Klage nr. 2021289

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 4. april 2022.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Vest AS avd. Stavanger

Saken gjelder:               Meglerens håndtering av budrunden. Lukkede bud. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

I november 2021 deltok klageren i en budrunde på en hel tomannsbolig som innklagede formidlet. Prisantydningen på boligen var 4 500 000 kroner. Klageren la inn flere lukkede bud i løpet av budrunden, og ved en feil ble ett av disse videreformidlet til de øvrige budgiverne. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom sin håndtering av budrunden, herunder om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagerens erstatningskrav er på 500 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Den 25. november 2021 opplyste selgerne ovenfor klageren at de var villige til å selge for mellom 4 300 000 – 4 350 000 kroner. Det samme ble bekreftet påfølgende dag. Den 26. november klokken 10:22 kom det inn et bud på 4 300 000 kroner fra en annen budgiver (heretter budgiver 2) med akseptfrist klokken 12:00. Klokken 11:47 inngav klageren et lukket bud på 4 350 000 kroner. I henhold til budjournalen ble dette først registrert klokken 11:49. Budet ble registrert uten at finansieringen var blitt bekreftet.

Klokken 12:00 økte budgiver 2 sitt bud til 4 400 000 kroner med akseptfrist klokken 12:30. Klageren stiller seg spørrende til hvorfor vedkommende skulle inngitt et nytt bud før akseptfristen på det forrige budet hadde gått ut, med mindre han hadde mottatt informasjon om klagerens lukkede bud. Budet på 4 300 000 kroner fra budgiver 2 ble først avslått klokken 12:17, altså etter det nye budet fra den samme budgiveren var kommet inn.

Klokken 12:06 ringte klageren til megleren vedrørende status for sitt bud. Megleren fortalte at budgiver 2 hadde ringt ham, og at megleren her hadde opplyst om klagerens bud. Megleren gav uttrykk for at klagerens lukkede bud «forkludret» budrunden. Lukkede bud er imidlertid helt legitimt, og det er irrelevant om megleren mislikte dette.

Etter dette inngav både klageren og budgiver 2 flere bud. Klageren inngav blant annet et lukket bud på 4 500 000 kroner. Dette budet ble imidlertid videreformidlet til de øvrige budgiverne. Megleren burde vært spesielt aktsom når budet ble mottatt, gitt at han var klar over at klageren allerede hadde inngitt lukket bud. Klageren finner det merkelig at budgiver 2 ved flere anledninger valgte å forhøye sitt bud, til tross for at akseptfristen på eget bud ikke var utløpt. Basert på tidligere hendelser må det antas at megleren fortalte budgiver 2 om klagerens lukkede bud.

En av innklagedes øvrige ansatte sjekket først klagerens finansiering klokken 12:29. Henvendelsen ble først besvart klokken 14:14. Ifølge megleren trengte han ikke å sjekke finansieringen. Klageren forstår derfor ikke hvorfor dette har blitt brukt som argument mot han i senere tid. 

Klokken 14:08 inngav klageren et lukket bud på 4 750 000 kroner med akseptfrist klokken 14:15. I henhold til tilsendt budjournal ble dette først registrert klokken 14:49. Klokken 14:17 ble klageren oppringt av megleren som fortalte at selgerne hadde akseptert budet, men at de måtte få bekreftet finansieringen. Klokken 14:52 ringte klageren til banken for å be dem bekrefte finansieringen, til tross for at han i utgangspunktet oppfattet dette som unødvendig. Bankforbindelsen ringte megleren og bekreftet at klageren hadde egne midler, og megleren ba om tilbakemelding fra klageren på dette innen påfølgende mandag.

Klokken 15:10 inngav budgiver 2 et lukket bud på 4 800 000 kroner med akseptfrist klokken 16:00. Hvorfor skulle vedkommende plutselig valgt å inngi et lukket bud, med mindre han hadde mottatt informasjon om klagerens lukkede bud?  Klokken 16:13 ble klageren opplyst om at budgiver 2 hadde fått aksept for sitt bud. Eiendommen ble altså solgt to ganger.

Megleren har opptrådt partisk ovenfor den andre budgiveren, og brutt sin taushetsplikt i forbindelse med lukkede bud. Summen av hele prosessen fremstår som svindel. Megleren har brukt klagerens bud som et middel for å presse opp prisen, til tross for at klageren ifølge megleren manglet godkjent finansiering, og at budene derfor ikke var reelle. Det er kritikkverdig at megleren lot klageren inngi flere bud dersom han uansett ikke ville godta finansieringen. Som følge av dette har budgiver 2 fått aksept på uriktig grunnlag og til uriktig pris. Dette er i strid med god meglerskikk. Megleren har villedet, løyet og lurt de involverte parter og bedrevet bedrageri. Eiendomssalget må omgjøres da eiendommen er solgt på feil premisser.

Endelig foreligger det brudd på god meglerskikk ved at innklagede brukte intern og inhabil juridisk ekspertise i prosessen, til tross for klagerens oppfordring om å innhente en objektiv tredjeparts/jurists vurdering. Videre har ledelsen vært fraværende i hele prosessen. Dette er en ansvarsfraskrivelse og vitner om dårlig dømmekraft.

