden ville fortsatt selv om det lukkede budet ikke hadde blitt formidlet. Det er oppnådd markedspris for boligen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kommer til at klagen fører frem.
Et hemmelig eller lukket bud skal ikke formidles til andre enn oppdragsgiveren (selgeren) med mindre noe annet fremgår av det lukkede budet, se Rosén og Torsteinsen, Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, 2. utgave side 360 flg. Det fremgikk ikke av det lukkede budet at andre budgivere kunne orienteres om at det var innkommet et lukket bud.
Nemnda har kommet til at megleren gjennom å informere de øvrige interessentene om det lukkede budet fra klageren, har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Dette gjelder selv om bruken av hemmelige bud kan kritiseres. Eiendomsmeglingsloven har i dag ikke noe uttrykkelig forbud mot bruk av hemmelige bud.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Nordvest Eiendomsmegling AS (Aktiv Ålesund) har opptrådt i strid med god meglerskikk vedrørende håndteringen av budrunden og det lukkede budet.