Klageren føler seg svindlet og krever 500 000 kroner i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

Selgerne avslo budgiver 2 sitt bud på4 300 000 kroner med akseptfrist klokken 12:00. Klageren har reagert på at dette budet først ble avvist klokken 12:17, altså etter at nytt bud fra den samme budgiveren var inngitt. Megleren sendte SMS for avslag av bud på 4 300 000 kroner til budgiver 2 før klokken 12:00, men fikk ikke SMS tilbake av begge selgerne før klokken 12:17. Til tross for at avslaget først kom klokken 12:17, ble budet avslått muntlig før klokken 12:00.

Klokken 11:49 inngav klageren et lukket bud på 4 350 000 kroner. Selgerne avslo dette da det ble ansett for å være for lavt. Klokken 12:00 inngav budgiver 2 et nytt bud på 4 400 000 kroner ettersom megleren hadde videreformidlet at det forrige var for lavt. Budgiveren ble ikke informert om klagerens lukkede bud.

Etter dette ringte klageren til megleren. Megleren oppfordret klageren til å inngi åpne bud, og gav tydelig uttrykk for at det var vanskelig å håndtere en budrunde med lukkede bud, både for kjøper og selger. Klageren tok ikke stilling til om han ville fortsette å inngi lukkede bud.

I tidsrommet mellom klokken 11:30 og 15:30 hadde megleren flere avtaler, og ble derfor nødt til å håndtere budene fra sin mobiltelefon. En annen ansatt bistod megleren med registrering av bud, samt å ringe banken for å sjekke finansiering. Den ansatte fikk ikke tak i klagerens kontaktperson i banken. Megleren fikk først kontakt med banken etter at det siste budet fra klageren klokken 14:08 ble mottatt. Banken kunne ikke bekrefte finansiereningen da klageren ikke hadde midlene stående på bankkonto. I denne forbindelse ble selgerne informert om budgivernes finansieringsplan og risiko ved manglende bekreftelse fra banken.

Klokken 12:24 inngav klageren et bud på 4 500 000 kroner. Dette budet var ment å være et lukket bud, men ble oppfattet som åpent av megleren. Bakgrunnen for misforståelsen var at megleren mottok en SMS om budet da han var hos en kunde. Det stod ingenting om lukket bud i meldingen. Megleren hadde i forkant oppfordret klageren til å sende inn åpne bud, og da han mottok SMS om budet uten forbehold, trodde han at klageren hadde bestemt seg for å inngi åpne bud likevel. Ettersom det kun var seks minutter til budfristen utløp, sendte megleren fortløpende ut SMS-er til alle interessenter. Klageren hadde på sin side skrevet at budet skulle være lukket under punktet «Notater», og ikke under «Forbehold». Ettersom forbeholdet var skrevet feil sted i budskjemaet, fremkom det ikke i SMS-en megleren mottok.

Klageren ringte så til megleren og gjorde han oppmerksom på at budet skulle vært lukket. Megleren kontaktet fagansvarlig og orienterte om hva som hadde skjedd. Den fagansvarlige åpnet budskjemaet på sin PC og kunne bekrefte at budet skulle vært lukket, men at denne beskjeden var skrevet feil sted i budskjemaet. Innklagede beklager at budet ble videreformidlet, men kan ikke se at megleren har opptrådt grovt uaktsomt.

Klokken 12:31 inngav budgiver 2 et bud på 4 600 000 kroner med akseptfrist klokken 13:00. På dette tidspunktet hadde budgiver 2 og de øvrige interessentene fått SMS om klagerens bud på 4 500 000, og det var følgelig naturlig at vedkommende økte sitt bud.

Klokken 12:55 inngav klageren et lukket bud på 4 650 000 kroner med akseptfrist klokken 13:00. Dette budet ble avvist da selgeren ikke ønsket å akseptere lukkede bud.

Klokken 13:13 inngav budgiver 2 et bud på 4 650 000 kroner med akseptfrist klokken 14:15. Klageren reagerte på at vedkommende forhøyet sitt eget bud. Megleren forklarte at budgiver 2 hadde ringt han rett etter at budfristen hadde gått ut og lurt på hvorfor bud over prisantydning ikke ble akseptert, og om det var flere budgivere med fortsatt. Megleren fortalte at han ikke kunne svare på dette, men avkreftet at boligen var solgt.

Klokken 14:09 inngav klageren et lukket bud på 4 750 000 kroner. To minutter etter akseptfristens utløp ringte megleren til klageren og opplyste at selgeren ville vurdere å akseptere budet dersom de fikk bekreftet finansieringen. Rundt klokken 15 snakket megleren med klagerens bank som fortalte at de ikke kunne bekrefte finansieringen før mandag 29. november, ettersom de ventet på dokumentasjon fra klageren. Dette ble videreformidlet til selgerne, som da ikke ønsket å akseptere budet.

Den andre budgiveren ringte megleren flere ganger og lurte på hvorfor han ikke hadde fått tilbakemelding på sitt bud. Megleren fortalte at han ikke kunne svare på dette. Senere tok budgiveren direkte kontakt med den ene selgeren. Selgeren opplyste at det hadde kommet inn et lukket bud på 4 750 000 kroner, men at de foreløpig ikke vil akseptere dette da det manglet godkjent finansiering. Klokken 15:10 inngav derfor den andre budgiveren et lukket bud på 4 800 000 kroner, som selgerne valgte å akseptere. Megleren videreformidlet dette til klageren.  

Megleren har tilstrebet å opptre korrekt i budrunden, og oppfordret klageren til å inngi åpne bud. Innklagede forstår at dette kan oppleves som om megleren har vært partisk, men oppfordringen er en standard. Ettersom det er vanskelig å håndtere lukkede bud på en god måte, rådførte megleren seg med fagansvarlig underveis. Megleren har ikke opptrådt partisk.

Megleren sjekker alltid finansiering så langt dette lar seg gjøre og informerer selgeren underveis i prosessen. Megleren fikk ikke svar fra kontaktpersonen i banken før det hadde kommet flere bud fra klageren. Selgeren ble informert om at klageren uansett var bundet av budet og at det til enhver tid er opp til selger å bestemme hvem han/hun vil selge til. Det var kun det siste budet fra budgiver 2 på 4 800 000 kroner som ble akseptert av selgeren.

Det bestrides at salget må omgjøres da det er solgt på feil premisser. Megleren forsøkte å få tak i klagerens kontaktperson i banken på et tidligere tidspunkt uten å lykkes. Klagerens bud var bindende ovenfor selgeren selv om megleren ikke fikk bekreftet finansieringen. Selgeren var hele tiden orientert om den manglende bekreftelsen på klagerens finansiering.

Det er svært beklagelig om klageren sitter igjen med et inntrykk av at megleren villeder, lyver og lurer kjøpere og selgere. Innklagedes erfaring med hemmelige bud er at budgivere dessverre føler seg lurt og ofte beskylder megler for å opptre i konflikt med sin rolle som objektiv mellommann. Megleren har imidlertid forsøkt å opptre så korrekt som mulig, og informert selgerne om alle bud samt konsekvenser av manglende finansiering. Megleren har holdt tett dialog med budgiverne og forsøkt å holde prosessen så ryddig som mulig.

Klageren har gjentatte ganger reagert på at de inngitte budene først ble registrert 1-2 minutter etter at de ble sendt inn. I denne forbindelse bemerkes det at det tar litt tid å registrere budene i systemet. Det har ikke gått unødvendig lang tid fra budene ble inngitt til de ble registrert.

Det er ikke vanlig at innklagede innhenter ekstern juridisk bistand i slike reklamasjonssaker. Det er praksis at megler rådfører seg med fagansvarlig i løpet av prosessen, særlig i saker der det oppstår uenigheter. Videre blir ledelsen holdt løpende orientert om prosessen og fremgangen i klagesaken. Det er ikke vanlig at ledelsen deltar i behandlingen av disse.

Det er uheldig at meglersystemet ikke fanger opp/videreformidler et forbehold i bud på SMS dersom det blir skrevet på feil sted i budskjemaet. Innklagede kan imidlertid ikke se at megleren har opptrådt kritikkverdig i håndteringen av budrunden. Klagerens krav avvises.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Omgjøring av eiendomssalget

Klageren gjør gjeldende at eiendomssalget må omgjøres da eiendommen er solgt på feil premisser. Nemnda bemerker i den forbindelse at nemnda ikke under noen omstendighet kan beslutte at salget skal omgjøres. Det er kun selgeren og kjøper av eiendommen som eventuelt kan avtale det. Meglerforetaket har ingen rolle i den forbindelse og er ikke part i salget.

Håndteringen av det hemmelige (lukkede) budet på 4 500 000 kroner

Det er på det rene at megleren angivelig på grunn av en misforståelse sendte ut SMS om det hemmelige budet til alle interessentene. Eiendomsmeglingsloven har ikke noe forbud mot bruk av hemmelig bud. Da megleren ikke holdt budet skjult for de øvrige interessentene, har han opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. At budgiver hadde skrevet forbeholdet om hemmelighold under finansiering og ikke under forbehold er etter nemndas vurdering ikke avgjørende. Megleren opptrådte også erstatningsbetingende uaktsomt. Dette gjelder selv om hemmelige bud lett kan sette eiendomsmegleren i en skvis og vanskeliggjøre meglerens opptreden i budrunden.

Erstatningskravet

Klageren har i egenskap av å være budgiver krevd erstatning med 500 000 kroner.

Nemnda finner det klart at erstatningskravet ikke kan føre frem. Klageren har ikke lidt noe økonomisk tap. Nemnda bemerker at det ikke er grunnlag for noen erstatning for tort og svie (oppreisning), da meglerforetaket under enhver omstendighet ikke kan bli erstatningsansvarlig for dette.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Eiendomsmegler Vest AS avd. Stavanger har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke holde det hemmelige (lukkede) budet skjult for de øvrige interessentene. For øvrig fører klagen ikke frem.